Ông Thanh và hai con gái bị nhiều người tố cáo cho vay tiền và ép ký "hợp đồng giả cách" chuyển nhượng bất động sản, sau đó khi tài sản tăng giá thì không đồng ý chuyển nhượng lại các khu đất nói trên. Vậy hợp đồng giả cách là gì và những rủi ro nào có thể xảy ra khi ký hợp đồng giả cách?

Nhiều giao dịch vay tiền núp bóng mua bán nhà liên quan hợp đồng giả cách

Theo luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM), hiện pháp luật không quy định thế nào là hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, điều 124 Bộ luật dân sự có quy định "giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo".

Theo đó, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Ví dụ, bên A cho bên B vay tiền nhưng khi tiến hành giao dịch bên A buộc bên B phải ký hợp đồng mua bán nhà hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực sự các bên muốn tiến đến đó là giao dịch vay tiền, chứ không phải giao dịch mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, nếu có tranh chấp và một trong các bên khởi kiện ra tòa án và có bằng chứng chứng minh giao dịch vay mượn thì tòa sẽ công nhận giao dịch vay tiền và tuyên vô hiệu giao dịch mua bán nhà đất.

Luật sư Hoan phân tích bản chất của "giao dịch dân sự giả tạo" là không đúng với ý chí ban đầu của các bên hoặc ít nhất một bên (thường là bên yếu thế) khi tham gia giao dịch. Loại giao dịch này thông thường được bên cho vay (trong giao dịch vay tiền) chủ động đưa ra nhằm mục đích là để thu hồi nợ nếu đến hạn người vay không trả.

Lúc này, bên cho vay sẽ sử dụng hợp đồng mua bán nhà đất đã ký trước đó để hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và đăng ký với Nhà nước. Tài sản lúc này thuộc quyền sở hữu của người cho vay, người vay mất nhà đất. Nếu giá trị nhà đất lớn hơn số tiền vay (gốc và lãi) thì người vay bị thiệt.

Rủi ro cao khi ký hợp đồng giả cách

Thông thường việc các bên xác lập giao dịch dân sự "giả cách" hoặc là do thiếu hiểu biết hoặc là do một trong các bên tham gia giao dịch có ý định từ trước, hoặc bên yếu thế (ví dụ như người cần tiền phải đi vay nóng) biết nhưng do cấp bách hoặc vì một lý do nào khác mà họ vẫn phải tham gia ký kết. Và khi xảy ra tranh chấp thì bên bị thiệt hại thường là bên tham gia giao dịch nhưng không đúng với mục đích, ý chí của họ.

Theo luật sư Hoan, hiện nay việc "vay nóng" rất thường xảy ra do thủ tục đơn giản và nhanh. Tuy nhiên, đối tượng cho vay thường có sự chuẩn bị, sắp đặt từ trước nên ngay cả việc các bên ký "hợp đồng giả cách" thì bên cho vay cũng cố gắng che đậy các bằng chứng liên quan đến việc vay tiền mà gần như thể hiện bằng giao dịch mua bán nhà đất.

Nếu có tranh chấp mà bên đi vay không chứng minh được giao dịch vay, mượn thì trong trường hợp này tòa án sẽ công nhận giao dịch mua bán nhà đất. Cuối cùng thì người vay thiệt hại.

"Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch, các bên cần tuân thủ quy định của pháp luật hoặc tối thiểu giao dịch cần phải lập thành văn bản, đọc kỹ nội dung và chỉ ký kết khi giao dịch đó phản ảnh đúng nội dung, bản chất của giao dịch.

Trường hợp lỡ ký hợp đồng mua bán nhà đất trong khi đây chỉ là quan hệ vay mượn thì cần thu thập, lưu giữ những thông tin đến việc vay mượn như các bằng chứng trả lãi, thông tin trao đổi với nhau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi có tranh chấp" - luật sư Hoan lưu ý.