Căn hộ bình dân "vắng bóng" trên thị trường TP.HCM

Theo báo cáo "Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM" của CBRE Việt Nam cho thấy trong Quý 1/2022, thị trường bất động sản căn hộ tại TP.HCM ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City – Quận Bình Tân), tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013.

Ảnh hưởng của vấn đề cấp phép từ năm 2019 khiến cho quỹ đất ngày càng hạn chế và tâm lý thận trọng của thị trường sau khi trải qua hai năm dịch bệnh dẫn đến nguồn cung tạm thời bị hạn chế trong ngắn hạn.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Các phân khúc từ cao cấp trở lên mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và xa hơn.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại từ năm 2021 vì mức giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Tiêu biểu như các dự án hạng sang đầu tiên ở An Phú, Thảo Điền: Masterise Lumiere Riverside và Thảo Điền Green; các dự án cao cấp đầu tiên tại Bình Tân, Bình Chánh: Moonlight Centre Point, Mizuki Park MP9 - MP10 và giai đoạn tiếp theo của Akari City. Xu hướng chuyển dịch cơ cấu sản phẩm khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi bình dân và trung cấp tăng 1,6 – 4,7% theo quý.

Trong quý 1/2022 toàn thị trường TP.HCM ghi nhận 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số lượng căn hộ bán được giảm, tuy nhiên tỉ lệ hấp thụ của dự án mới ở mức 90%, cho thấy lượng cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt.

Mặc dù quý đầu tiên của năm 2022 có số lượng chào bán ít nhưng CBRE Việt Nam ghi nhận một loạt các hoạt động khác của chủ đầu tư để chuẩn bị cho việc ra hàng trong những quý tiếp theo như giới thiệu dự án mới, tổ chức lễ ra quân, nhận giữ chỗ (Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, The Peak Garden). Những dự án này thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang có vị trí tốt, nằm ở khu vực đông dân cư và đầy đủ tiện ích sống. Các chủ đầu tư hiện vẫn đang tiếp cận thị trường theo hướng thăm dò và khá thận trọng.

Tuy nhiên, CBRE Việt Nam đưa ra đánh giá điều này sẽ được cải thiện trong các quý tiếp theo khi thị trường bước vào giai đoạn bình thường mới, các đường bay quốc tế được nối lại và niềm tin thị trường phục hồi, giúp nguồn cung mới bùng nổ và dự kiến đạt hơn 20.000 căn trong năm nay.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục là phân khúc thống trị, dẫn dắt thị trường với sự ra mắt của hàng loạt dự án tại TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7, Bình Chánh. Giá sơ cấp trung bình ​​sẽ tăng chậm lại tương ứng với sự chuyển dịch cơ cấu phân khúc sản phẩm tại các quận, huyện ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường nhà ở, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Các tín hiệu tích cực từ các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2, sân bay Long Thành là động lực thúc đẩy thị trường khu Đông nói riêng và TP.HCM, Đồng Nai nói chung. Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư đẩy mạnh mở rộng quỹ đất cho thấy định hướng phát triển của các doanh nghiệp đầu ngành cũng như triển vọng lạc quan của thị trường”.

Bất động sản cho thuê bán lẻ vẫn đang giậm chân tại chỗ

Dẫn số liệu nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy thị trường bán lẻ TP.HCM trong Quý 1/2022 chưa có nhiều chuyến biến mới.

Theo Cục Thống kê TP.HCM, ước tính Quý 1/2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 266.942 tỷ đồng, giảm 4,8% so với cùng kỳ. Trong đó, mức giảm tập trung ở nhóm các ngành dịch vụ như karaoke, vũ trường, massage, du lịch, là các nhóm ngành mở cửa hoạt động trở lại theo lội trình, vì thế, doanh thu vẫn còn hạn chế.

Ngoài ra còn phải kể đến các nguyên nhân như thu nhập cũng như thói quen tiêu dùng của người dân có sự thay đổi, tâm lý e ngại dịch bệnh vẫn còn diễn biến phức tạp sau thời gian đầu kết thúc giãn cách, sức mua chưa đạt như kỳ vọng.

