Chào chuyên gia, tôi 31 tuổi, chưa có gia đình và đang sống ở tỉnh lẻ miền Trung. Hiện tại tôi chỉ có khoản tiết kiệm 400 triệu đồng. Vì ở chung với ba mẹ nên chi tiêu hàng tháng tầm 5 triệu đồng. Thu nhập trung bình của tôi là 20 triệu mỗi tháng.

Tôi đang có ý định sẽ mua mảnh đất huyện ven tỉnh lỵ ở nơi đang sống tầm 800 triệu đồng. Số tiền thiếu sẽ vay ngân hàng. Tôi đang tìm hiểu và tìm đất.

Ngoài phương án trên, tôi thấy một dự án chợ ở thị trấn đang sống rao bán nhà ki-ốt 2 tầng cũng tầm 800 triệu. Tôi chưa có kinh nghiệm buôn bán và nếu mua ki-ốt chủ yếu để dành hoặc cho thuê, hay cho người nhà mượn kinh doanh nếu muốn.

Tôi thấy hiện các ki-ốt chợ truyền thống rất ít khách vì thị trường mua online nhiều. Tôi cũng chưa có kinh nghiệm buôn bán gì và còn công việc hành chính đang làm. Không biết những rủi ro khi mua ki-ốt là gì? Mong chuyên gia cho lời khuyên. Chân thành cảm ơn!

Vinh2293

Chuyên gia tư vấn:

Trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, việc đầu tư vào bất động sản kinh doanh đã trở thành một trong những xu hướng đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách tiếp cận và xử lý các tình huống một cách hiệu quả. Qua trường hợp cụ thể của bạn, chúng ta có thể rút ra những vấn đề cần thiết để quản lý tài chính cá nhân khi muốn đầu tư vào một ki-ốt tại huyện như sau

Về thu nhập và khả năng tạo ra thặng dư, bạn có thu nhập hàng tháng 20 triệu đồng và khoản tiết kiệm 400 triệu, chi phí sinh hoạt hàng tháng là 5 triệu. Khoản thặng dư có thể dành ra hàng tháng là 15 triệu đồng, tương đương tỷ lệ 75% thu nhập. Đây là một chỉ số tuyệt vời và là nguồn lực tài chính cơ bản cho bất kỳ quyết định đầu tư nào.

Tiếp theo, chúng ta sẽ đánh giá mục tiêu đầu tư và các yếu tố quản trị vay, quản trị rủi ro. Bạn muốn mua đất nền hoặc một ki-ốt ở huyện để kinh doanh với mục tiêu là ổn định và có thể mang lại thu nhập thụ động và thu nhập từ sự tăng giá của bất động sản. Ngân sách dự chi là 800 triệu đồng để mua ki-ốt. Như vậy với hoàn cảnh tài chính hiện có bạn sẽ cần vay ngân hàng là 400 triệu.

Với việc sử dụng đòn bẩy tài chính tại ngân hàng, tôi khuyến nghị bạn có thể cân nhắc hình thức vay thế chấp bất động sản và sử dụng chính bất động sản bạn đang dự định mua để thực hiện khoản vay này. Hiện theo quy định của pháp luật, ki-ốt hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận sở hữu quyền sử dụng đất. Song song với vấn đề về pháp lý, khi thực hiện vay ngân hàng bạn lưu ý một số nguyên tắc sau.

Khoản phải trả lãi và gốc vay nằm trong 30% thu nhập của bạn. Con số này có thể gia tăng hơn trong một phạm vi phù hợp tùy theo mong muốn của bạn vì hiện tại khoản thặng dư của bạn đang có tỷ lệ rất cao khoảng 75%.

Bạn cũng cần lưu ý các quy định như lãi suất, thời hạn vay, trong đó nếu vay dài, khoản tiền lãi và gốc phải trả hàng tháng thấp; vay ngắn sẽ giảm số tiền lãi ngân hàng, tuy nhiên lại gây áp lực lên dòng tiền hàng tháng. Ngoài ra, quy định về lãi suất thả nổi của ngân hàng (điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến khoản vay khi lãi suất ngân hàng tăng), phí phạt trả trước hạn cũng cần nắm rõ.

