Bảo trì sửa chữa thang máy tại một chung cư ở TP.HCM - Ảnh: T.T.D.
Theo quy định, phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá bán diện tích do các chủ sở hữu chung cư đóng vào thời điểm trả tiền mua nhà. Quỹ bảo trì này là tài sản chung của tất cả những chủ sở hữu trong nhà chung cư, người mua lại căn hộ sau thời điểm đóng phí bảo trì xem như được chuyển nhượng luôn quyền lợi từ quỹ bảo trì này.
Vài người "xài tiền" của ngàn người
Bạn đọc Trần Thùy Trang - Ảnh: NVCC
Chung cư ở các đô thị lớn có giá trị nên quỹ bảo trì của cả chung cư lên đến một hai trăm tỉ đồng. Số tiền này tương đương với vốn điều lệ của một doanh nghiệp vừa.
Theo quy định, các thành viên ban quản trị (BQT) chung cư sẽ là những người quản lý và được sử dụng quỹ bảo trì này.
Trên lý thuyết, các khoản chi từ quỹ bảo trì phải phù hợp với nghị quyết của hội nghị nhà chung cư nhưng thực tế thì việc chi quỹ bảo trì phụ thuộc vào… ý chí của các thành viên BQT.
Chỉ vài người trong BQT chung cư quản lý và chi tiêu số tiền lớn, là tài sản của cả ngàn hộ dân trong chung cư, đây chính là nguyên nhân phát sinh những bất đồng.
Nhiều chung cư có đông dân cư hoặc ở những vị trí thuận lợi có giá trị kinh doanh rất lớn như chỗ đặt màn hình quảng cáo, máy ATM, nơi đậu xe đón khách hay cho thuê vườn hoa, sân chung vừa kinh doanh vừa phục vụ tiện nghi, nhu cầu của người dân trong chung cư.
Việc tính toán phương án kiếm tiền từ các phần sở hữu chung của tòa nhà, phân chia quỹ bảo trì chung cư cho hợp lý để số tiền này phát sinh lãi cao nhất, việc bảo trì hằng năm và đột xuất của nhà chung cư… không đơn giản. Nó đòi hỏi những người quản lý phải am hiểu về kế toán, tài chính, luật… Thậm chí, họ cần có phương án kinh doanh tốt để đem lại quyền lợi tốt nhất cho các chủ sở hữu trong nhà chung cư.
Tiêu chuẩn thành viên BQT chung cư theo quy chế quản lý sử dụng chung cư do Bộ Xây dựng ban hành chỉ khuyến khích các ứng viên là người có chuyên môn về các lĩnh vực trên chứ không bắt buộc. Và thành viên BQT chỉ được trả thù lao tùy điều kiện của mỗi chung cư.
Trong các quy định, thành viên BQT có quyền ký giải ngân chi quỹ bảo trì cả trăm tỉ nhưng trách nhiệm chỉ chung chung là phải làm đúng quy chế quản lý sử dụng, quy chế thu chi tài chính của chung cư. Hiện không có quy định xử phạt thành viên BQT lạm quyền làm thất thoát quỹ bảo trì hay thông đồng với nhà thầu, nâng khống giá trị các thiết bị, công việc trong quá trình bảo trì để chiếm đoạt tiền quỹ này…
Không đóng quỹ lớn sẽ giảm lòng tham
Mấy năm gần đây có rất nhiều phản ảnh của người dân về việc BQT chung cư không công khai, minh bạch các khoản thu chi của quỹ bảo trì.
Thường là những nghi ngờ của cư dân về việc làm ít kê nhiều, nâng khống giá thiết bị, không làm cũng báo cáo có làm hay cả những hạng mục bảo trì không được hội nghị nhà chung cư thông qua mà BQT cũng quyết làm với giá trị rất lớn có thể có những lợi ích riêng...
Quy định hiện nay lại đổ hết trách nhiệm cho các chủ sở hữu vì nhà chung cư quản lý theo cơ chế tự quản: phải chọn đúng người bầu vào BQT, phải giám sát việc thu chi tài chính, khi thấy có khuất tất phải có kiến nghị với chính quyền, phải có bao nhiêu phần trăm dân chung cư kiến nghị thì chính quyền mới đứng ra xử lý...
Trong khi đó, phần lớn các chủ sở hữu nhà chung cư ít quan tâm đến các vấn đề chung của chung cư vì họ đã bán nhà xong rồi, ngại xen vào những vụ việc cụ thể của cư dân, không liên quan đến lợi ích của họ. Nhiều chung cư đau đầu vì không có người ứng cử BQT, không triệu tập đủ người để tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định các vấn đề quan trọng…
Quỹ bảo trì cũng là việc chung, có nhiều lên hay ít đi cũng không được trả lui nên các chủ sở hữu càng thờ ơ chuyện giám sát các khoản chi.
Việc đóng phí bảo trì sớm (từ khi mua nhà mới xây) có điểm hay là có dự phòng để bảo trì phần chung của tòa nhà khi hết hạn bảo hành, có tiền sửa chữa kịp thời những hạng mục lớn nhằm bảo đảm việc vận hành chung cư suôn sẻ, an toàn và kéo dài tuổi thọ chung cư.
Nhưng thực tế chứng minh quỹ bảo trì phần sở hữu chung khổng lồ với quy chế quản lý lỏng lẻo có "lực hấp dẫn" lớn, là nguyên nhân của những tranh chấp, khiếu kiện.
Giảm tranh chấp khiếu kiện
Các cơ quan chức năng nên xem xét đến một kiến nghị không mới: chỉ đóng phí bảo trì chung cư khi phát sinh các công việc cần bảo trì phần sở hữu chung. Cách làm này sẽ làm giảm số tiền phải đóng khi mua nhà, chủ đầu tư không chiếm dụng quỹ.
Thực tế còn chứng minh "cục tiền khổng lồ" từ quỹ bảo trì kích thích lòng tham của những người nắm quyền chi tiền ở chung cư.
Nếu làm cách khác, nếu mỗi lần phát sinh các hạng mục cần bảo trì thì các chủ sở hữu nhà phải đóng góp, phải "móc tiền túi" để sửa chữa thì họ mới quan tâm, giám sát các khoản chi, cách chi, cách mời thầu có minh bạch, đơn vị trúng thầu có thi công đúng chất lượng...
Đây là điều kiện để việc thu chi minh bạch, thu hút được sự quan tâm của các chủ sở hữu vào những việc chung của chung cư giúp cộng đồng các chung cư tốt lên. Để thực hiện giải pháp này, Nhà nước cần có chế tài rõ ràng đối với các hộ dân không đóng góp các khoản kinh phí trong nhà chung cư đúng hạn.
TP.HCM có 43 chung cư tranh chấp kinh phí bảo trìTại TP.HCM hiện có 227 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì, trong đó có 43 chung cư đang tranh chấp khoản kinh phí này.