Đất sử dụng đa mục đích: Từ cái 'sẩy' condotel, officetel nảy cái 'ung' điện mặt trời áp mái?

Trương Trọng Hiểu (*)

(TBKTSG) - Việc quản lý đất trong trường hợp không ít hộ gia đình quyết định sử dụng luôn đất nông nghiệp để... áp mái pin năng lượng mặt trời đang đối diện với những vướng mắc không khác với những gì đã từng xảy ra trong câu chuyện về condotel, officetel.

Việc phát triển các mô hình điện mặt trời áp mái ở nhiều địa phương cũng bắt đầu làm nảy sinh vấn đề quản lý đất đai. Ảnh: H.P

Hiệp hội Bất động sản TPHCM tuần qua đã chính thức đưa ra kiến nghị và kêu gọi Chính phủ tháo băng thị trường bất động sản. Điều này gián tiếp thừa nhận một thực tế rằng, sản phẩm bất động sản dù đang bị cho là dôi dư cũng không thể tiêu thụ được vì giá quá cao.

Không ít ý kiến quay lại cho rằng, một tỷ lệ không nhỏ trong các bất động sản đang bị “chôn chân” chính là các condotel, officetel. Rõ ràng, những e ngại về tính chất pháp lý của loại hình bất động sản này khó có thể xóa bỏ nếu như quy chế pháp lý về loại hình bất động sản có đa mục đích sử dụng chưa được định hình một cách rõ ràng.

Điều đáng nói là, condotel hay officetel không phải là điển hình duy nhất cho các trường hợp một thửa đất với nhiều mục đích sử dụng như vậy. Trên thực tế, chính việc phát triển các mô hình điện mặt trời áp mái ở nhiều địa phương cũng bắt đầu làm nảy sinh vấn đề quản lý đất đai tương tự.

Hiện nay, việc sản xuất điện mặt trời có thể được triển khai bằng hai phương thức. Một, xây dựng dự án để sản xuất và bán điện. Phương thức này được triển khai bởi các nhà đầu tư, và đương nhiên phải bằng một dự án đầu tư, kinh doanh theo đúng thủ tục đã được Luật Đầu tư quy định.

Và hai, lắp đặt pin năng lượng mặt trời lên mái (nóc) nhà hiện hữu. Với phương thức này, người dân (chủ sở hữu nhà) tự thực hiện (trực tiếp ký hợp đồng với đối tác mua thiết bị, thi công, lắp đặt và tự liên hệ với công ty điện lực địa phương để bán điện), không cần dự án đầu tư và thậm chí còn được ưu tiên mua điện và được mua với giá “hời” theo chính sách khuyến khích của Nhà nước.

Việc sử dụng đất, và có thể phải chuyển mục đích sử dụng đất hiện tại cho phù hợp với mục đích sản xuất kinh doanh, trong các dự án đầu tư ở phương thức thứ nhất chẳng có gì phải bàn. Nhưng đối với phương thức sản xuất điện áp mái, việc sử dụng đất/nhà ở cho mục đích mới đã được bổ sung. Nhà không đơn thuần chỉ sử dụng cho mục đích để ở, và đất cũng không đơn thuần là đất ở.

Nói “không chỉ” để thấy rằng, hộ gia đình sản xuất điện mặt trời áp mái vẫn tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích là đất ở nhưng bên cạnh đó còn sử dụng thêm cho một mục đích khác là sản xuất kinh doanh. Tóm lại, việc sử dụng đất đa mục đích là có, và quan trọng hơn là việc sử dụng đất như vậy được Nhà nước ghi nhận cũng như... khuyến khích.

Thực ra, việc sử dụng đất ở cho mục đích sản xuất kinh doanh không phải không được pháp luật đất đai đề cập. Đơn cử, khi quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, tiếp tục với cách tiếp cận trước đây, Luật Đất đai 2013 khẳng định rằng, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì người sử dụng đất phải xin phép (điều 57.1.e).

Luật không yêu cầu người sử dụng đất phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp ngược lại. Điều này có nghĩa, khi cần sử dụng đất ở cho mục đích sản xuất kinh doanh người sử dụng đất không cần phải xin phép và có thể kết hợp sử dụng cho mục đích mới trên thửa đất đó.

Rõ ràng, sử dụng đất đa mục đích không phải không tồn tại trong quy định của pháp luật. Điều này lý giải vì sao trên thực tế, rất nhiều dự án nhà chung cư tồn tại trong đó có một hoặc một vài tầng kết hợp sử dụng cho mục đích kinh doanh, thương mại hoặc thậm chí là cho các mục đích khác như y tế, giáo dục.

Thậm chí, nếu quan sát kỹ, các trường hợp sử dụng đất đa mục đích nói trên không phải cách để đa dạng hóa mục đích sử dụng... đất. Các mục đích sử dụng kết hợp nói trên là cách để chủ sở hữu nhà ở, công trình trên đất mở rộng mục đích sử dụng nhà hay công trình đó.

Đối với condotel hay officetel, mục đích để ở của nhà, căn hộ đã được bổ sung. Hoạt động sản xuất điện áp mái cũng có thể có cách tiếp cận tương tự. Cho nên, có thể nói trong tất cả các trường hợp này, mục đích sử dụng đất vẫn không thay đổi.

Quy chế pháp lý cho condotel lẫn officetel vì vậy có thể tiếp cận theo cách thức này. Đương nhiên, điều đó chỉ xảy ra với điều kiện đất được sử dụng cho các dự án là đất ở. Vì trong trường hợp ngược lại, đất sản xuất, kinh doanh không mặc nhiên được chuyển hoặc mở rộng cho mục đích ở.

Hay nói cách khác, đối với các dự án condotel hay officetel đang hiện hữu trên đất sản xuất, kinh doanh hay kinh doanh, thương mại thì người sử dụng đất và sở hữu condotel và officetel buộc phải chấp nhận quy chế pháp lý về loại đất đó.

Và điều này cũng đồng nghĩa là người sử dụng đất và sở hữu căn hộ buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong trường hợp muốn thay đổi quy chế pháp lý thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất. Đương nhiên, điều này chỉ có thể xảy ra nếu đòi hỏi đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và, như đã nói, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đáng nói là, quản lý đất đai đối với việc sử dụng đất đa mục đích vẫn có thể tiếp tục gặp khó trước hiện trạng sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất điện áp mái. Trên thực tế, để... kinh doanh, không ít hộ gia đình quyết định sử dụng luôn đất nông nghiệp để... áp mái pin năng lượng mặt trời. Từ những thửa đất nông nghiệp, người sử dụng đất theo đó xây dựng các công trình (công nghiệp) để tạo mái và gắn các tấm pin điện mặt trời.

Thoạt nhìn, có thể thấy người sử dụng đất ban đầu đã sử dụng đất sai mục đích. Nhưng ứng phó của Nhà nước và pháp luật sẽ ra sao nếu người sử dụng đất cho rằng họ đang biến các “mái pin” thành mái nhà lồng trong sản xuất nông nghiệp? Mục đích sử dụng đất nông nghiệp vẫn tiếp tục duy trì. Chỉ có điều, đất đó, hoặc công trình sản xuất nông nghiệp (nhà kính) đó đang được người dân sử dụng kết hợp đa mục đích.

Điều này liệu có thể được chấp nhận?

(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật
(ĐHQG TPHCM)