Dự án không phép The Tropicana Garden 1 (khoảng 90 căn) nằm ở vùng sâu vùng xa xã B’Lá (huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng) - Ảnh: GIA THỊNH

Loạt 3 bài về "Họa phân lô bán nền" của Tuổi Trẻ khởi đăng từ ngày 18-4 đã nêu thực trạng loạn phân lô bán nền, kéo theo đó bao nhiêu hệ lụy. Vì sao cơ quan chức năng các địa phương lại bất lực và phải sử dụng các biện pháp tạm thời để đối phó với "đại dịch" phân lô bán nền?

Trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan có ý kiến nói doanh nghiệp là nguyên nhân chính dẫn đến việc rối loạn này. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng trách nhiệm thuộc về cơ quan nhà nước trong việc quản lý về quy hoạch, xây dựng. Vậy lỗi do ai?

Lỗ hổng ở đâu?

Hiện nay, Luật đất đai và các nghị định hướng dẫn không cấm tách thửa (hay được gọi là phân lô). Luật đất đai hiện hành cho phép phân lô đất ở tại nông thôn và đô thị, đồng thời cũng không có quy định cấm tách thửa đất nông nghiệp. Các nghị định hướng dẫn còn giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu được phân lô theo từng loại đất.

Từ quy định này, các tỉnh thành đã ban hành quyết định về điều kiện và diện tích tối thiểu được phân lô cho từng loại đất, trong đó có đất ở và đất nông nghiệp. Mỗi tỉnh thành có quy định diện tích tối thiểu cũng như điều kiện đấu nối hạ tầng, kỹ thuật khác nhau. Từ sự "mở cửa" này, nhiều cá nhân, công ty "lách" không làm dự án mà xin phân lô theo cá nhân để bán nền dưới vỏ bọc "dự án".

Điều đáng nói, do luật không cấm nên cơ quan chức năng các địa phương cũng lúng túng và đưa ra các giải pháp đối phó với "đại dịch" phân lô. Thường khi không còn kiểm soát được, các địa phương chọn biện pháp tạm dừng, sửa đổi các quyết định theo hướng nâng điều kiện về đầu tư, kết nối hạ tầng để ngăn chặn việc phân lô. Tuy nhiên, bằng những chiêu thức tinh vi, giới đầu cơ vẫn tìm cách lách luật để phân lô.

TP.HCM là một trong những nơi hứng chịu "đại dịch" phân lô bán nền tràn lan đầu tiên. Từ năm 2009 đến nay đã có 4 quyết định về phân lô, các quyết định sau thường đưa ra điều kiện được phân lô khó khăn hơn để chặn làn sóng ồ ạt phân lô đất ở, đất nông nghiệp. Cho đến năm 2017, sau khi có quyết định 60 đưa ra những điều kiện khó khăn, việc phân lô mới lắng dịu. Khi phân lô ở TP.HCM không còn dễ ăn, giới đầu tư lại tìm đến các địa phương có quy định "dễ thở" hơn để mua đất phân lô. Làn sóng chia năm xẻ bảy đất lan nhanh và các tỉnh thành cũng bắt đầu đưa ra các quy định cứng rắn hơn để ngăn chặn.

Đồ họa: TUẤN ANH

Khó chặn vì vướng luật

Ông Lê Đại Thắng, phó chủ tịch UBND TP Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk), cho hay từ vài năm nay cơ quan chức năng chưa thể ngăn chặn triệt để nạn bạt đồi, xẻ núi, phân lô bán nền trên đất rẫy là do vướng Luật đất đai. Cụ thể, cái khó là vì quy định hiện cho phép tách thửa đất nông nghiệp và nhiều người vận dụng quy định này để phân lô bán nền.

TP Buôn Ma Thuột đang giao các phòng chuyên môn nghiên cứu, đề xuất với tỉnh có quy định người dân khi cần tách thửa đất nông nghiệp phải giải thích được mục đích, nếu không sẽ phá vỡ hết quy hoạch. Trước mắt, TP tiếp tục thanh tra, nâng cao nhận thức của các địa phương, nhất là những điểm nóng như xã Cư Êbur, Ea Kao, Hòa Thắng, phường Tân Lợi, Thành Nhất... "1ha đất nông nghiệp mà người ta phân ra 20 cái sổ, bán cho 20 người làm sao mà quản lý được. Không ai có 1ha đất trồng cà phê mà lại đi tách thành 20 cái sổ đỏ cũng chỉ để... trồng cà phê", ông Thắng chia sẻ.

