Quan sát diễn biến thị trường từ đầu năm đến nay, theo ông, đâu là “nét vẽ” chính đáng chú ý?

Từ tháng 8 năm ngoái tôi đã nhận định rằng quý I/2024 là thời điểm kháng cự, đảo chiều của thị trường. Và thực tế thì điều này đang xảy ra, với những diễn biến ngày càng rõ nét hơn. Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn hồi phục thay vì “tụt mood” và đi ngang như năm 2023.

Còn bối cảnh, chắc hẳn sự chuyển biến này cũng đến từ việc thị trường chịu tác động của những yếu tố mới chứ?

Đúng vậy, ngoài câu chuyện vĩ mô được cải thiện, hành lang pháp lý được thông qua với đồng thời các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, thị trường còn được thúc đẩy bởi các câu chuyện mang tính thời điểm rất rõ. Ví dụ như giá vàng tăng mạnh.

Ông Dương Minh Thông

Ông có thể nói rõ hơn mối liên kết giữa hai thị trường vàng – bất động sản?

Nhiều nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư có tuổi, sở hữu nhiều nhà đất thường có quan điểm rằng, giá vàng tăng đồng nghĩa với việc giá bất động sản phải tăng theo. Đây là yếu tố tâm lý quan trọng dẫn đến các kỳ vọng giá mới, khiến giá sản phẩm tiếp tục có chuyển biến.

Quan sát thời gian dài và với nhiều nhà đầu tư, tôi nhận thấy rằng, thậm chí có nhiều nhà đầu tư trên thị trường không quan tâm xem thị trường tài chính diễn biến ra sao, nhưng khi vàng tăng, họ nhất định cho rằng giá bất động sản cũng phải tăng song hành.

Nhân tiện đang nói về giá sản phẩm, dường như giá nhà vẫn sẽ còn tăng mạnh?

Tôi cho rằng, giá nhà, đặc biệt là chung cư, việc tăng giá không chỉ xuất phát từ nguồn cung hạn chế mà còn đến từ các yếu tố khác như đô thị hoá, lạm phát, giá vàng… Trên thực tế thì nhiều dự án có tiện ích tốt, đồng bộ giai đoạn trước hiện có mức giá còn thấp hơn các dự án mới mà tiện ích, quy hoạch không bằng.

Mở rộng một chút, các lĩnh vực đầu tư khác như chứng khoán, hay thậm chí cả tiền số đều tăng giá ấn tượng, nhưng có vẻ bất động sản vẫn có sức hút riêng và được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, tại sao?

Trên thị trường quốc tế, tiền điện tử, chứng khoán đều tăng giá, lãi suất thì giảm kỷ lục, các động thái đều cho thấy, Chính phủ rất quyết liệt và nhận định rõ vai trò của bất động sản thông qua các chính sách hỗ trợ. Cùng với đó là các nỗ lực để đưa dòng tiền lưu thông ra thị trường, chảy vào sản xuất, từ đó tạo nên vòng chạy tiền mới hỗ trợ cho nền kinh tế.

Vậy còn với nhà đầu tư, họ đang đi xa hay về gần?

Nhà đầu tư chuyên nghiệp không đi xa, không về tỉnh, chủ yếu họ vẫn tập trung tại các thị trường lõi. Với nhiều địa bàn tỉnh, nhiều khi đó là câu chuyện của chính những nhà đầu tư, đội sales ôm hàng "bị bí" và tìm cách thoát hàng qua việc nỗ lực tạo sóng.

Nhìn lại khoảng 3 tháng đầu năm, xu hướng chung của thị trường là đi xuống, đi ngang hay phục hồi?

Sau Tết Nguyên đán, thị trường đã có được luồng sinh khí mới. Tâm lý chung của thị trường cũng được cải thiện. Điều này cũng phản ánh vào thực tế, các chuyển biến trên thị trường.

Tuy nhiên, tôi vẫn phải nhắc lại rằng trong góc nhìn của nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp thì thị trường đang sáng cửa, nhưng thực tế nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng ôm hàng, kẹt hàng và đang nỗ lực thoát hàng, không loại trừ việc phải "tô hồng" thị trường để đạt mục đích của mình.

Nhưng nhìn chung là tích cực, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi.

Ông có nói đến điểm kháng cự. Điều này có mang đến sự khó xử cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại?

Điều này đang xảy ra. Thời điểm kháng cự giá lên nhanh quá khiến nhiều người bán nhà bối rối. Ví dụ, trước đây họ rao bán giá 5 đồng mà không bán được, nhưng hiện nay, thị trường đảo chiều, lại thấy người bên cạnh bán giá 7 – 8 đồng, từ đó nảy sinh tâm lý lưỡng lự, không biết liệu nên bán hay chưa, và bán với giá nào.

Còn về phân khúc, theo ông, đâu là phân khúc sẽ thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư?

Với các giai đoạn như hiện tại, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực sẽ rất được quan tâm, bởi hệ số an toàn cao. Các sản phẩm đất nền hoặc đất nền không có thổ cư cơ bản chưa được quan tâm nhiều.

Hãy nói một chút về sản phẩm dự án. Quan sát qua các giai đoạn thăng trầm của thị trường, ông có lưu ý gì với nhà đầu tư?

Theo tôi thấy, chính ra nhà ở dự án nhiều khi không được nhà đầu tư để ý, nhưng quan sát qua các giai đoạn thăng trầm của thị trường thì đây là sản phẩm có giá hợp lý, lịch sử thị trường thì các dự án đều giữ giá hoặc tăng giá tốt.

Vậy hiện có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền?

Tâm lý thị trường đã tốt, nhưng thanh khoản sẽ chỉ được cải thiện dần dần, và trước tiên, sẽ bắt đầu từ nội đô, với các sản phẩm nhà ở thực.

Đến thời điểm hiện tại, giá một số sản phẩm đã tăng khoảng 30%. Tuy nhiên, với nhà đầu tư dài hạn hoặc phục vụ nhu cầu thực thì vẫn đáng để xuống tiền.