Trong bối cảnh thị trường BĐS, nhất là phân khúc đất nền đang sốt lan rộng khắp cả nước, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group để hiểu rõ hơn về nguyên nhân cơn sốt cũng như cách thức để NĐT vào thị trường tránh rủi ro, lựa chọn phân khúc an toàn.

SỐT ĐẤT LAN RỘNG KHẮP CẢ NƯỚC CÙNG THỜI ĐIỂM, LÀ ĐIỀU BẤT THƯỜNG

Như ông biết, thị trường BĐS đang chứng kiến hiện tượng sốt đất khắp nơi từ Bắc chí Nam, thậm chí người ta còn ví "cả xã hội đang quay cuồng trong cơn sốt đất’, ông nghĩ thế nào về vấn đề này?

Ông Mai Đức Toàn: Tình trạng sốt đất vẫn xảy ra thường xuyên nhưng đa số chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương. Có hai lần nước ta chứng kiến sốt đất trên diện rộng ở hai thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội vào năm 2000 và 2007. Hệ lụy của hai lần này là xuất hiện bong bóng BĐS và phải mất gần một thập niên mới có thể khôi phục lại.

Tuy nhiên sốt đất lần này lại mang tính vĩ mô hơn tất cả những lần trước. Bởi lẽ trong lịch sử, đây là lần đầu tiên sốt đất lan rộng cả ba miền Bắc – Trung – Nam với hàng chục tỉnh thành. Và tôi cho rằng, đây là điểm bất thường. Nếu như chính quyền không có động thái cứng rắn, mạnh mẽ, BĐS ở những điểm sốt đất rất có thể sẽ rơi vào tình trạng đóng băng.

Hiện nay, đa số những địa phương đang sốt đất, giá đẩy lên 50%-100% trong vòng vài tuần, thậm chí tăng hàng chục lần. Tuy nhiên chu kỳ sốt đất cục bộ thường diễn ra chỉ vài tuần hoặc cao điểm là vài tháng.

Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group

Khi cơn sốt qua đi, giá BĐS có xu hướng quay đầm giảm hoặc may mắn hơn là giữ nguyên giá. Phải mất một thời gian dài, thị trường những nơi này mới tiếp tục được điều chỉnh lại, giá sẽ tăng nhưng tăng chậm. Vì tại thời điểm sốt, giá trị BĐS đã được đẩy lên đỉnh điểm, cao hơn giá trị thực nhiều lần. Nên những NĐT mua cuối thường chịu lỗ, phải bán tháo do rất khó ra hang.

Vậy, nguyên nhân nào tạo nên những cơn sốt BĐS bất thường như thế, thưa ông? Liệu đây có phải thời điểm để BĐS "bùng dậy" sau thời gian lặng sóng vì Covid-19? 

Ông Mai Đức Toàn: Nguyên nhân thứ nhất là tác động thông tin quy hoạch. Tại miền Nam, rầm rộ nhất phải kể đến đợt sốt đất quanh khu vực có thông tin quy hoạch sân bay Hớn Quản, Bình Phước. Tp.HCM tuy chưa sốt mạnh song  thông tin chuyển đổi 5 huyện ngoại thành Tp.HCM lên quận đã ngay lập tức tác động đến giá nhà đất tại các địa phương. Giá bắt đầu tăng trong những ngày vừa qua.

Tại Miền Trung, khi hay tin sân bay sắp khởi công, đất xã Thiện Nghiệp, Phan Thiết tiếp tục tái diễn tình trạng sốt đất. Tại Quảng Trị, tình trạng mua bán đất diễn ra khá rầm rộ tại khu vực dự kiến triển khai sân bay ở xã Gio Quang, huyện Gio Linh.  Tại Như Thanh, Thanh Hóa, khi hay tin Sun Group sẽ khởi công dự án nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí Như Thanh, Thanh Hóa, giá đất đã nhảy vọt, tăng theo cấp số nhân.

Tại Miền Bắc, ngay khi có thông tin về quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, đất huyện Đông Anh, Hà Nội đã tăng giá gấp đôi so với một vài tuần trước. Không chỉ ở TP Hà Nội mà các địa phương như Ninh Bình, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng... cũng có hiện tượng sốt đất. Tại Ninh Bình, mới đây, UBND tỉnh có quyết định phê duyệt đồ án lập quy hoạch chung khu du lịch Kênh Gà - Vân Trình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 ở huyện Gia Viễn và Nho Quan. Cùng với đó, hàng loạt khu dân cư mới được cấp phép phát triển đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng chóng mặt.

Điểm qua như vậy để thấy rằng, không tự nhiên đất sốt giá. Mỗi địa phương có biến động mạnh về đất đều liên quan đến thông tin quy hoạch làm sân bay, làm dự án hoặc đón nhà đầu tư lớn về.

Nguyên nhân thứ 2 khiến giá đất tăng bất thường là do có sự hoạt động mạnh mẽ của giới đầu cơ, nắm bắt thông tin quy hoạch trước, dùng tài chính nhiều đi thu gom quỹ đất, hoặc lập hội đi gom đất. Tiếp theo họ sẽ sử dụng hệ thống sales, cò đất để tăng cường hoạt động mua bán, giao dịch. Thậm chí họ còn chi rất nhiều tiền cho việc quảng cáo về tiềm năng tăng giá của địa phương, làm cho các nhà đầu tư trên cả nước chú ý, đổ xô về tìm mua, qua một thời gian ngắn, giá đất đã được đẩy lên nhiều lần.

Nguyên nhân thứ 3 là do tâm lý nôn nóng, đầu tư theo hiệu ứng đám đông.

Tôi cho rằng, đón đầu quy hoạch ở những điểm tiềm năng này là không sai. Bởi lẽ khi có dự án, BĐS khu vực này sẽ có nhiều lợi thế để phát triển. Tuy nhiên nhà đầu tư phải thật tỉnh táo trước khi giao dịch, không để dẫn dắt bởi chiêu trò thổi giá của môi giới và đầu tư theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần phải tính được giá BĐS tại khu vực sốt đất tăng tỷ lệ bao nhiêu là hợp lý, tương xứng với giá trị ở thời điểm hiện tại, kiểm tra kỹ pháp lý trước khi quyết định giao dịch.

Một điều khá nguy hiểm là yếu tố chính dẫn đến sốt đất đều ở dưới dạng thông tin, chủ trương. Khi vừa được tung ra giá đã sốt. Theo tôi, nếu một dự án, chủ trương muốn được phê duyệt và triển khai thì cần mất 2-5 năm, tùy quy mô. Nếu muốn xây dựng và hoàn thành, mất thêm 3-5 năm nữa. Và dự án tạo được sức bật lan tỏa thì cần thêm 3-5 năm. Vậy chu kỳ đó phải mất đến trên 10 năm. Không đâu xa, để có được Phú Mỹ Hưng hay Thủ Thiêm ngày hôm nay phải mất 20 năm. Vậy các dự án ở tỉnh muốn tạo sức bật và tác động như thế, phải mất bao nhiêu thời gian? Đó là tôi đang nói đến thuận lợi, còn nếu khó khăn dự án không được phê duyệt hoặc ngừng hoạt động thì hệ quả sẽ lớn hơn rất nhiều!

Chưa kể, cơn sốt đất diễn ra trong bối cảnh dịch Covid 19 đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế thế giới và cả Việt Nam. Kinh tế chậm phát triển ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của dòng tiền, mà thị trường BĐS – vốn là lĩnh vực cần nguồn tài chính lớn là một trong những ngành bị ảnh hưởng đầu tiên. Nhìn một cách khách quan, sốt đất ngay thời điểm kinh tế đang khó khăn chứa đựng nhiều nghịch lý và rủi ro.

Quan điểm của ông thế nào với nhận định: Đất nền hiện nay đang sốt ảo và hình thành bong bóng?

Ông Mai Đức Toàn: Theo tôi, trong 1 năm nếu mức tăng dao động trên 10%, hoặc nhỉnh hơn đôi chút, thị trường sẽ bền vững. Nếu giá đất trong vòng 1 năm lên đến 50% là bắt đầu cẩn thận, lên tới 70-100%/năm thì có thể xuất hiện rủi ro. Bắt đầu từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể xảy ra.

Thời điểm này vẫn chưa diễn ra bong bóng nhưng nếu tiếp tục diễn ra và không có sự can thiệp, ngăn chặn kịp thời thì chúng ta không thể lường trước được điều gì

Theo ông, hệ luỵ kéo dài của những cơn sốt đất là gì?

Ông Mai Đức Toàn: Đã có quá nhiều bài học nhãn tiền về hệ lụy của các cơn sốt đất cục bộ không chỉ ở vi mô (là cá nhân chủ đất, nhà đầu tư) mà còn ở vỹ mô (nền kinh tế, xã hội) tại khu vực.

Hệ lụy từ những cơn sốt đất ở là khiến giá đất tăng ảo tại khu vực đó, người dân địa phương không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền để mua được nhà, đất vì giá bị đẩy lên quá cao. Trong khi đó, các nhà đầu tư sẽ không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hàng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi nhanh số tiền này.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn, với doanh nghiệp, những cơn sốt đất cũng khiến họ lao đao khi khó tiếp cận quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Khi giá đã quá cao thì các doanh nghiệp cũng không mặn mà với quỹ đất tại địa phương đó.

Chưa kể, khi giá đất lên quá cao so với thực tế, người mua cũng e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản "đóng băng". Giá đất tăng cao cũng khiến nhiều người nghèo, người có thu nhập thấp không mua được nhà ở.Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội.

Giá đất tăng cũng làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng gây khó khăn hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ.

Tình trạng sốt đất cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, những dự án "ma" cũng được nước ăn theo để tung ra thị trường. Điều này khiến nhiều người mua đất sập bẫy, mất nguồn tài sản lớn và gây khó khăn trong việc quản lý của các cơ quan chức năng địa phương.

TRONG CƠN SỐT ĐẤT, VÙNG AN TOÀN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NẰM Ở ĐÂU?

Những lưu ý với NĐT khi tham gia thị trường BĐS trong cơn sốt này, thưa ông?

Ông Mai Đức Toàn:  Chỉ dành 30% để bỏ vào đất lúc sốt: Nếu thu gom đất lúc thị trường nóng sốt bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư, 70% còn lại để săn tìm cơ hội khác hoặc giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn.

Không mua theo tâm lý đám đông: Thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản tăng giá mà không nghĩ tới hệ lụy giá đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa nhà đầu tư chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.

Nếu dùng đòn bẩy tài chính, không nên vay vượt quá 50%: Nhà đầu tư nên nghĩ đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết "liệu cơm gắp mắm". Và càng không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản từ lớn hơn 50%, nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.

Theo ông Toàn, BĐS tại Việt Nam vẫn là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn nếu nhà đầu tư chọn đúng thời điểm và khu vực

Đừng quá tham lợi nhuận: Có rất nhiều nhà đầu tư vì ham lợi nhuận cao nên giữ đất và không bán ra khi đã có độ chênh lệch, trở thành nhà đầu tư cuối cùng và có thể "ôm bom" khi thị trường lao dốc. Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, nhà đầu tư cũng nên mạnh dạn "cắt lỗ" để có thể tìm kiếm một cơ hội mới.

Theo ông, trước những cơn sốt BĐS bất thường như thế, BĐS khu vực nào, phân khúc nào sẽ là vùng an toàn cho NĐT?

Ông Mai Đức Toàn:  BĐS tại Việt Nam vẫn là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn nếu nhà đầu tư chọn đúng thời điểm và khu vực. Đặc biệt, Việt Nam đang được thế giới đánh giá là môi trường đầu tư tốt.  Hậu Covid, đây sẽ là bàn đạp để nền kinh tế khôi phục mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển về BĐS.

Những khu vực có thông tin quy hoạch tốt, phát triển hạ tầng giao thông là điểm đến đầy tiềm năng, nhưng chúng ta nên thận trọng tính toán tỷ lệ tăng giá phù hợp cho khu vực này (như tôi đã nói phía trên). Các thông tin quy hoạch có thể khiến giá đất tăng vọt nhưng không nên quá cao. Mức tăng trưởng nóng dưới 30% ở khu vực này là điểm ngưỡng an toàn và giá có thể duy trì nhịp tăng trưởng đều đặn trong những năm sau cùng với sự phát triển của hạ tầng và kinh tế.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể tìm kiếm những khu vực có kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi, giá đất còn mềm và có nhiều điều kiện để phát triển các lĩnh vực như công nghiệp, du lịch,… Vì những nơi này trong tương lai sẽ có nhu cầu ở và kinh doanh thực.

Đầu tư vùng ven các thành phố lớn cũng là chiến lược tốt nhưng phải cân nhắc giá đất và pháp lý. Tôi cho rằng, các khu vực có tỷ lệ tăng giá bền vững qua từng năm, dao động trên dưới 10%/năm khá bền vững và nhiều triển vọng.

Nhìn chung, việc đầu tư lướt sóng, "đánh nhanh, thắng đậm" không còn phù hợp với bối cảnh thị trường BĐS hiện tại. Nhà đầu tư cần phải tính đến phương án bền vững, trung và dài hạn.

Dự báo của ông về xu hướng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ như thế nào?

Ông Mai Đức Toàn:  BĐS năm 2021 vẫn sẽ phụ thuộc vào kịch bản diễn biến của dịch Covid-19 và tiến độ sản xuất vắc – xin Covid.

Nếu dịch bệnh tiếp tục được kiểm soát tốt, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có đà phục hồi, tăng trưởng tốt. Trong đó, BĐS công nghiệp tiếp tục là "điểm sáng" của thị trường.  Đây là thời điểm chúng ta cần chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng... để thu hút các nhà đầu tư khi dịch bệnh được kiểm soát.

Với BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ là lĩnh vực hồi phục nếu như dịch bệnh được kiểm soát. Tuy nhiên phải đến cuối năm hoặc đầu năm 2022 thị trường mới có nhiều chuyển biến tịch cực.

Năm 2021 tiếp tục chứng kiến xu hướng "ly tâm" rời khỏi các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng để tìm đến những vùng đất mới có giá còn thấp. Giá nhà đất tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng nhưng không nhiều. Xu thế phát triển BĐS ngày càng quy mô và hiện đại, những mô hình đô thị trong đô thị hay tổ hợp với các siêu dự án lớn sẽ dẫn dẵn các thị trường tỉnh.

Xin cảm ơn ông!

Hạ Vy