Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) bày tỏ lo ngại rằng tình trạng sốt đất tràn lan như hiện nay nếu không sớm được ngăn chặn sẽ gây nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thực, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Chưa kể, nhiều người sẽ lâm cảnh nợ nần, phá sản...

Người mua "mắc cạn"

Nhắc lại cơn sốt đất tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội năm 2020, anh Nguyễn Dũng Minh (trú quận Cầu Giấy, TP Hà Nội) buồn bã kể: Qua quen biết, anh được một vài người bạn giới thiệu đến đây "mua đất đầu tư sinh lời nhanh". Thời điểm anh đến xã Đồng Trúc, ôtô nườm nượp chở người tới xem đất, giới cò mồi cũng hoạt động rầm rộ.

"Nhiều lô đất được xây tường rào, dân môi giới cho biết sắp có một tập đoàn lớn của Việt Nam về đây đầu tư dự án BĐS. Do không tìm hiểu kỹ nên tôi đã mua một lô đất gần 800 triệu đồng. Song, khi tìm hiểu, tôi được biết các lô đất ở đây chủ yếu do giới đầu cơ bán qua lại với nhau nên tiềm ẩn rủi ro rớt giá rất mạnh khi cơn sốt đi qua" - anh Minh nhớ lại.

Trở lại chuyện sốt đất ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước. Chỉ vài ngày sau khi cơn sốt bùng phát, lãnh đạo huyện Hớn Quản đã ban hành cấp tốc văn bản chỉ đạo về việc tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn; khuyến cáo người dân cảnh giác, cân nhắc kỹ trước khi giao dịch mua bán BĐS. UBND huyện Hớn Quản yêu cầu các xã, thị trấn và các ngành tăng cường quản lý nhà nước, kiên quyết xử lý những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, trật tự xây dựng. Đặc biệt, tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm hành vi tụ tập đông người trái phép, gây mất an ninh trật tự.

Chỉ vài ngày sau, hầu hết cò đất đều rút khỏi khu vực này. Đến nay, thị trường đất đai xung quanh sân bay Téc-ních ở huyện Hớn Quản đã nguội lạnh hoàn toàn. Những miếng đất nông nghiệp từng được rao với giá 350 triệu đồng/m ngang mà nhiều người vẫn tranh mua thì nay xuống còn chưa tới 200 triệu đồng, song vẫn khó bán. Không ít người từ nơi khác tới đã "ôm" nhiều hecta đất rẫy vườn điều, vườn cao su với giá 2-3 tỉ đồng/sào, giờ không biết tìm ai bán lại.

Tương tự, cơn sốt đất ở xã Thiện Nghiệp (TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận) - xung quanh khu vực xây sân bay Phan Thiết - đến nay cũng đã lắng dịu nhưng hệ lụy của nó thì người dân và địa phương vẫn đang gánh chịu. Ông Nguyễn Văn Tiến (ngụ thôn Thiện Trung, xã Thiện Nghiệp) có 4 sào đất nông nghiệp, trước đây liên tục có người hỏi mua. Sau nhiều lần thêm bớt, ông Tiến chấp thuận bán với giá 8 tỉ đồng, bên mua đặt cọc 800 triệu đồng. Chỉ một ngày sau, một người khác ngỏ ý mua lại mảnh đất đã bán của ông với giá 11 tỉ đồng. Đắn đo do dự, ông quyết định vay mượn thêm 800 triệu đồng để bồi thường hợp đồng với hy vọng thu về 11 tỉ đồng. Thế nhưng, ông không ngờ đã rơi vào cái bẫy được giăng sẵn.