Theo ông Thắng, có dư luận về việc người nhà cán bộ công chức cũng tham gia việc phân lô. Quan điểm của TP là cương quyết, công khai, minh bạch và công bằng, không có trường hợp nào là ngoại lệ hay có sự can thiệp nào cho các công trình vi phạm để cấp dưới khó xử lý. "Tuy nhiên trong quá trình xử lý ở cấp cơ sở có nơi làm chưa đúng quy định, tức là có kiểm tra có lập biên bản xử lý vi phạm nhưng việc yêu cầu khắc phục không đến nơi đến chốn, chưa tạo ra sự răn đe. Vì những xử lý này ở một số địa phương đã tạo ra dư luận không hay", ông Thắng nhìn nhận.

Luật cho phép nên việc đưa ra quy định để ngăn chặn nạn phân lô bán nền cũng khó khăn và dễ bị "tuýt còi". Đơn cử như tháng 7-2019, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có quyết định số 18 đưa ra điều kiện bắt buộc để được tách thửa, một dạng "hàng rào hành chính" để ngăn chặn chuyện người dân lợi dụng chính sách phân lô tràn lan. Như người dân muốn tách thửa đất nông nghiệp phải có bản vẽ, thiết kế, phương án mặt bằng được UBND huyện chấp thuận và phải lập dự án đầu tư. Tuy nhiên, quyết định này đã bị Bộ Tư pháp "tuýt còi" vì không phù hợp với luật, thông tư về đất đai, xây dựng, đầu tư. Bộ Tư pháp cho rằng quy định của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gây phiền hà, thêm thủ tục cho người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa đất nông nghiệp. Đến tháng 9-2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phải ban hành quyết định số 15 thay thế với những quy định tách thửa "dễ thở" hơn rất nhiều.

Nhiều tờ quảng cáo bán đất rẫy tại thôn 7, xã Cư Êbur, TP Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk - Ảnh: T.LONG

Chính quyền buông lỏng?

Lấy ví dụ điển hình như vụ Công ty Alibaba, toàn bộ dự án dân cư được tự vẽ trái phép và rao bán rầm rộ, vậy vai trò quản lý ở đâu khi để công ty này lộng hành? Một cán bộ điều tra vụ án Alibaba cho rằng Alibaba đầu tư hạ tầng không phép, quảng cáo rầm rộ, chuyển nhượng đất rầm rộ với khách hàng... suốt một thời gian nhưng tại sao chính quyền địa phương không biết và không quản lý đất đai theo đúng quy định pháp luật? Tại sao không phát hiện được các hành vi của nhóm bị can trên, hoặc phát hiện sao không xử lý triệt để? Pháp luật (Luật đất đai, Luật xây dựng...) đều quy định rất rõ về thẩm quyền, trách nhiệm của chính quyền nên để xảy ra việc Công ty Alibaba tác động vào đất trái luật suốt thời gian dài là điều quá bất thường.

Ông Ngô Thanh Danh, bí thư Tỉnh ủy Đắk Nông, thừa nhận trong cơn sốt đất, nhiều vụ san đồi, xẻ núi trên đất nông nghiệp có việc buông lỏng quản lý của các lãnh đạo, cán bộ địa phương. Việc này cần chấn chỉnh ngay để ngăn chặn những hệ lụy có thể xảy đến trong thời gian tới. Tỉnh ủy đã yêu cầu tới đây việc thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về quản lý đất đai, quy hoạch và xây dựng phải được tăng cường. Tuyệt đối không để xảy ra tình trạng xây dựng, chuyển nhượng, lấn chiếm trái phép trong các khu vực. "Việc làm ăn, đầu tư là tốt nhưng phải đảm bảo đúng quy định pháp luật, đúng quy hoạch về đất đai. Quan điểm của Tỉnh ủy là sẽ xử lý nghiêm bất cứ hành vi vi phạm nào, bất kể đó là ai", ông Danh nói.

Để lọt phân lô, nhiều cán bộ mất chức

Mới đây, 4 cán bộ là chủ tịch và phó chủ tịch UBND phường Thành Nhất và xã Ea Kao (TP Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk) bị xử lý, trong đó 2 người mất chức, 2 người bị cảnh cáo vì không mạnh tay xử lý, để xảy ra vi phạm đất đai, trong đó có mở đường, phân lô trái phép.

Qua kiểm tra, tổ kiểm tra cũng phát hiện hàng loạt trường hợp xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp, tự ý mở đường để phân lô bán nền tại các xã. Hiện UBND TP Buôn Ma Thuột đang làm quy trình để tiếp tục xử lý kỷ luật các tập thể, cá nhân để xảy ra vi phạm ở các địa phương.

Tại TP.HCM, những năm qua Ủy ban kiểm tra Thành ủy và Thanh tra TP đã thanh tra, kiểm tra các điểm nóng xảy ra việc phân lô tại các quận, huyện như quận Thủ Đức (cũ), huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi.

Cuối năm 2018, Thanh tra TP đã chỉ ra trong 2 năm 2015 và 2016 huyện Hóc Môn có nhiều sai phạm trong việc giải quyết gần 1.400 hồ sơ chuyển đất nông nghiệp thành đất ở. Có 58 cán bộ của huyện đã bị kiểm điểm, xử lý kỷ luật. Trước đó năm 2016, Ủy ban kiểm tra Thành ủy cũng kỷ luật nguyên chủ tịch và phó chủ tịch UBND huyện Hóc Môn vì vi phạm trong giải quyết tách thửa.

Tương tự, từ thanh tra, kiểm tra sai phạm trong quản lý đất đai, xây dựng, trong đó có vi phạm phân lô, tách thửa, người đứng đầu của huyện Củ Chi, Bình Chánh và quận Thủ Đức (cũ) đã bị kỷ luật và hàng trăm cán bộ, đảng viên khác cũng bị xử lý trách nhiệm.

Một khu vực tự ý phân lô, tạo view hồ, ruộng lúa gần nhà cố nghệ sĩ Y Moan (thôn 7, xã Cư Êbur, TP Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk) - Ảnh: TR.TÂN

Báo động họa phân lô bán nền

Ông Lê Trọng Yên, phó chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông, cho biết hoạt động san đồi, bạt núi, san lấp mặt bằng trái phép trên địa bàn thời gian qua là đáng báo động, có dấu hiệu tiêu cực, lợi ích nhóm ở một số khu vực, vị trí sai phạm. Hoạt động kinh doanh bất động sản, phân lô, tách thửa ở một số nơi còn thiếu minh bạch, chưa lành mạnh, một phần do các quy định của luật pháp cũng như quy định của địa phương chưa chặt chẽ. Điều này dẫn tới hệ lụy là Nhà nước thất thu thuế, quy hoạch bị phá vỡ và thị trường bất động sản bất ổn.

Để chấn chỉnh, Ban cán sự Đảng của UBND tỉnh đang chỉ đạo xây dựng nghị quyết về thực thi công vụ từ lãnh đạo tỉnh cho tới tận cấp xã, phường, tổ dân phố. Đối với những địa bàn nóng về vi phạm, người đứng đầu phải chịu trách nhiệm. Đồng thời, UBND tỉnh Đắk Nông cũng đang chỉ đạo các sở ngành tham mưu để UBND tỉnh ra văn bản chấn chỉnh các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản, phân lô, tách thửa.

"Tỉnh đang yêu cầu các sở ngành tham mưu giải pháp chấn chỉnh việc quản lý đất đai về tách thửa và xây dựng. Mặt khác, phải đánh giá có còn kẽ hở gì trong quyết định 22 năm 2021 UBND tỉnh (về tách thửa) để bịt kín kẽ hở khi xây dựng kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất, tránh tạo ra lợi ích nhóm, phân thửa nhỏ không đúng quy hoạch và kế hoạch đất đã được phê duyệt", ông Yên nói.

ÁI NHÂN - TR.TÂN - TIẾN LONG

Lãnh đạo địa phương phải chịu trách nhiệm

Trước những sai phạm trên diện rộng, nhiều cựu lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng và TP Bảo Lộc cho biết đau lòng và đề nghị phải làm tới cùng trách nhiệm địa phương, sở ngành liên quan. Đặc biệt, lỗ hổng quản lý được nêu ra và đòi hỏi phải được làm rõ.

Làm rõ trách nhiệm lãnh đạo địa phương, sở ngành

Bà Lưu Thị Thanh An, nguyên bí thư Thị ủy Bảo Lộc (Thành ủy Bảo Lộc trước kia), cho biết: "Nếu cán bộ lãnh đạo những nơi đã thành điểm nóng phân lô bán nền chỉ nhận trách nhiệm ở mức khiển trách với sự sai phạm làm biến đổi tiêu cực cả một vùng đất như thế là quá dễ dàng và thiếu trách nhiệm. Xử lý như thế quá đơn giản, không thể chấp nhận".

Theo bà An, việc để lợi dụng hiến đất mở đường rồi phân lô tách thửa xảy ra có dấu hiệu trục lợi chính sách. Việc này không có chuyện lãnh đạo từ cấp xã, đến cấp thành phố, cấp huyện không hay biết hoặc không thấy. "Chuyện to, rành rành ra đó, dân thường cũng thấy bất thường chứ đừng nói cán bộ nắm chắc các quy định trong tay. Tôi muốn đặt dấu hỏi không chỉ về trách nhiệm của lãnh đạo địa phương mà còn muốn biết lãnh đạo địa phương có tham gia việc này hay không? Tôi cho là có đấy, bằng nhiều cách. Dư luận xã hội phản ảnh nhiều lắm", bà An thẳng thắn.