Tuy nhiên, CBRE Việt Nam đưa ra dự báo doanh thu thương mại và dịch vụ trong quý tiếp theo sẽ đạt được mức tăng trưởng dương khi các hoạt động kinh doanh trên địa bàn và sức tiêu thụ của người dân có xu hướng tăng trở lại như hiện nay. 

Thị trường bất động sản bán lẻ không ghi nhận nguồn cung mới trong Quý 1/2022, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM không thay đổi, với diện tích cho thuê là 1.068.128 m2. Hoạt động thị trường ghi nhận mức độ phục hồi không đồng đều giữa các khu vực. Mặt bằng giá thuê khu ngoài trung tâm nhìn chung giảm từ 10-20% so với năm trước.

Tuy nhiên, một số ít các TTTM có quy mô lớn có sự phục hồi tốt với lượng khách mua sắm đông đúc, ghi nhận mức giá tăng đáng kể, dẫn tới giá trung bình khu ngoài trung tâm tăng 7,5% so với quý trước và 2,5% so với năm trước. Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các TTTM ngoài trung tâm đang ở mức 35,5 USD/m2/tháng và giá thuê ở trung tâm là 145,1 USD/m2/tháng, gấp 4 lần giá thuê khu vực ngoài trung tâm (Giá thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT).

Diện tích trống tại khu trung tâm rất thấp với chỉ 3,5%, tương đương 3.800 m2, chủ yếu ghi nhận tại TTTM Icon 68 của toà nhà Bitexco Financial Centre, với khu foodcourt đóng cửa tại tầng 4. Trong khi đó diện tích trống của khu vực ngoài trung tâm là 13,7%, tương đương 131.300 m2, tăng 2% so với Q4/2021 và 0,6% so với cùng kỳ năm trước. 

Về số lượng yêu cầu hỏi thuê, thị trường ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê giảm đáng kể so với giai đoạn trước dịch, giảm mạnh ở ngành hàng dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang và phụ kiện. Điểm sáng của thị trường là có một số ngành hàng đang mở mới và mở rộng. Các thương hiệu xa xỉ vẫn tiếp tục quan tâm đến thị trường Việt Nam. 

Nhiều nhà bán lẻ lớn trong nước và quốc tế với tài chính mạnh đang tăng tốc mở rộng, điển hình như Uniqlo với việc khai trương cửa hàng bán lẻ thứ 11 tại Saigon Centre TP.HCM; Pandora khai trương cửa hàng mới tại AEON Long Biên, Hà Nội; AEON đặt mục tiêu mở 100 siêu thị AEON MaxValu đến năm 2025; BRG Retail hợp tác mở rộng chuỗi siêu thị Fujimart với Sumitomo Corporation với mục tiêu đạt khoảng 50 cửa hàng mới vào năm 2028; NovaGroup triển khai hàng loạt kế hoạch mở mới trong tháng 3 và 4 năm 2022,…

Nguồn cung tương lai 2022-2024 dự kiến đạt khoảng 235.000m2, trong đó việc xây dựng các dự án ở khu vực trung tâm vẫn đang tiếp tục trì hoãn. Hoạt động cho thuê của các TTTM mới này ghi nhận khá chậm, vì các đơn vị bán lẻ có xu hướng thận trọng hơn trước đây nhiều trong việc mở rộng.

Nhận xét về triển vọng của thị trường bán lẻ tại Việt Nam trong thời gian tới, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng: “Những khó khăn từ kinh tế vĩ mô đang làm giảm sức mua của người tiêu dùng trong ngắn hạn. Thị trường dự báo sẽ “ấm” dần lên và hồi phục vào những tháng cuối năm. Lượng khách mua sắm đông đúc vào các kỳ nghỉ lễ, cuối tuần và lượng khách du lịch trong nước tăng cao vào kỳ nghỉ Tết cho thấy người tiêu dùng đã bắt nhịp với hoạt động bình thường mới. Tuy nhiên, sự mở rộng của các nhà bán lẻ dự kiến sẽ không đồng đều giữa các nhóm ngành thương mại khác nhau”.