Không chỉ đưa nhiều người vào bẫy, việc cò đất và giới đầu cơ từ khắp nơi ồ ạt đổ về Thiện Nghiệp đã làm xáo trộn đời sống của người dân địa phương. Hoạt động canh tác nông nghiệp đình trệ khi đất được thu gom triệt để. Những khu đất nông nghiệp quanh sân bay Phan Thiết liên tục mọc lên những con đường được rải nhựa chớp nhoáng, không phép, để phục vụ mục tiêu phân lô bán nền. Trong đó, ít nhất 4 con đường nhựa không phép đã được UBND xã Thiện Nghiệp phá bỏ rồi dựng bảng cảnh báo về dự án ảo, chưa được cấp phép.

Theo những người am hiểu thị trường BĐS, hầu hết các giao dịch trong cơn sốt đất chỉ là đặt cọc tiền, giữ đất để "lướt sóng". Vì vậy, khi đặt cọc mà không kiếm được người mua đất, nhà đầu tư sẽ phải mua vào với giá trên trời hoặc mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Không ít người "mắc cạn" hiện nay chính là cò đất đã thổi giá nhưng "ra hàng" không được.

Hậu quả nặng nề

Đánh giá về hệ lụy của tình trạng sốt đất ảo ở nhiều địa phương thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng việc giá đất tăng chóng mặt đã hút nguồn lực lớn của cả nước vào vòng xoáy này, làm giảm đầu tư vào sản xuất, kinh doanh ở nhiều ngành, lĩnh vực khác.

"Nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó" - ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông Đính, tình trạng "thổi" giá đất còn cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương. Bởi lẽ, giá đất tăng cao kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Chi phí đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng sẽ gây khó khăn cho địa phương, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội. Về lâu dài, khi kinh tế trên địa bàn gặp khó khăn, khó phát triển thì giá đất cũng bị kéo giảm, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư đã "xuống tiền" trước đó. Ông cũng bày tỏ lo ngại sốt đất sẽ gây bất ổn thị trường BĐS cả nước, nhất là những địa bàn đang là điểm nóng mua bán đất.

Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng thị trường BĐS đang hướng đến sự phát triển bền vững. Nếu tình trạng "thổi" giá nhà, đất không được ngăn chặn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường cũng như các chính sách phát triển nhà ở của nhà nước.

"Giá đất tăng cũng làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng gây khó khăn hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang... đang gặp nhiều khó khăn trong việc bán căn hộ" - ông Đính phân tích.

Theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển, hệ lụy từ những cơn sốt đất ở các vùng nông thôn là khiến giá đất tăng ảo tại khu vực đó, người dân địa phương không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Những người có nhu cầu đầu tư vào trang trại, nông nghiệp cũng gặp khó vì không thể mua đất khi giá đang sốt ảo... và hoạt động sản xuất nông nghiệp cũng bất ổn theo.

Ông Hiển dẫn chứng: "Hai người bạn cùng làm ăn giỏi, một người chỉ tập trung sản xuất, kinh doanh; người còn lại có thêm nghề tay trái là buôn đất. Người buôn đất lại giàu hơn nhiều so với người kia… Thực tế này khiến không ít người có tiền là đi gom đất để dành, thay vì đầu tư cho khởi nghiệp, hùn hạp làm ăn. Những cơn sốt đất đẩy mặt bằng giá BĐS lên cao càng khiến nhiều người ra trường, đi làm 5-10 năm không thể mua được nhà. Trong khi đó, ở nước ngoài, sinh viên ra trường đi làm chăm chỉ, có tích lũy trong khoảng thời gian tương tự đã có thể mua nhà, căn hộ".

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng cũng thừa nhận sốt đất ảo để lại hậu quả rất nặng nề. Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền để mua được nhà, đất vì giá bị đẩy lên quá cao. Người đầu cơ không có nhu cầu ở cũng không bán được đất, vì nếu bán thì lỗ nặng. Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội.

"Tình trạng này nếu không được chấn chỉnh kịp thời thì không những có tác động tiêu cực đến sự phát triển thị trường BĐS mà còn ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội" - đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS lưu ý. 

(Còn tiếp)

^(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 22-3