Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đang được xây dựng, Sở QH-KT TP đã nêu định hướng phát triển cho các khu vực đô thị, trong đó đề ra giải pháp cho khu đô thị (KĐT) hiện hữu và khu vực phát triển mới. Theo các chuyên gia, việc TP phát triển bốn KĐT mới cần chú ý đến nhiều vấn đề về kêu gọi đầu tư, phát triển quy hoạch đô thị phù hợp…

Theo đề xuất, TP.HCM sẽ phát triển bốn KĐT mới là cảng Hiệp Phước,
KĐT Tây Bắc, KĐT Bình Quới - Thanh Đa, KĐT du lịch biển Cần Giờ.
Đồ họa: HỒ TRANG

Khu đô thị như đốt tre phát triển

Đối với TP.HCM, việc phát triển các KĐT, đặc biệt là các KĐT lớn 500-600 ha đến cả ngàn hecta như bốn KĐT dự tính làm theo tôi là xu hướng tốt. Điều đó tạo ra các KĐT mới hoàn chỉnh, đồng bộ và là những đột phá phát triển cho TP. Nếu không có các KĐT thì TP.HCM sẽ phát triển lan tỏa, chung chung. Các KĐT giống như vai trò các đốt tre, tạo tiền đề để TP nhảy vọt, tạo ra sự phát triển mạnh mẽ.

Ngoài ra, khi phát triển các KĐT lớn sẽ có thuận lợi như tạo điều kiện kiến thiết đồng bộ, điều này khác với đô thị cũ là làm lẻ tẻ, mỗi nơi mỗi kiểu, đến khi chắp nối lại thì không được. Ví dụ như KĐT Phú Mỹ Hưng là một bài học rất tốt, họ thiết kế hoàn chỉnh rồi mới làm từ từ, trong mấy chục năm đã hình thành KĐT hiện đại.

Thuận lợi nữa cho KĐT là việc quản lý, chỉ đạo được tập trung, có tính chất mũi nhọn, huy động nguồn lực cũng dễ hơn vì đã có mục tiêu rõ ràng. Bên cạnh đó, chúng ta cũng phải nhìn nhận các khó khăn, như sở dĩ một số KĐT triển khai chậm vừa qua (Bình Quới, Hiệp Phước) là do chưa chuẩn bị kỹ việc huy động các nguồn lực về đầu tư, về quy hoạch, về quảng bá, hay do giải tỏa bồi thường chậm, thay đổi mục tiêu quy hoạch… Như khu Bình Quới - Thanh Đa chưa đủ hấp dẫn, dù vị trí nằm ở trung tâm nhưng giao thông kết nối chưa đảm bảo.

Có thể thấy cái khó hiện nay của TP.HCM là nguồn lực. Vấn đề này khó xác định, giống như chuyện câu cá, không tính trước được có bao nhiêu cá đến ăn nên chuẩn bị mồi chưa đủ. Tôi cũng cho rằng TP không nên dàn trải mà phải xác định mũi nhọn thật sự để phát triển cho có tính đột phá. Lâu nay chúng ta cứ thấy quy hoạch xong là sẽ làm nhưng không hẳn như vậy, thực chất phải dựa trên cơ sở nguồn lực để làm như thế nào, làm bao nhiêu cho vừa.

Kiến trúc sư KHƯƠNG VĂN MƯỜI, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam:

Nên xã hội hóa để kêu gọi đầu tư

Cả bốn KĐT nêu trên đang được đưa vào quy hoạch chung của TP.HCM nhưng ba khu Tây Bắc, cảng Hiệp Phước và Bình Quới đã có từ trước. TP cũng đã lên kế hoạch phát triển cho ba khu này nhưng còn vướng nên chưa thể hình thành.

Về câu chuyên nguồn lực, có thể thấy rõ TP.HCM phát triển KĐT Thủ Thiêm trước là để giải tỏa bớt cho trung tâm TP, còn các KĐT còn lại sẽ bước theo sau. Đến nay là TP Thủ Đức được xem là ưu tiên, điều đó lý giải tại sao có KĐT được phát triển trước, KĐT chưa phát triển.

Theo tôi, để phát triển các KĐT rất cần xã hội hóa vì ngân sách TP không đảm bảo, tất nhiên xã hội hóa kêu gọi đầu tư cũng phải tính toán như thế nào cho hợp lý, phù hợp nhu cầu phát triển.

Ông ĐINH THẾ HIỂN, chuyên gia kinh tế:

Quy hoạch đô thị phải dựa trên nhu cầu, thực tế

Cách thức của chúng ta lâu nay về phát triển đô thị còn có nhiều vấn đề. Như việc chỉ giao cho một đơn vị phụ trách toàn bộ về giải tỏa, về đầu tư… Cách làm này dễ gây tổn thương như câu chuyện của Bình Quới -  Thanh Đa, Thủ Thiêm, vì những công ty này thường chọn cách như thế nào để việc giải tỏa bồi thường ít nhất, nó không có lợi cho người dân.

Theo tôi, để phát triển các KĐT cần lưu ý hạn chế việc bồi thường, di dời, hãy để cho người dân tại khu vực đó tự chỉnh trang, tất nhiên phải theo chuẩn của KĐT tương lai, còn TP tập trung vào các công trình công ích, công viên… Đó chính là Nhà nước và người dân cùng làm, các đơn vị, nhà đầu tư lớn nếu tham gia chỉ tham gia một phần, chứ không để họ làm tất. Phải làm sao để khoảng 50% dân số tại khu vực đó còn ở lại và tự xây dựng, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch.

Việc kêu gọi đầu tư cũng phải theo nguyên tắc đất lành thì chim đậu, còn nếu chỉ có ý chí không thì không thể phát triển các KĐT được. Ngoài ra, phát triển đô thị cần làm sao hạn chế các nhà đầu cơ, thổi bùng, vẽ lên viễn cảnh nhưng thực tế mục đích của họ là đẩy giá đất lên rồi mua bán đất nền…

Theo tôi, việc quy hoạch đô thị phải dựa trên tính nhu cầu và thực tế, dựa vào không gian sống cần phát triển, dựa vào nhu cầu sinh sống, kinh doanh của chính các người dân KĐT đó chứ không phải cứ thấy khu nào đất còn trống là biến thành KĐT.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Hạn chế phát triển đô thị theo vết dầu loang

Xu thế phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang - thấp tầng”, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị, chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường.

TP.HCM chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở, chủ yếu là phát triển nhà chung cư và chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như KĐT Phú Mỹ Hưng và các KĐT mới thuộc các tỉnh lân cận TP.

Nên với thực trạng hiện nay sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, nếu TP cứ phát triển theo kiểu “vết dầu loang - thấp tầng”, cũng như khó thực hiện hiệu quả công tác tái bố trí dân cư của TP.

Từ thực tế về tỉ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn,  có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, có thể nhận định dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn với tổng nhu cầu nhà ở cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.

Chính vì vậy, hiệp hội đề nghị khi xem xét, điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM cần đảm bảo thực hiện phát triển các KĐT mới, khu dân cư mới kết hợp với chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu.