Huy động cho các dự án bất động sản

Câu chuyện huy động trái phiếu của các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản bùng nổ cách đây 3-4 năm và rầm rộ trong khoảng 2 năm trở lại đây. Không ít lần Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về những rủi ro khi nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền mua trái phiếu có lãi suất cao của các DN địa ốc phát hành. Nhất là khi nhiều lô trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Tân Hoàng Minh huy động hàng nghìn tỷ đồng từ trái phiếu với lãi suất 12%/năm. Ảnh: Như Ý

Việc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa quyết định hủy 9 đợt phát hành trái phiếu, trị giá 10.030 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 do che giấu, công bố thông tin sai sự thật đã khiến người nắm giữ trái phiếu không khỏi choáng váng. Để thu hút người mua, lãi suất trái phiếu của các đơn vị thành viên thuộc Tân Hoàng Minh đưa ra luôn ở mức 11,5-12%/năm, cao hơn hẳn so với các DN khác trong ngành.

Năm 2021, Công ty Ngôi Sao Việt phát hành 2 lô trái phiếu với giá trị 800 tỷ và 1.900 tỷ đồng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại Khu đô thị mới Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) và 2 tòa chức năng văn phòng và chức năng hỗn hợp tại dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt (Hai Bà Trưng, Hà Nội).

Từ 22/11 đến 16/12/2021, Công ty Cung điện mùa đông phát hành 3 lô trái phiếu tổng trị giá 3.680 tỷ đồng để phục vụ hoạt động hợp tác đầu tư với CTCP Đầu tư và Phát triển Nhà Hoàng Hải Phú Quốc (Hoàng Hải Phú Quốc) tại lô A2.2 dự án khu du lịch phức hợp Hoàng Hải thuộc khu 5, khu phức hợp Bãi Trường tại xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Đáng chú ý, lô trái phiếu này bắt đầu phát hành chỉ 6 ngày khi Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt - một thành viên khác của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá khu đất 3-12 tại KĐT mới Thủ Thiêm (TPHCM) với số tiền lên tới 24.500 tỷ đồng (ngày 10/12/2021). Ngôi Sao Việt sau đó đã chấp nhận mất gần 600 tỷ đồng vì bỏ cọc đấu giá khu đất này.

Từ tháng 7 đến 11/2021, Công ty Soleil có 3 lần phát hành trái phiếu, tổng giá trị 1.750 tỷ đồng để hợp tác kinh doanh dự án khu du lịch phức hợp Hoàng Hải tại khu 5 thuộc xã Dương Tơ, Phú Quốc, Kiên Giang.

Các bên liên quan nói gì?

Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong thông cáo gửi khách hàng ngày 5/4 cho rằng, việc tư vấn phát hành, tư vấn định giá và quản lý tài sản “đảm bảo đúng trình tự và quy định pháp luật, được thực hiện bởi các công ty chứng khoán, ngân hàng uy tín”.

“Tân Hoàng Minh cam kết các thông tin về trái phiếu đã tư vấn cho khách hàng đúng với những gì doanh nghiệp phát hành trái phiếu, công ty định giá, ngân hàng quản lý tài sản đảm bảo cung cấp”, thông cáo của Tân Hoàng Minh viết.

Nếu phải hủy bỏ theo yêu cầu của cơ quan quản lý, Tân Hoàng Minh sẽ làm việc với doanh nghiệp phát hành, cơ quan quản lý và các bên liên quan để hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã huy động từ khách hàng theo đúng quy định. Với các hợp đồng đến hạn thanh toán, khách hàng sẽ được hoàn trả trong thời gian sớm nhất. Với các hợp đồng chưa đến hạn thanh toán, Tân Hoàng Minh sẽ phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước, làm việc với doanh nghiệp phát hành, ngân hàng quản lý tài sản để xử lý và hoàn trả lại theo đúng hướng dẫn, trên tinh thần thiện chí và tuân thủ pháp luật.

Về việc liên quan đến các lô trái phiếu của các doanh nghiệp thuộc Tân Hoàng Minh, Công ty CP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết, đã thực hiện tư vấn hồ sơ chào bán trên cơ sở các thông tin, tài liệu do Công ty Ngôi Sao Việt cung cấp.

Đây là đợt phát hành trái phiếu đầu tiên trong năm 2021 của Ngôi sao Việt tổ chức phát hành và chịu trách nhiệm về những thông tin công bố trong hồ sơ chào bán. Kết quả thực hiện chào bán sơ cấp (lần đầu) toàn bộ số lượng trái phiếu phát hành tương đương 800 tỷ đồng cho 1 nhà đầu tư tổ chức là Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

CT Cổ phần Chứng khoán An Bình (ABS) đã tư vấn phát hành cho Công ty Soleil mã trái phiếu SOLCH2123001, với tổng trị giá 800 tỷ đồng là trái phiếu có tài sản bảo đảm và bảo lãnh thanh toán. Tập đoàn Tân Hoàng Minh tiếp tục là nhà đầu tư duy nhất mua toàn bộ số trái phiếu của đợt phát hành này

Cả BVSC và ABS đều khẳng định không tư vấn hay phân phối tài liệu chào bán hoặc tham gia bất kỳ khâu nào để bán thứ cấp đối với trái phiếu này từ Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh hay bất kỳ trái phiếu nào liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh hoặc các công ty liên quan cho các nhà đầu tư khác.

Công ty Ngôi Sao Việt có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ với nhà đầu tư có tên trong danh sách trái chủ tính đến ngày 3/4/2021 được đăng ký lưu ký tại BVSC.

Với tư cách là đại lý lưu ký, ABS cho biết, đã dừng tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển nhượng trái phiếu mã SOLCH2123001 từ ngày 3/4/2022.

SHB cho biết, ngân hàng này chỉ là đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý tài khoản và dịch vụ quản lý tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu SOLCH2123001 của Công ty Cổ phần Đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil, trị giá lô trái phiếu 800 tỷ đồng; và lô trái phiếu NSVCH2125001 của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt, trị giá lô trái phiếu 800 tỷ đồng.

SHB khẳng định họ không bảo lãnh phát hành, không bảo lãnh thanh toán, không đầu tư và không phân phối 2 lô trái phiếu nêu trên. SHB chỉ là tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý tài khoản và dịch vụ quản lý tài sản bảo đảm như đã nêu trên. SHB cam kết sẽ thực hiện đầy đủ trách nhiệm đối với dịch vụ quản lý tài khoản và dịch vụ quản lý tài sản bảo đảm cho 2 lô trái phiếu trên theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ của SHB chỉ giới hạn trong nghiệp vụ cung cấp dịch vụ thanh toán qua tài khoản mà không tham gia vào giao dịch giữa các bên.

Để thu hút người mua, lãi suất trái phiếu của các đơn vị thành viên thuộc Tân Hoàng Minh đưa ra luôn ở mức 11,5-12%/năm, cao hơn hẳn so với các DN khác trong ngành.

Bộ Tài chính, Xây dựng nói gì

Đại diện Bộ Tài chính cho biết, bộ đã giao Vụ Tài chính ngân hàng soạn thảo văn bản báo cáo Bộ Tư pháp thẩm định dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 153 về phát hành trái phiếu DN theo hướng các điều kiện chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn với nhà phát hành trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu riêng lẻ.

Theo vị này, Bộ Tài chính nâng các điều kiện chặt chẽ hơn cũng là cách bảo vệ nhà đầu tư. Bộ đang làm khẩn trương, trong quý 2 này có thể ban hành nghị định mới.

Trao đổi với PV Tiền Phong chiều 5/4, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước đây, Bộ Xây dựng từng lên tiếng cảnh báo nhiều lần liên quan phát hành trái phiếu của các DN địa ốc. Thời điểm đó, nguồn vốn triển khai các dự án BĐS khi ngân hàng siết hạn mức ít nên nhiều doanh nghiệp huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu. Việc phát hành trái phiếu DN với lãi suất cao đã gây ra nhiều rủi ro với nhà đầu tư. “Thời điểm đó, các quy định còn thoáng nên doanh nghiệp ồ ạt phát hành trái phiếu”, ông Sinh nói.

Ông Sinh cho biết thêm, đa số việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu là để làm bất động sản. Hiện, nguồn vốn này bị siết, DN sẽ không có vốn triển khai tiếp và việc này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo ông Sinh, tỷ lệ dự án Tân Hoàng Minh triển khai không nhiều và phân khúc là cao cấp nên ảnh hưởng đến thị trường không nhiều. Tuy nhiên, việc này ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư và các địa phương.

