Tại một hội thảo chiều 15/4, các doanh nghiệp "than" nhiều về việc loay hoay mất 3-4 năm lo thủ tục pháp lý dự án, lãng phí nhiều thời gian, tiền bạc - một thực tế góp phần đội giá bất động sản, làm tăng gánh nặng cho người tiêu dùng.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc ASEAN Holding, chia sẻ khi thực hiện một dự án tại Bình Chánh (TP HCM) từ giai đoạn chuẩn bị quỹ đất đến khi được chấp thuận, chủ đầu tư phải mất 4 năm mới hoàn thành thủ tục. Nếu doanh nghiệp có sử dụng vốn vay, chỉ tính mức lãi suất trung bình 10% một năm, công ty xem như phải chịu mất 4 năm trả khoản lãi vay này.

Để rút ngắn thời gian chờ, công ty tính đi đường tắt bằng cách tiếp cận dự án thông qua môi giới dự án. Với những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, doanh nghiệp chấp nhận mua giá cao vì chỉ có cách này mới tiếp cận được. Chi phí đầu vào cao, dẫn đến giá thành sản phẩm cũng cao, là một thực tế diễn ra ở hầu hết dự án bất động sản thời gian qua.

CEO ASEAN Holding đánh giá, mỗi năm chỉ vài chục dự án đủ điều kiện mở bán cho thấy thủ tục pháp lý hiện nay là rào cản lớn nhất làm suy giảm nguồn cung và tăng giá nhà. Theo ông, có sự chênh lệch thời gian làm thủ tục pháp lý dự án giữa TP HCM và các tỉnh phía Nam. Ở các tỉnh lân cận, thời gian từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và tới khi ra sổ cho khách hàng mất 1-2 năm. Còn ở TP HCM, trung bình mất khoảng 5 năm nếu thuận lợi, nhưng đa phần thời gian chờ thường lâu hơn.

Đồng tình với ông Hậu, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, đánh giá thủ tục pháp lý kéo dài đang khiến nguồn cung sụt giảm đồng thời đẩy áp lực tăng giá nhà đất lên cao. Ông Phúc phân tích, khi phát triển bất động sản, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục pháp lý không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào và quy trình này thường kéo dài rất lâu, không thể dự toán được thời gian chờ.

Ông Phúc lấy ví dụ Phú Đông Group thực hiện một dự án bất động sản ở Bình Dương, là một tỉnh nhưng vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Các quy trình hồ sơ thủ tục không đơn giản chỉ là doanh nghiệp đến sở ban ngành rồi sẽ có công văn. Trên thực tế, doanh nghiệp phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp.

Theo ông Phúc, vấn đề lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản bên cạnh chuẩn bị quỹ đất, là phải hoàn tất thủ tục pháp lý cho dự án. Doanh nghiệp rất muốn tăng nguồn cung nhà ở với giá phải chăng đáp ứng nhu cầu thị trường, nhưng thực tiễn gặp nhiều khó khăn về pháp lý, dẫn đến phát sinh thêm nhiều chi phí, khiến giá thành nhà ở cũng đội lên theo.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) xác nhận, hai năm 2020-2021, thị trường bất động sản chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh, số dự án sụt giảm mạnh, giá nhà đất lại tăng cao.

Năm 2021, nguồn cung dự án và căn hộ giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020, số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019. Trong 2 năm, gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới – dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều. Trong khi nguồn cung suy giảm, giá nhà đất tăng mạnh và tiếp tục leo thang những tháng đầu năm 2022.

Ông cho rằng nếu tìm ra nguyên nhân tại sao quy trình xử lý đất đai ở các tỉnh là 1,5 năm nhưng TP HCM lại đến 4 năm, cơ quan quản lý sẽ xem xét khuyến nghị các địa phương mạnh dạn chịu trách nhiệm ở từng bộ phận trong quá trình cấp phép dự án. Các thủ tục đầu tư tới đây phải tính toán, ghi cụ thể, đầy đủ quy trình thủ tục.

Mặt khác, ông Khởi nói thêm bất động sản là lĩnh vực đa ngành, không phải chỉ một ngành có thể giải quyết. Vì liên quan nhiều ngành nên hoàn thành hồ sơ dự án bất động sản cần nhiều thủ tục, dự án không chỉ liên quan đến kinh tế mà còn liên quan đến xã hội, môi trường, an ninh...

Do việc rà soát thủ tục pháp lý dự án theo chiều ngang (dàn trải nhiều sở ngành liên quan), mỗi ngành có thủ tục riêng nên không có hệ thống thống nhất. "Chúng ta không thể làm song song thủ tục này với thủ tục khác. Thủ tục ngành xây dựng, đất đai, phòng cháy, chữa cháy, môi trường khác nhau", ông Khởi giải thích.

Theo ông dù đã có cải tiến thủ tục nhưng cơ quan quản lý cũng phải cân nhắc tới hậu quả, "thà làm chắc trước còn hơn hậu quả về sau và có những cái không thể hậu kiểm".

Hệ lụy của việc vướng pháp lý là không chỉ có các dự án nhà ở thương mại bị "treo" mà nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng bị vạ lây. Thống kê cho thấy vẫn có nhiều quỹ đất phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhưng không thể triển khai. Một số doanh nghiệp có quỹ đất để làm nhà xã hội nhưng không muốn xây và một số chủ đầu tư muốn làm nhà giá rẻ nhưng TP HCM không đồng ý do vướng nhiều quy định.

"Sẽ rất cần thiết nghiên cứu lại thủ tục cấp phép nhà ở xã hội theo hướng bớt đi thủ tục so với nhà ở thương mại. Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu thêm vấn đề này trong quá trình sửa luật thời gian tới", ông Khởi nhìn nhận.

Vũ Lê