Chờ sửa luật…

Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) thẳng thắn nói, hành lang pháp lý cho lĩnh vực bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập và điều đáng lo ngại là những bất cập này chủ yếu tồn tại trong các luật nên việc tháo gỡ rất phức tạp và cần nhiều thời gian. Do đó, cần đẩy nhanh việc sửa đổi các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… để hành lang pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này trở nên đầy đủ và hoàn thiện hơn.

“Cần phải đẩy nhanh hơn nữa việc sửa luật, trước mắt có thể ban hành các nghị định tháo gỡ vướng mắc cho các dự án để được khởi động trở lại, tạo sự sôi động và nguồn cung mới cho thị trường”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, hiện có hàng trăm dự án bất động sản trên khắp cả nước bị vướng pháp lý nên việc sửa luật là rất cấp bách. Tuy nhiên, do Chính phủ đang sửa nhiều luật cùng lúc nên cần có một cơ quan “cầm trịch” để sửa cho gọn gàng, khoa học và đầy đủ.

Chính phủ và các cơ quan quản lý đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh câu chuyện pháp lý, bản thân các doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc, gia tăng hiệu quả hoạt động đầu tư..., từ đó mới có thể hồi phục.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, cộng đồng doanh nghiệp đang rất mong chờ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.

Theo ông Duy, các động thái như luật hóa hành lang pháp lý đang mang đến nhiều hơn sự hào hứng cho thị trường. Đặc biệt, các doanh nghiệp đang rất mong chờ tháo gỡ các tồn tại pháp lý từ việc sửa luật, nhất là dự án sửa đổi Luật Đất đai, bởi hiện tại, chúng ta vẫn đang thực hiện theo hành lang pháp lý cũ.

Ông Duy cho hay, hiện nay, tất cả các bên, từ nhà đầu tư, doanh nghiệp cho đến cơ quan quản lý đều cực kỳ thận trọng. Tâm lý này xuất phát từ việc quy định pháp lý còn chưa rõ ràng, thậm chí cách hiểu còn không đồng nhất.

“Kế hoạch sử dụng đất được ban hành căn cứ theo nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố thường có giá trị trong 3 năm và không phải nhắc lại trong những năm tiếp theo do vẫn còn hiệu lực và chỉ việc áp dụng thực hiện. Thế nhưng, khi doanh nghiệp trình thủ tục ra cơ quan cấp bộ thì được yêu cầu phải có nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh trong năm trình dự án khiến các bên đều mất nhiều thời gian cho khâu thủ tục. Ngược lại, có nhiều địa phương lại ‘cẩn thận’ năm sau ban hành nghị quyết vẫn nhắc lại các nội dung cũ dù vẫn còn hiệu lực để tránh rắc rối. Nói như vậy để thấy rằng, cùng là vận dụng chính sách, quy định, nhưng các cơ quan quản lý còn có cách hiểu không giống nhau”, ông Duy dẫn chứng.

Nhiều thành viên thị trường cho hay, ngoài pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề tác động tiêu cực lên thị trường địa ốc. Thực tế, dư chấn của việc chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn và dù đã có nhiều động thái gỡ vướng từ cơ quan quản lý, nhưng hiện tại, dường như lòng tin của người dân với thị trường này vẫn chưa trở lại. Bên cạnh đó, lãi suất dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao và quan trọng là doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận do room tín dụng cho bất động sản quá hẹp.

… và quan sát

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều đang giữ trạng thái quan sát là chính, việc giảm lãi suất hay các nỗ lực sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… chưa tác động nhiều đến thị trường: Bên mua chưa muốn xuống tiền, còn bên bán chưa có thêm dự án mới.

Ông Hiệp cho rằng, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều đang quan sát chứ chưa có động thái cụ thể. Chẳng hạn, với thị trường M&A, các dự án được chào bán khắp mọi nơi nhưng không có người mua, điều này phản ánh rất rõ tâm lý thị trường cũng như câu chuyện dòng tiền của doanh nghiệp.

Còn chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay, có một số yếu tố tích cực đang tác động lên thị trường địa ốc, đó là sửa các luật liên quan để kiện toàn pháp lý, giảm lãi suất để tăng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

“Lãi suất giảm sẽ giúp chi phí đầu vào của doanh nghiệp giảm theo, làm cho khả năng vay vốn và đầu tư trở nên tốt hơn. Tôi đã quan sát thấy một bộ phận nhà đầu tư có dấu hiệu dùng đòn bẩy tài chính trở lại”, ông Thịnh nói và cho biết thêm rằng, trong bối cảnh thị trường đang rất thiếu nguồn cung mới như hiện tại, chủ đầu tư nào có hàng tồn kho “tốt” sẽ có lợi thế lớn.

“Với các dự án gần đủ pháp lý thì có thể hoàn thành trong thời gian tới và đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, cũng cần thẳng thắn nhìn nhận rằng, có một số chủ đầu tư có sản phẩm mà không bán được do giá bị đẩy lên quá cao. Do đó, ngoài việc rà soát pháp lý dự án, các chủ đầu tư cũng cần xem xét lại chính sách giá bán, bởi không hạ giá thì vẫn ế và vẫn tồn đọng, cản trở dòng tiền của doanh nghiệp”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest

Thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Với GP Invest, giai đoạn hiện tại, chúng tôi phải tranh thủ tìm kiếm dự án mới, nhất là công tác phát triển quỹ đất để khi thị trường hồi phục trở lại là có sản phẩm, dự án chào bán. Mục tiêu GP Invest hướng đến cũng là đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ dự án khu đô thị mà cả với bất động sản công nghiệp, vì đây là lĩnh vực nhiều tiềm năng và vướng ít rào cản về pháp lý hơn.

Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc VIID

Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc VIID

Một bất cập tồn tại lâu nay, đó là trường hợp địa phương đấu thầu dự án và chỉ có một nhà đầu tư quan tâm. Khi đó, địa phương sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng lại không thể giao đất cho nhà đầu tư vì theo quy định, chỉ có thể giao đất khi trải qua đấu thầu, đấu giá. Hiện tại, nhiều địa phương không giao được đất cho doanh nghiệp do các vướng mắc trong khâu tổ chức đấu thầu, đấu giá, còn doanh nghiệp cũng không nhận được đất để làm dự án, nên cả hai bên đều đang rất mong chờ việc sửa các sắc luật liên quan được tiến hành nhanh chóng.