Nhiều trên kế hoạch, ít trên thị trường

Trước nhu cầu an cư ngày càng cao, nhiều người từng hy vọng nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết bài toán cấp bách về nhà ở cho người thu nhập thấp, thúc đẩy thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên, sau khi vạch ra các kế hoạch, mục tiêu, thì đến nay, việc phát triển nhà ở xã hội chưa vượt qua được những rào cản về cơ chế, thủ tục.

Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm vẫn được các địa phương đặt ra, nhưng việc thực hiện thì rất hạn chế. Chẳng hạn, tại TP.HCM, giai đoạn 2021 - 2025, thành phố dự kiến phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn với 35.000 căn, nhưng sau 3 năm, Thành phố mới hoàn thành được vỏn vẹn 1 dự án với 250 căn.

Thậm chí, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội nào khởi công từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi… Tại các hội nghị thúc đẩy nhà ở xã hội, doanh nghiệp liên tục phản ánh việc “kêu gọi nhưng chưa mở đường” để họ tham gia. Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở xã hội than phiền, thủ tục còn phức tạp, suất đầu tư cao, quỹ đất sạch thiếu…

Nơi thiếu dự án nhà ở xã hội, nhưng có nơi có dự án, nhưng chủ đầu tư không bán được, vì công nhân chỉ muốn thuê. Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Quân cho biết, công ty ông đang thực hiện 12 dự án, dự kiến bàn giao 3.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay. Tuy nhiên, doanh nghiệp gặp vướng mắc với nhà ở công nhân, lý do là trên 50% công nhân có nhu cầu thuê hơn là mua nhà ở xã hội. Song, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp lại không được phép bán cho các đối tượng thu nhập thấp khác.

“Nên có cơ chế mở rộng đối tượng được mua nhà ở công nhân, thuộc 10 nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội, có như vậy mới khuyến khích được các nhà đầu tư”, ông Tuấn nói.

Lãnh đạo Công ty Viglacera cũng cho hay, doanh nghiệp đã đầu tư hoàn thành 8.000 căn hộ và chuẩn bị quỹ đất sạch cho 9.000 căn hộ trong năm 2024. Tuy nhiên, trong 8.000 căn hộ mới đưa vào sử dụng, tồn kho tới 3.000 căn. Đây là các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, cơ bản đồng bộ hạ tầng, không thua kém nhà ở thương mại, giá hợp lý, nhưng hiện vướng quy định về đối tượng mua nên khó bán.

Ưu đãi chủ đầu tư, giảm điều kiện cho người mua

Luật Nhà ở 2023 được đánh giá là có nhiều quy định mới, gỡ khó cho người mua và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, cũng như tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cụ thể, Luật quy định việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà, bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất phù hợp.

Đồng thời, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án (trừ phần diện tích đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại), mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Với quy định trên, thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn khoảng 1 năm. Ngoài ra, việc chỉ áp biên lợi nhuận với phần diện tích nhà ở xã hội sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại, là điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá.

Cùng với những quy định thông thoáng trong Luật, Bộ Xây dựng cũng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đề xuất nâng điều kiện về thu nhập của người mua nhà lên bình quân 15 triệu đồng/tháng, tăng 4 triệu đồng so với mức đang áp dụng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, trong 5 năm qua, giá bán nhà ở xã hội đã tăng gấp rưỡi, từ 13 - 15 triệu đồng/m2, lên gần 20 triệu đồng/m2. Giá một căn nhà ở xã hội hiện tại khoảng 1,5 tỷ đồng, người mua phải thanh toán trước 20 - 30%, tương đương 300 - 450 triệu đồng, còn lại vay ngân hàng gói 120.000 tỷ đồng, thì mỗi tháng cũng phải trả gốc và lãi trung bình trên 10 triệu đồng.

Bởi thế, quy định tăng lên như trên là phù hợp, vì có thể mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội hơn. Thậm chí, theo ông Nghĩa, Chính phủ có thể xem xét nâng lên ngưỡng cao hơn mức 15 triệu đồng/tháng. Đây cũng là điểm kỳ vọng tạo cú hích thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, tiếp thêm hy vọng mua được nhà cho người dân, đem lại dòng tiền cho doanh nghiệp, nhằm thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cho biết, có 108 dự án nhà ở xã hội với quy mô 47.532 căn đã được các địa phương đăng ký hoàn thành xây dựng trong năm 2024. Trong đó, Bình Dương dẫn đầu về số dự án với 20 dự án, quy mô 4.500 căn hộ. Bắc Ninh dẫn đầu về số lượng căn hộ khi đăng ký hoàn thành 6.000 căn nhà ở xã hội tại 5 dự án.