Chế tài phạt đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đất nhưng bỏ cọc hoặc từ chối tham gia đấu giá là nội dung nhận được nhiều ý kiến tại buổi góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai vừa qua.
Theo dự thảo sửa đổi của Bộ Tài nguyên & Môi trường, người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Khoản tiền này có giá trị tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Với người huỷ kết quả trúng đấu giá đất không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, phải nộp 50% giá trị quyền sử dụng đất và các chi phí liên quan đến phiên đấu giá.
Bên cạnh đó, người tự ý bỏ cọc và từ chối đấu giá đất thì trong 5 năm sẽ không được tham gia các cuộc đấu giá đất khác.
Vị trí các lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Ảnh: Quỳnh Trần
Góp ý cho dự thảo, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản nói rằng có nhiều vấn đề cần phải bàn xung quanh 2 khoản bồi thường đối với cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá.
Thứ nhất, với người tự ý bỏ cọc, ông nhận xét quy định cần làm rõ thế nào là "tự ý bỏ khoản tiền đặt trước" và "từ chối tham gia đấu giá" để thống nhất áp dụng.
Trong điều khoản dự thảo lần này quy định, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước và phải bồi thường thêm một khoản tiền bằng giá trị đặt trước khiến một số trường hợp tổ chức tham gia đấu giá mất hai lần tiền đặt trước.
Ông cho rằng cần phân tách rõ ràng trường hợp nào mất một lần tiền đặt trước, trường hợp nào mất hai lần. Bởi trường hợp mất 2 lần tiền đặt trước, tức tối thiểu 40% giá khởi điểm, là rất lớn và càng mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản. "Quy định này sẽ khiến doanh nghiệp ngần ngại khi tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh", ông nói.
Ông Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự, Bộ Tư pháp cũng nói rằng, việc để người từ chối tham gia đấu giá mất hai lần tiền cọc là không có cơ sở, cần xem xét lại.
Thứ hai, theo ông Đỉnh, với khoản bồi thường bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá nếu cá nhân, tổ chức tự hủy kết quả mà không có lý do chính đáng, cũng cần rà soát lại. Vì người trúng đấu giá không thể tự hủy kết quả mà chỉ có trường hợp không nộp hoặc không nộp đủ tiền dẫn đến cơ quan nhà nước hủy kết quả.
Mặt khác, ở góc độ pháp lý, "phạt vi phạm" và "buộc bồi thường thiệt hại" là 2 chế tài khác nhau. Trong đó, "bồi thường thiệt hại" là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do mình gây ra cho bên kia; còn "phạt vi phạm" là việc bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm thoả thuận mà không cần phải có thiệt hại.
Trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc, tài sản của Nhà nước vẫn còn và có thể đấu giá lại. Thiệt hại nếu có chỉ gồm chi phí tổ chức đấu giá và tiền lãi mà Nhà nước lẽ ra nhận được nếu thu tiền sớm. Do vậy, việc quy định khoản bồi thường 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá là không phù hợp với tính chất của bồi thường thiệt hại.
Luật sư Nguyễn Tuấn Minh của Vietnam Premier Lawyers LLC cũng đánh giá, dự thảo đưa quy định phạt thêm 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá sẽ dẫn đến cách hiểu khác. "Chắc cách viết đúng là 50% giá trúng đấu giá?", ông nói.
Mặt khác, theo ông Minh, mất tiền cọc đã là chế tài phạt vi phạm nghĩa vụ theo chế định bảo đảm của Bộ luật Dân sự. Vậy, nếu thêm chế tài phạt nữa như trong dự thảo có khả năng không thống nhất với nguyên tắc phạt trên. "Chưa kể nếu kết quả giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, việc thực thi chế tài này có khả thi", ông nhìn nhận.
Đánh giá đề xuất chế tài nghiêm khắc với việc trúng đấu giá đất rồi bỏ là rất cần thiết, nhưng ông Dương Đăng Huệ cho rằng mức phạt 50% là quá nặng. "Nhiều khi là mức không hợp lý và sẽ nhận lại nhiều phản đối từ các doanh nghiệp, hiệp hội trong lĩnh vực bất động sản", ông nêu quan điểm.
Theo ông, cơ quan soạn thảo cần phải đưa ra được cơ sở tại sao mức phạt là 50% mà không phải là 30% hay 40%. "Nhà nước có quyền làm ra luật pháp nhưng phải có lập luận khoa học, chặt chẽ", ông lưu ý.
Đức Minh