Ngoài ra, để quản trị rủi ro khoản vay trong các tình huống biến cố bất ngờ dẫn đến cần sử dụng số tiền lớn như ốm đau, khám chữa bệnh, tai nạn, nghỉ việc, bạn cần chuẩn bị một khoản dự phòng khẩn cấp tương đương 3-6 tháng thu nhập và một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

Bạn có thể tham khảo một số lãi vay ngân hàng tư nhân mới nhất theo bảng tôi tổng hợp dưới đây.

Lưu ý: Bảng so sánh lãi suất vay ngân hàng trên chỉ mang tính chất tham khảo. Lãi suất vay ngân hàng có thể thay đổi theo từng thời kỳ phụ thuộc vào chính sách cho vay của ngân hàng. Để được tư vấn chi tiết về các gói vay và chính sách vay, cần liên hệ trực tiếp với các ngân hàng.

Thẩm định bất động sản, đánh giá pháp lý và kế hoạch đầu tư - kinh doanh

Bạn chưa có kinh nghiệm kinh doanh trực tiếp hoặc online, điều này làm tăng rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực này. Tôi sẽ nêu một số tiêu chí quan trọng bạn cần đánh giá cẩn thận trước khi quyết định như sau:

Thứ nhất là thẩm định giá bất động sản. Bạn cần tìm hiểu mặt bằng giá ki-ốt trong quá khứ so sánh với hiện tại và yếu tố nào quyết định tiềm năng tăng giá trong tương lai. Dòng tiền hàng tháng từ kinh doanh hoặc cho thuê tại các ki-ốt đang diễn ra như thế nào. Nếu các ki-ốt chưa đưa vào kinh doanh, bạn phải đánh giá dự kiến doanh thu, lợi nhuận của ki-ốt đó.

Thứ hai là đánh giá vĩ mô kinh tế. Bạn cần đánh giá yếu tố này để xác định được thời điểm quyết định đầu tư có phù hợp hay không. Ví dụ, nếu bạn sở hữu bất động sản trong giai đoạn sốt nóng, giá đã tăng quá mạnh và kèm theo việc sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ khiến cho lãi vay tăng, kèm theo bất động sản không còn tiềm năng tăng trưởng do đã tăng mạnh trước đó. Khoản đầu tư này sẽ biến thành một khoản đầu tư không hiệu quả. Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, có thể tham vấn các chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân để có được góc nhìn toàn diện.

Thứ ba là đánh giá vị trí và tiềm năng bất động sản. Một ki-ốt tại khu vực đông dân cư sẽ khác hoàn toàn một ki-ốt ở khu vực mới vì mục đích chính để ki-ốt phát triển là hoạt động kinh doanh. Nếu không có dân cư sinh sống, lãi vốn (lãi từ việc tăng giá mua bán bất động sản) và lãi dòng tiền (lãi từ hoạt động kinh doanh trên đất) sẽ không hiệu quả. Vì thế, việc tìm hiểu kỹ vị trí ki-ốt, tiềm năng, dân cư, điện, đường, trường trạm xung quanh khu vực ki-ốt sẽ giúp cho quyết định đầu tư của bạn chính xác hơn.

Thứ tư là đánh giá pháp lý bất động sản. Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm, việc này tương đối đơn giản. Nhưng với một người chưa có nhiều kinh nghiệm, bạn nên dành thời gian để tìm hiểu trước các thủ tục pháp lý cần thiết và các quy định về các khoản thuế sẽ phải đóng khi sở hữu bất động sản để tránh những rủi ro không đáng có. Hiện tại sở hữu một bất động sản sẽ cần lưu ý về lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất hàng năm. Nếu là ki-ốt, bạn cần tìm hiểu khu vực đó có thu phí dịch vụ hoặc phí bảo trì hay không. Cần lưu ý thêm cả phí cấp quyền sử dụng đất.

Cuối cùng là đánh giá kế hoạch đầu tư và kinh doanh. Tôi khuyên bạn nên có một kế hoạch cho hoạt động trên một cách chi tiết vì khoản này gần như đã chiếm trọn toàn bộ số tiền tiết kiệm và một phần khoản thặng dư hàng tháng. Vì vậy, việc xây dựng một kế hoạch chi tiết là rất quan trọng. Bạn có thể chú trọng ba yếu tố sau: đánh giá khả năng tài chính, lập ngân sách và phương án quản lý dòng tiền (thu nhập và chi phí).

Trần Mạnh Hoàng Việt
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT