Đầu tháng 4, Thủ tướng đã phê duyệt đề án xây dựng ít nhất một triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030 (trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn). Ngân hàng Nhà nước sau đó cũng hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng vì thanh khoản trầm lắng, tắc nghẽn vốn ở cả phía người mua lẫn chủ đầu tư, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay ưu đãi được nhiều người ví như nắng hạn gặp mưa rào.

Song theo các chuyên gia am hiểu phân khúc nhà ở xã hội, mức lãi suất 8,2% trong 5 năm gói vay 120.000 tỷ đồng có thể biến các ưu đãi thành ngược đãi đối với người có thu nhập thấp khi bước sang năm thứ 6.

Nói với VnExpress, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập chia sẻ, cho vay mua nhà ở xã hội không phải là bài toán kinh doanh thông thường. Đây là đối tượng khách hàng mua nhà phải đáp ứng các điều kiện thu nhập thấp, nằm trong danh sách nhà nước quy định cần hỗ trợ ưu đãi (tức bán có điều kiện), không thể đánh đồng như cho vay nhà ở thương mại (tầng lớp trung lưu trở lên).

Người mua nhà ở xã hội cần lãi suất thấp, ổn định lâu dài tối thiểu 10-15 năm (thời gian dư nợ giảm dần đáng kể). Bởi lẽ người mua có thu nhập khiêm tốn, cơ hội tăng thu nhập không cao, khả năng tích lũy kém, cuộc sống của họ rất chật vật, bấp bênh nếu phải hứng chịu nguy cơ lãi suất thả nổi vì lãi suất ưu đãi chỉ trong 5 năm.

Ông Kiên giả định một căn nhà ở xã hội tại TP HCM giá 1,5 tỷ đồng, cho vay 80% là 1,2 tỷ. Với mức lãi suất 8,2% một năm, thời gian vay là 25 năm, trong 5 năm đầu tiên, đợt trả nợ ngân hàng lần thứ nhất là 4 triệu đồng tiền nợ gốc và 8,4 triệu đồng tiền lãi, tương đương 12,4 triệu đồng. Đợt trả nợ ngân hàng lần cuối trong nửa thập niên này khoảng 10,8 triệu đồng.

Nếu may mắn, cứ 6 tháng một lần Nhà nước xem xét điều chỉnh lãi vay xuống thấp hơn có thể xem là sự hỗ trợ cần thiết cho người mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ngoài trả nợ ngân hàng, người mua nhà ở xã hội còn phải trang trải cuộc sống, thậm chí phát sinh chi phí nếu có con cái trong độ tuổi đi học.

Ông Kiên phân tích, tệp khách hàng được mua nhà ở xã hội có thu nhập không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao). Trung bình thu nhập của người mua nhà ở xã hội phổ biến trong ngưỡng 11-12 triệu đồng.

Giả sử gia đình 2 nguồn thu nhập từ vợ chồng đi làm có thể đạt tối đa 22-24 triệu đồng một tháng, sau khi trả nợ ngân hàng trên chục triệu đồng, trừ đi chi phí sinh hoạt, cũng không còn gói ghém được bao nhiêu. Như vậy, ngay cả lãi suất 8,2% một năm cố định, mức này vẫn là quá cao đối với tệp khách hàng này.

Sau 5 năm, số tiền nợ gốc người mua nhà ở xã hội tại TP HCM đã trả 240 triệu đồng, còn lại khoản nợ 960 triệu đồng bước vào giai đoạn thỏa thuận lãi suất với nhà băng. Lúc này, nếu lãi suất về mức dưới 8,2% hoặc thấp hơn, người mua có thể chi trả nổi. Tuy nhiên, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11-14% một năm tùy ngân hàng), số tiền đợt đầu người mua nhà ở xã hội phải đóng vọt lên 13,1-15,5 triệu đồng. Diễn biến cho thấy rủi ro sẽ đến nếu người lao động phải chịu lãi suất thả nổi, không thể tăng thu nhập và không đuổi kịp tốc độ gia tăng chi phí sinh hoạt cho gia đình.

Nếu chịu khó đi xa, dạt về các tỉnh giáp ranh TP HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, vị trí thuận tiện kết nối về các khu đô thị lớn, nhà ở xã hội vùng xa sẽ có giá mềm hơn, không quá 1 tỷ đồng một căn. Tỷ trọng cho vay 80% là 800 triệu đồng, thời gian vay là 15 năm, lãi suất 8,2% một năm cố định trong 5 năm, số tiền nợ ngân hàng người mua phải trả sẽ lùi dần từ 10 triệu đồng về 7,8 triệu đồng một tháng trong chu kỳ ưu đãi này.

Sau 5 năm, số tiền nợ gốc người mua nhà ở xã hội tại các tỉnh lân cận TP HCM đã trả 264 triệu đồng, còn lại 536 triệu đồng phải trả trong 10 năm tiếp theo. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11-14% một năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong những năm còn lại họ phải đóng là 9,5-10,9 triệu đồng, xấp xỉ với lúc tiền nợ gốc vẫn còn 800 triệu đồng, vẫn là mức rất cao.