Nhiều kẽ hở để DN phát hành trái phiếu “chui”

Trao đổi với PV Tiền Phong, Luật sư La Văn Thái (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, theo quy định DN muốn phát hành trái phiếu ra công chúng, phải là DN đại chúng, chịu sự quản lý, giám sát của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. DN phát hành phải có phương án, bản cáo bạch nói rõ kế hoạch chi tiết, được cơ quan quản lý phê duyệt. Tuy nhiên, hiện nay, rất nhiều DN chỉ được phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhưng lại dùng đủ chiêu trò để phát hành ra công chúng.

Nhiều DN có nền tài chính yếu kém vẫn phát hành số lượng lớn trái phiếu gấp nhiều lần vốn chủ.

“Tình trạng này diễn ra tràn lan chủ yếu tại các ngân hàng và công ty chứng khoán. Do lãi suất cao cộng với sự giới thiệu hoành tráng của ngân hàng và công ty chứng khoán dẫn tới không ít nhà đầu tư tin tưởng mua phải những lô trái phiếu kém an toàn”, ông Thái nói.

“Nhiều DN phát hành trái phiếu ba không, không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản bảo đảm, không bảo lãnh thanh toán. Hiện chưa có quy định cụ thể để kiểm soát rủi ro tập trung của trái phiếu DN và đối tượng phát hành trái phiếu tại các DN có liên quan đến nhau, dẫn đến tình trạng DN phát hành trái phiếu lòng vòng, đơn vị mua chính là các DN, ngân hàng, đơn vị phát hành… khiến tình hình tài chính của các DN bị phản ánh sai lệch”, ông Thái nói.

Theo ông Thái, để xảy ra tình trạng này trách nhiệm thuộc về Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính. Đối với vụ Tân Hoàng Minh , ngay từ ban đầu, các đơn vị phải giám sát chặt chẽ, cảnh báo cho nhà đầu tư chứ không phải đợi đến gần một năm mới ra thông báo huỷ bỏ. Trong khi số tiền hơn 10.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu đã được sử dụng vào mục đích đầu tư.

“Sau khi trái phiếu bị hủy bỏ, DN phải thu hồi số đã phát hành, đồng thời hoàn trả tiền cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày đợt chào bán bị hủy bỏ. Hết thời hạn này, đơn vị phát hành phải bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư theo các điều khoản đã cam kết. Trong trường hợp các bên không tìm được tiếng nói chung thì vụ việc sẽ phải chờ phán quyết của tòa án”, ông Thái cho hay.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI phân tích: Theo quy định tại khoản 3, Điều 28, Luật Chứng khoán, trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày đợt chào bán chứng khoán ra công chúng bị hủy bỏ, tổ chức phát hành phải công bố việc hủy bỏ trên 1 tờ báo điện tử hoặc báo in trong 3 số liên tiếp, và phải thu hồi chứng khoán đã phát hành, đồng thời hoàn trả tiền cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày đợt chào bán bị hủy bỏ. Hết thời hạn này, tổ chức phát hành phải bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư theo các điều khoản đã cam kết với nhà đầu tư.

Nhà đầu tư sẽ nhận lại tiền thế nào?

“Nếu Tân Hoàng Minh không thể mua lại lập tức cả 9 lô trái phiếu bị hủy do tiền đã được đẩy vào dự án thì sẽ rất khó xử lý, các bên sẽ phải ra tòa để tiếp tục vụ việc”, luật sư Trương Thanh Đức Giám đốc Cty Luật ANVI và trọng tài viên VIAC nói.

Rất nhiều nhà đầu tư lo lắng liệu tiền đầu tư có bị mất và làm thế nào để nhận lại số tiền này khi Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) công bố hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu trong thời gian từ tháng 7/2021 đến 3/2022 của các Công ty thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Đồng thời, tổ chức phát hành phải hoàn trả tiền cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày đợt chào bán bị hủy bỏ. Hết thời hạn này, tổ chức phát hành phải bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư theo các điều khoản đã cam kết với nhà đầu tư.

Theo Hoàng An