Mua bán nhà, đất tái định cư và rủi ro pháp lý

Ls. Phạm Thị Thoa - Nguyễn Thị Trà My (*)

(KTSG) - Nhiều người có suất nhà, đất tái định cư muốn chuyển nhượng nhanh ngay khi chưa hoàn tất giấy chứng nhận. Đồng thời, cũng có nhiều người muốn mua lại các suất đó. Quan hệ giao dịch này có những vấn đề mà các bên cần quan tâm.

Một khu tái định cư ở thành phố Thủ Đức. Ảnh: Hoàng TÂn

Hai hợp đồng tồn tại song song

Khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (khu công nghiệp, hạ tầng giao thông, trung tâm thương mại, đô thị mới...), chủ đầu tư và chính quyền phải thực hiện các phương án đền bù tái định cư (nhà, đất tái định cư) cho người dân. Quá trình đền bù này chỉ được xem là hoàn tất khi người được hưởng suất tái định cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/căn hộ (giấy chứng nhận).

Tuy nhiên, thủ tục pháp lý để cấp giấy chứng nhận nói trên trong thực tế khá nhiêu khê, thường bị kéo dài nhiều năm liền. Trong thời gian đó, bên được hưởng suất nhà, đất tái định cư có nhu cầu chuyển nhượng để thu hồi nhanh khoản tiền bồi thường. Mặt khác, một số người lại tìm thấy cơ hội và sẵn sàng chấp nhận làm thay các thủ tục cấp giấy chứng nhận để được sở hữu nhà, đất tái định cư.

Thông thường, “bên chuyển nhượng” và “bên nhận chuyển nhượng” sẽ thực hiện giao kết thông qua hai loại hợp đồng tồn tại song song, gồm hợp đồng mua bán nhà/căn hộ, đất tái định cư - gọi là “hợp đồng mua bán nhà, đất” (không công chứng, chứng thực do chưa được cấp giấy chứng nhận), và hợp đồng ủy quyền được ký kết với nội dung bên nhận chuyển nhượng được toàn quyền thay mặt, nhân danh và đại diện bên chuyển nhượng quyết định, thực hiện tất cả các vấn đề liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt nhà ở/căn hộ, đất tái định cư với thời hạn thường được kéo dài tùy vào tiến độ còn lại của việc cấp giấy chứng nhận (hợp đồng ủy quyền).

Tùy từng trường hợp, bên nhận chuyển nhượng có thể thanh toán 100% giá trị hoặc giữ lại từ 5-10% giá trị để đảm bảo rằng bên chuyển nhượng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở/căn hộ (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSHNO) sau khi có giấy chứng nhận; đối với trường hợp nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai thì khi đủ các điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở.

Khi hoàn tất các giao dịch trên, các bên “ngầm” hiểu với nhau rằng việc chuyển nhượng đối với nhà ở/căn hộ, đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận đã được hoàn tất. Bên nhận chuyển nhượng mặc nhiên được sử dụng, tôn tạo, xây dựng, cư trú hoặc sử dụng với mục đích khác đối với nhà ở/căn hộ, đất tái định cư ấy.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là các giao dịch chuyển nhượng nhà ở/căn hộ, đất tái định cư khi chưa được cấp giấy chứng nhận như nêu trên có hiệu lực và những rủi ro pháp lý tiềm ẩn?

Những điều lưu ý

Về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đai đã được cấp giấy chứng nhận và người sở hữu nhà ở/căn hộ tái định cư cũng chỉ được chuyển nhượng khi nhà ở/căn hộ được cấp giấy chứng nhận⁽¹⁾. Đồng thời, các bên phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở/căn hộ thông qua hợp đồng⁽²⁾. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSHNO phải được công chứng hoặc chứng thực tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền theo quy định pháp luật⁽³⁾.

Do đó, vào thời điểm các bên thực hiện giao dịch, nhà ở/căn hộ, đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận nên được xem là không đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà, đất có khả năng bị tuyên vô hiệu bởi tòa án do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đối tượng không được quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai) khi xảy ra tranh chấp⁽⁴⁾.

Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu là không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại(5). Nói cách khác, nhà ở/căn hộ, đất tái định cư vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng sẽ được bên chuyển nhượng hoàn trả lại khoản tiền đã nhận và các chi phí mà bên nhận chuyển nhượng đã chi trả.

Ngoài ra, liên quan đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại của bên có lỗi thì tòa án sẽ là cơ quan có thẩm quyền xem xét mức độ lỗi của các bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi. Phương thức xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại dựa trên hướng dẫn tại điểm b.1, Khoản 2.4 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, cụ thể như sau: “Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm một phần hai giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên”.

Như vậy, nếu các bên có lỗi tương đương nhau để làm hợp đồng mua bán nhà, đất bị vô hiệu thì mỗi bên chịu trách nhiệm ngang nhau đối với giá trị thiệt hại. Nếu mức độ lỗi của các bên là chênh lệch thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Bên cạnh đó, mặc dù nhà ở/căn hộ, đất tái định cư thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà, đất và hợp đồng ủy quyền nhưng Nhà nước lại công nhận và cấp giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng (người được hưởng suất nhà ở/căn hộ, đất tái định cư).

Do đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước. Hơn nữa, sau khi đất tái định cư được cấp giấy chứng nhận thì vẫn có khả năng bên chuyển nhượng gây khó khăn và “đòi hỏi” thêm nhiều lợi ích khác mới chấp thuận ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSHNO tại phòng công chứng để bên nhận chuyển nhượng tiến hành thủ tục cập nhật, sang tên.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn đối mặt với rủi ro hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt hiệu lực do rơi vào các trường hợp đương nhiên chấm dứt như bên chuyển nhượng chết hoặc bị tòa án tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Khi đó, nhà ở/căn hộ, đất tái định cư thuộc quyền quản lý của người giám hộ và/hoặc thuộc quyền sở hữu của người thừa kế của bên chuyển nhượng.

Trong một số trường hợp khác, do thời gian thực hiện cấp giấy chứng nhận kéo dài dẫn đến sự thay đổi của chính sách pháp luật. Điều này có thể dẫn đến việc phát sinh nhiều loại chi phí lớn hoặc thực hiện nhiều hơn phần công việc đã thỏa thuận ban đầu giữa các bên nhưng bên chuyển nhượng không chấp nhận chia sẻ.

Từ những phân tích nêu trên, việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà ở/căn hộ, đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền là không hợp pháp và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt đối với bên nhận chuyển nhượng. Do đó, để hạn chế những thiệt hại không đáng có, cần cân nhắc trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà ở/căn hộ tái định cư.

^(*) Công ty Luật Apolat Legal

⁽¹⁾Điểm a, khoản 1, điều 188 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận,...”.

⁽²⁾Khoản 1, điều 502 Bộ luật Dân sự 2015.

⁽³⁾ Điểm a, khoản 3, điều 167 Luật Đất đai 2013.

⁽⁴⁾ Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 188, Luật Đất đai 2013 không được pháp luật công nhận, hay nói cách khác là bị vô hiệu theo quy định pháp luật tại điều 123, Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.

(5) Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015.