Nếu Nhà nước điều chỉnh lãi suất xuống sẽ giảm áp lực lãi vay cho người mua nhưng không có gì chắc chắn về kịch bản này nếu ngay từ đầu không ấn định bộ khung lãi suất bắt buộc phải thấp trong ngưỡng hợp lý hoặc phải giảm dần theo thời gian.

Với 2 ví dụ về quá trình mua nhà ở xã hội lãi suất 8,2% một năm cố định trong 5 năm đầu, hết thời hạn này khách hàng và nhà băng cùng thương lượng lãi suất, cho thấy rủi ro có nguy cơ sẽ ập đến sau khi lãi suất ưu đãi cố định trở về mặt bằng thả nổi. "Nếu người lao động không thể tăng thu nhập lên để bù cho số tiền trả lãi vay cứ lớn dần, mua nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi chỉ trong 5 năm là một cuộc phiêu lưu đầy rủi ro", ông Kiên nhận xét.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng nên xét gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội trong 2 tình huống. Tình huống thứ nhất, so sánh với giai đoạn 2016-2022 không hề có một chính sách nào hỗ trợ nhà ở xã hội. Người mua lẫn người bán loại nhà này đều phải chịu mức lãi suất 11-14% một năm (9-10% trong năm đầu tiên sau đó thả nổi). Nay xuất hiện gói 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất 8,2% một năm dành cho người mua nhà xã hội. Đặt trong hoàn cảnh này, gói 120.000 tỷ đồng xem như một ân huệ "miếng khi đói bằng gói khi no".

Tuy nhiên, ông Nghĩa phân tích, bài toán mua nhà ở xã hội phức tạp hơn phép tính lãi suất dành cho nhà ở thương mại. Ở tình huống thứ hai, so với điều kiện bình thường của phân khúc nhà ở xã hội, mức lãi vay 8,2% rất cao và không hề ưu đãi cho phân khúc nhà ở giá thấp. Về hứa hẹn mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất phải thấp khoảng 5% trở xuống.

Có gần 2 thập kỷ xây nhà ở xã hội bán và cho thuê, hiểu rõ phân khúc khách hàng này, ông Nghĩa thừa nhận rủi ro rất lớn cho người dân mua nhà với lãi suất 8,2% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng.

"Mong Chính phủ xem xét lại, mở ra một gói tín dụng đặc thù cho vay nhà ở xã hội có hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước với mức lãi suất 5% một năm cố định trong thời gian dài, may ra mới hỗ trợ được người dân yếu thế", ông Nghĩa nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận R&D DKRA Group kể từng chứng kiến người mua nhà ở xã hội giai đoạn 2013 phải dè xẻn mới mua được nhà với lãi suất 4,8-5% cố định trong 20 năm theo gói 30.000 tỷ đồng. Vì vậy, lãi vay 8,2% một năm là quá cao và duy trì trong 5 năm là một cái bẫy giăng ra đối với người mua khi bước vào vòng thương lượng lãi suất. "Nếu tôi tư vấn bán nhà ở xã hội, với mức lãi vay 8,2%, duy trì trong 5 năm, sau đó người mua và ngân hàng cùng thương lượng lãi suất, tôi sẽ khuyên khách hàng không nên mua nhà, chỉ nên thuê, để tránh bị dồn vào thế bí", ông Thắng nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cùng quan điểm, cho rằng 8,2% một năm là mức "vẫn rất cao" nếu so với lãi suất vay ưu đãi 5% một năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua nhà ở xã hội được quy định tại Quyết định số 2081 ngày 12/12/2022 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, với quy định áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi 5 năm và lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi, ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, có thể dẫn đến rủi ro cho người vay mua nhà ở xã hội theo gói 120.000 tỷ này.

Ông Châu phân tích, người mua nhà ở xã hội sẽ là bên yếu thế khi phải thương lượng, thỏa thuận với ngân hàng thương mại. Đồng thời, mốc 5 năm là ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài mà Luật Nhà ở 2014 đã quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

Chủ tịch HoREA lo ngại, sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại bình thường. Đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này cho hợp tình hợp lý hơn vì không thể dồn người yếu thế trong xã hội vào hoàn cảnh rủi ro.

Theo ông Châu, về lâu dài, để đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội thật căn cơ, hiệu quả, nên hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội, thiết kế riêng một gói tín dụng dành cho phân khúc này.

"Rất mong Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu gói 110.000 tỷ đồng dành riêng cho nhà ở xã hội và trình Chính phủ xem xét áp dụng tương tự cơ chế của gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Như vậy mới thật sự hỗ trợ người có thu nhập thấp được an cư", ông Châu đề xuất.

Vũ Lê