Rủi ro từ sự chồng chéo

Số lượng khá nhiều văn bản luật quan trọng, tác động trực tiếp tới hoạt động đầu tư của nền kinh tế, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Các tổ chức tín dụng… trong danh mục sửa đổi, hoàn thiện khiến giới đầu tư, kinh doanh kỳ vọng.

Tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc trong các quy định liên quan đến đầu tư, kinh doanh đã kéo khá dài, trở thành điểm nghẽn trong môi trường đầu tư - kinh doanh, khiến nhiều kế hoạch làm ăn của doanh nghiệp bị cản trở. Nếu giải quyết được dứt điểm vấn đề này, sẽ tháo gỡ cho doanh nghiệp khỏi các ách tắc, chờ đợi mất thời gian, mà thời gian chính là tiền bạc.

Việc đánh giá và sửa đổi cùng một thời điểm được kỳ vọng là giải pháp hữu hiệu để gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý đã tồn tại lâu nay.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, bà Nguyễn Thị Minh Thảo, Trưởng ban Môi trường kinh doanh và Cạnh tranh quốc gia (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - CIEM) thẳng thắn nêu quan điểm, các vướng mắc trong pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng… đã được nhận diện từ lâu, CIEM đã có báo cáo từ năm 2015, sau đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tư pháp, Văn phòng Chính phủ đều có báo cáo về các vấn đề này.

Cách đây 1 năm, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự đã có hiệu lực, giải quyết một số vướng mắc cấp bách.

Tuy nhiên, các vướng mắc vẫn còn nhiều, thậm chí có những vướng mắc phát sinh sau sửa đổi, do sự thiếu đồng bộ. Đây là điều mà bà Thảo đặc biệt lo ngại khi nhìn lại những hoạt động mang tính chất giải quyết tính huống, sửa chữa một vài quy định bất cập mà chưa xem xét một cách tổng thể hệ thống pháp luật.

“Nhiều doanh nghiệp chia sẻ với chúng tôi, việc thay đổi liên tục các quy định khiến họ bất an, nhưng rủi ro lớn hơn là chất lượng của các văn bản, càng sửa lại càng rối”, bà Thảo nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam rất thấm thía tình trạng này. Riêng lĩnh vực đầu tư bất động sản, ông Hiệp ước tính, có khoảng 12 luật tác động trực tiếp. Để một dự án bất động sản hoàn tất thủ tục, bộ hồ sơ cần khoảng 40 con dấu chính, chưa kể các con dấu phụ (có ý kiến của sở, ban, ngành, địa phương… để có được con dấu chính), thời gian mất khoảng 2 năm.

“Thủ tục hành chính nhiêu khê là một việc, nhưng quan trọng là sự chồng chéo của luật pháp làm ảnh hưởng đến tốc độ đầu tư, tốc độ xây dựng của các doanh nghiệp”, ông Hiệp phân tích.

Tâm lý chờ đợi

Trong giai đoạn hiện nay, khi các dự thảo luật đang được cân nhắc, xem xét, thì cộng đồng doanh nghiệp lại có tâm lý chờ đợi.

Việc quyết định chỉnh sửa, biên soạn lại hàng loạt đạo luật quan trọng cho thấy, lãnh đạo Đảng, Quốc hội, Chính phủ đã nhìn rõ sự bất cập, cản trở của hàng rào pháp lý đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hoạt động của doanh nghiệp nói riêng. Song, theo ông Hiệp, điều mà doanh nghiệp lo ngại là các luật đều được chủ trì soạn thảo bởi từng bộ chuyên ngành phụ trách, nên khó có thể nắm được những điểm bất hợp lý, mâu thuẫn từ các luật khác nhau.

Thực ra, điểm này cũng đã được các ban soạn thảo sửa đổi nhiều văn bản luật nhận diện. Cơ quan chủ trì soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai đã rà soát 88 luật có nội dung quy định đề cập vấn đề đất đai, trong đó xác định có 22 luật, bộ luật có nội dung chồng chéo, mâu thuẫn với Luật Đất đai. Cơ quan chủ trì xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã thực hiện rà soát 84 văn bản và phát hiện 12 nội dung quy định mâu thuẫn, chồng chéo; 24 nội dung quy định bất cập, không phù hợp với thực tiễn…

Song, việc giải quyết không dễ dàng. Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, chuyên gia Ban Pháp chế (VCCI) cho biết, khi tiến hành rà soát một số văn bản để hoàn thiện báo cáo Dòng chảy pháp luật kinh doanh 2022 mà VCCI công bố thường niên, các chuyên gia phát hiện tình trạng chưa thống nhất về cùng một vấn đề tại nhiều dự thảo.

Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều không quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài là “người sử dụng đất”. Trong khi đó, Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó có nhà ở riêng lẻ, biệt thự liền kề trong dự án đầu tư.

Về nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đều quy định về các điều kiện/yêu cầu đối với dự án, chủ đầu tư khi chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai quy định, thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, kinh doanh xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng có quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh bất động sản, nhưng lại không quy định các thửa đất trong dự án bất động sản khi chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận.

“Việc áp dụng trở nên khó khăn khi chủ đầu tư không biết nên áp dụng theo quy định của văn bản nào, nhất là khi quy định của 2 dự luật không hoàn toàn thống nhất với nhau”, bà Hồng phân tích.

Hơn thế, theo bà Hồng, khi các dự luật có hướng tiếp cận khác nhau đối với một số vấn đề và các cơ quan chủ trì soạn thảo chưa tìm thấy tiếng nói chung, thậm chí, mỗi cơ quan vẫn chỉ nhìn các vấn đề trong phạm vi quản lý của mình, thì rủi ro sẽ tiếp tục đè nặng lên hoạt động đầu tư kinh doanh.

Cũng phải nói thêm, cho dù các vấn đề này đều đang trong giai đoạn bàn thảo, có thể sẽ có hiệu lực trong năm 2024, nhưng đã tác động ngay tới thị trường. Khi Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, thị trường nhà chung cư và tâm lý của nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều bất ổn. Hay vấn đề thu hồi đất của dự án và công tác đền bù trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dù chưa thống nhất phương án cuối cùng, nhưng công tác giải phóng mặt bằng, đền bù ở các dự án cũng lập tức khó khăn hơn…

Tâm lý chờ đợi của doanh nghiệp vào thời điểm này, theo bà Hồng, suy cho cùng, vẫn là do sự an toàn trong môi trường kinh doanh chưa rõ ràng.