Bà An cũng đặt vấn đề: "Ở Bảo Lộc, Bảo Lâm, dân muốn chuyển đổi một thửa đất nhỏ để xây dựng cũng khó vì hết chỉ tiêu. Trong khi các doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyển đổi bao nhiêu cũng có, có người hơn nghìn sổ, có người vài trăm sổ, rất nhanh. Tôi mong lãnh đạo cấp tỉnh phải làm rõ tới cùng trách nhiệm của Phòng tài nguyên - môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và Sở Tài nguyên - môi trường, Sở Xây dựng tỉnh. Sao lại có doanh nghiệp được chuyển đổi đất được nhiều thế rồi bán cho những người không ở đến từ nơi khác đầu cơ, trong khi bà con địa phương lại không được chuyển đổi".

"Khu nghỉ dưỡng" trái phép trên đất rừng, lòng hồ thủy điện Đắk R’Tih (thôn 8, xã Nhân Cơ, Đắk R’Lấp, Đắk Nông) của ông Ngô Anh Phương (trú TP.HCM) đã bị xử phạt 70 triệu đồng nhưng đến nay chưa xử lý dứt điểm được do... không liên lạc được với người vi phạm - Ảnh: TR.TÂN

Phải thanh tra quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Ông Huỳnh Minh Xuyến, nguyên phó bí thư thường trực Tỉnh ủy Lâm Đồng, nhìn nhận: "Có lỗ hổng trong việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Làm gì có chuyện doanh nghiệp, vài cá nhân nhiều tiền mua gom một diện tích đất lớn rồi được điều chỉnh từ đất nông nghiệp thành đất ở. Coi lại vai trò của HĐND và các đơn vị có liên quan đến việc tham mưu điều chỉnh quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất".

Theo ông Xuyến, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất liên quan đến kinh tế - xã hội rất lớn. Chuyển đổi không sai nhưng phải đúng với quy mô phát triển dân cư, đúng vị trí, đúng thời điểm. "Việc chuyển đổi ồ ạt cả ở nơi chưa có hạ tầng dân cư, đường sá còn thô sơ, cách xa khu dân cư hiện hữu, thậm chí lọt thỏm giữa rừng mà nói đúng luật là đang đùa. Thanh tra tỉnh Lâm Đồng làm thẳng vào trách nhiệm và quy trình chuyển đổi đất là ra hết", ông Xuyến đề nghị.

Bỗng nhiên ào ạt "hiến đất mở đường"

Ông Lê Quang Trung, giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, cho biết hiện Lâm Đồng đã dừng việc hiến đất làm đường, lập tổ kiểm tra liên ngành và giao cho lãnh đạo Sở Xây dựng làm tổ trưởng. Qua rà soát 48 khu phân lô bán nền có diện tích từ 2ha trở lên, ghi nhận đều do cá nhân đứng tên trên sổ rồi hiến đất mở đường, sau đó phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chào bán kiểu "dự án" là các cá nhân hoặc đơn vị kinh doanh bất động sản tự quảng cáo như thế. Thực chất đó không phải là dự án. Hầu hết các hồ sơ hiến đất làm đường chúng tôi kiểm tra đều chưa chặt chẽ. "Hiến là giao cho Nhà nước làm công trình công cộng. Đằng này anh hiến xong anh làm đường riêng để phân lô. Con đường cũng không có trong quy hoạch nào", ông Trung nói.

Quan trọng hơn, cơ quan quản lý địa phương để cho các chủ đất phân lô theo quy hoạch sử dụng đất mà không đối chiếu các quy hoạch khác. Trong đó có việc không đủ điều kiện làm nhà ở dù đã là đất ở. Cho nên có trường hợp nhận chuyển nhượng đất phân lô đất ở nhưng đến khi xây nhà lại không được. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng phải được thống nhất, nhiệm vụ điều chỉnh cho đúng quy định pháp luật thuộc Sở Xây dựng. Tuy nhiên, khi cho phân lô, thay đổi mục đích sử dụng đất, các địa phương lại không thực hiện quy trình thống nhất với ngành chức năng.

Pháp luật cho phép phân tách thửa nhưng không được phép lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép. Sở Xây dựng khuyến cáo các cá nhân, tổ chức phân tách thửa từ 5ha trở lên phải lập quy hoạch và lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

MAI VINH

Họa phân lô bán nền - Kỳ 3: Tan nát vì đất phân lô

TTO - Hàng chục ngàn người ở khắp các tỉnh thành đang "ôm" đất nông nghiệp phân lô chờ thời. Tài sản của họ có nguy cơ mất trắng. Hàng ngàn hecta đất phân lô ở nhiều nơi bỏ hoang. Họa phân lô bán nền là vì thế!