Tại Mỹ, từ Dallas và Minneapolis đến New York, Los Angeles, nhiều tòa nhà văn phòng đang ở trong tình cảnh trống trơn hoặc không được sử dụng hết công suất. Đây là điều dễ hiểu trong thời đại làm việc từ xa được ưa chuộng. Tuy nhiên, những bàn làm việc trống trơn và phòng nghỉ giải lao im lìm không chỉ khiến các chủ doanh nghiệp đau đầu.
Giới đầu tư và các nhà quản lý – vốn đang thận trọng tìm kiếm những dấu hiệu bất ổn trong hệ thống tài chính sau một loạt vụ sụp đổ ngân hàng gần đây – cũng đang theo dõi sát sao những diễn biến tiêu cực trên thị trường bất động sản thương mại có quy mô 20.000 tỷ USD của Mỹ.
Trong lúc lãi suất tăng vọt, giá trị của những tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại lại đang lao dốc mạnh. “Mặc dù đó chưa phải là vấn đề mang tính hệ thống đối với lĩnh vực ngân hàng, có nhiều lý do hợp lý để lo ngại về viễn cảnh rủi ro lây lan”, Eswar Prasad, giáo sư kinh tế tại ĐH Cornell nhận xét.
Trong kịch bản tồi tệ nhất, nỗi lo về dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản thương mại có thể khiến khách hàng ồ ạt đi rút tiền gửi. Hiện tượng bank run chính là thứ đã khiến ngân hàng SVB sụp đổ trong tháng trước, làm chao đảo thị trường tài chính và dấy lên nỗi lo kinh tế Mỹ suy thoái.
Tháng trước, khi được hỏi về những rủi ro liên quan đến bất động sản thương mại, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã khẳng định các ngân hàng vẫn “khỏe mạnh” và “vững chãi”. Tuy nhiên, mối liên quan giữa hệ thống ngân hàng Mỹ và thị trường bất động sản đang ngày càng thu hút nhiều sự chú ý.
Michael Reynolds, phó chủ tịch quỹ quản lý tài sản Glenmede, không cho rằng dư nợ bất động sản thương mại sẽ trở thành vấn đề đe dọa tất cả các ngân hàng, nhưng “một đến hai ngân hàng sẽ gặp rắc rối”.
Trong khi đó, CEO Jamie Dimon của ngân hàng hàng đầu nước Mỹ JPMorgan Chase nhận định tình hình hiện nay ổn hơn nhiều so với khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, khi có “hàng trăm định chế tài chính trên khắp thế giới sử dụng tỷ lệ đòn bẩy quá cao”.
Thị trường Mỹ hiện đang nóng nhất. Tuy nhiên, mới đây NHTW châu Âu ECB và NHTW Anh BoE cũng đã lên tiếng cảnh báo về các rủi ro liên quan đến bất động sản thương mại trong bối cảnh giá bất động sản sụt giảm.
Cái giá của work from home
Bất động sản thương mại là mảng gồm văn phòng, tổ hợp căn hộ cao cấp, kho bãi và các trung tâm thương mại. Mảng này đã chịu nhiều áp lực trong những tháng gần đây. Theo công ty dữ liệu Green Street, trong tháng 3, giá bất động sản thương mại tại Mỹ đã giảm 15% so với đỉnh. Lãi suất tăng ảnh hưởng rất mạnh đến bất động sản thương mại vì các giao dịch thường được tài trợ bằng những khoản vay rất lớn.
Trong đó mảng không gian văn phòng bị tác động mạnh nhất vì nhiều công ty vẫn cho phép làm việc từ xa. Theo số liệu từ Kastle, trung bình tỷ lệ thuê văn phòng tại Mỹ hiện nay vẫn chưa bằng một nửa so với thời điểm tháng 3/2020.
Tình hình có thể tệ hơn nữa trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế tiếp tục suy giảm. Giá bất động sản thương mại ở Mỹ được dự báo có thể giảm 20% đến 25% trong năm nay, trong đó riêng văn phòng có thể giảm 30%.
Tỷ lệ chậm trả các khoản vay thế chấp đang tăng lên và gần đây đã xuất hiện một số vụ vỡ nợ. Đầu năm nay, 1 chủ đất thuộc sở hữu của quỹ trái phiếu PIMCO bị vỡ nợ gần 2 tỷ USD với 7 tòa nhà văn phòng ở San Francisco, New York City, Boston và Jersey City.
Điều này có ý nghĩa gì đối với các ngân hàng?
Goldman Sachs ước tính 55% các khoản vay dành cho các tòa nhà văn phòng nằm ngay trên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng. Trong đó nhóm ngân hàng khu vực và ngân hàng cộng đồng – vốn đang chịu áp lực rất lớn sau 2 vụ SVB và Signature Bank sụp đổ - chiếm tới 23%.
Signature Bank có danh mục cho vay bất động sản thương mại lớn thứ 10 ở Mỹ. First Republic – ngân hàng tháng trước nhận 30 tỷ USD cứu trợ từ JPMorgan và một số ngân hàng lớn khác – đứng thứ 9. Cả hai đều có tỷ trọng tài sản liên quan đến bất động sản lớn hơn nhiều so với các đối thủ như Wells Fargo.
Đà tăng giá của bất động sản thương mại trong thập kỷ vừa qua giúp các nhà phát triển cũng như ngân hàng tích lũy được 1 tấm đệm đỡ bảo vệ họ. Tuy nhiên, trong vài tháng tới tình hình được dự báo sẽ khốc liệt.
Theo Trepp, khoảng 270 tỷ USD dư nợ bất động sản thương mại tại các ngân hàng sẽ đáo hạn trong năm 2023. Trong đó gần 80 tỷ USD liên quan đến các tòa văn phòng.
Hết sức thận trọng
Những ngày này, khả năng chống đỡ với các cú sốc tài chính của hệ thống ngân hàng đang giảm xuống. Tiền gửi bị rút ra khỏi các định chế nhỏ hơn để chảy sang các nhà băng lớn hay những quỹ thị trường tiền tệ hứa hẹn mang đến mức lợi suất tốt hơn. Ngoài ra, các ngân hàng đang bị lỗ trên những khoản đầu tư vào trái phiếu chính phủ - loại tài sản vẫn được coi là có rủi ro siêu thấp nhưng lại gây thua lỗ trong môi trường lãi suất tăng.
Theo Neil Shearing, chuyên gia kinh tế trưởng của Capital Economics, điều tồi tệ nhất sẽ những hoài nghi về sức khỏe của ngân hàng khiến khách rút tiền ồ ạt. Từ đó buộc các ngân hàng phải đòi nợ ráo riết hơn và càng khiến lĩnh vực bất động sản thương mại gặp khó. Cuối cùng mọi người rơi vào 1 vòng luẩn quẩn.
Nhưng đây không phải là viễn cảnh dễ xảy ra nhất. Sau khủng hoảng 2008, các ngân hàng đã thắt chặt tiêu chuẩn cho vay và đa dạng tệp khách hàng. Theo UBS, các khoản vay cho bất động sản văn phòng chiếm chưa đến 5% tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng Mỹ.
Kịch bản dễ xảy ra nhất là số vụ vỡ nợ tăng lên và ngành bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn hơn trước. Các ngân hàng sẽ chống đỡ tốt với cơn bão, dù lợi nhuận chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Và tất nhiên, không chỉ các chủ đất và ngân hàng, mà cả các ngành kinh doanh khác có liên quan, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng và nhà đầu tư cũng sẽ phải gánh chịu nỗi đau.
Tham khảo CNN