Thị trường bất động sản thương mại châu Âu bắt đầu có những dấu hiệu rạn nứt khi cuộc khủng hoảng ngân hàng gần đây khiến các khoản vay trở nên đắt đỏ và khó tiếp cận hơn, trong khi giá bất động sản đang giảm mạnh.

Lạm phát cao đồng nghĩa các ngân hàng trung ương sẽ tiếp tục đẩy chi phí nợ lên cao hơn, bất chấp những rạn nứt trong ngành ngân hàng và những căng thẳng trên thị trường bất động sản thương mại.

Những dấu hiệu rạn nứt

Theo tờ Financial Times (FT), các tòa nhà văn phòng lớn nhất châu Âu như Canary Wharf (London, Anh), La Défense (Paris, Pháp) và Bankenviertel (Frankfurt, Đức) mang logo của các ngân hàng lớn có thể trở thành những khoản nợ đối với các ngân hàng và nhà đầu tư, trong bối cảnh chi phí gia tăng và những thay đổi về phương thức làm việc thời kỳ hậu COVID-19.

Kể từ khi bắt đầu đại dịch, các chủ sở hữu và các nhà phát triển bất động sản đã phải thích nghi với những thay đổi, bao gồm mô hình làm việc hybrid (kết hợp làm việc tại nhà và tại văn phòng) của những khách hàng thuê mặt bằng là các nhà cung cấp dịch vụ gồm ngân hàng, công ty luật và công ty tư vấn.

Nhiều công ty trong số này đang giảm diện tích sử dụng văn phòng. So với cuộc suy thoái gần đây nhất, các chủ sở hữu bất động sản giờ phải đối mặt với chi phí vay tăng nhanh khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất để ngăn chặn lạm phát tăng mạnh.

Theo Trường kinh doanh Bayes Business School thuộc City University of London (Anh), văn phòng chiếm phần lớn nhất trong thị trường bất động sản thương mại.

Các nhà đầu tư và cho vay đã chi 1.500 tỉ euro (1.865 tỉ USD) chỉ riêng ở châu Âu, cộng thêm khoảng 310 tỉ euro/năm các khoản vay mới hoặc thay thế để duy trì thị trường.

Điểm đặc trưng của thị trường bất động sản thương mại là cần đòn bẩy. Song những vụ phá sản ngân hàng gần đây ở Mỹ cùng vụ UBS (Thụy Sĩ) giải cứu ngân hàng đối thủ Credit Suisse khiến tín dụng trở nên khó tiếp cận và đắt đỏ hơn.

Giá bất động sản đã giảm mạnh trong những tháng gần đây, với các tòa nhà cũ ở các vị trí ngoài trung tâm trở nên khó bán hơn nhiều.

Cuối tháng 3, các nhà phân tích tại Ngân hàng Citi cảnh báo giá trị bất động sản ở châu Âu vẫn chưa tính toán một cách đầy đủ khoản tăng lãi suất và có thể giảm tới 40% vào cuối năm 2024.

Nỗi lo về khủng hoảng

Câu hỏi khiến các nhà đầu tư lo lắng hiện nay là liệu những căng thẳng đối với một số bất động sản đơn lẻ có biến thành một cuộc khủng hoảng như giai đoạn 2008-2009, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các ngân hàng châu Âu hay không.

Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã cảnh báo về "các lỗ hổng ngày càng lớn" trên thị trường bất động sản.

Trong báo cáo giám sát vào tháng 2, ECB chỉ ra rằng ngành bất động sản thương mại được coi dễ bị tổn thương trước tác động của đại dịch, trong khi rủi ro trung hạn về giá tiếp tục gia tăng trong lĩnh vực bất động sản nhà ở.

Theo Ngân hàng Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm trung bình 9% khoản vay của các ngân hàng châu Âu và 15% các khoản nợ xấu.

Hầu hết các nhà phân tích cho rằng việc lặp lại cuộc khủng hoảng tài chính, trong đó cho vay bất động sản thương mại làm suy yếu nguồn vốn của các ngân hàng, là điều khó xảy ra. Họ dự báo một giai đoạn khó khăn kéo dài thay vì một cú sốc mạnh và ngắn.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư lo ngại mọi chuyện sẽ diễn ra theo chiều hướng ngược lại: cú sốc đối với bất động sản thương mại có thể không ảnh hưởng tới các ngân hàng, nhưng sẽ gây khó khăn cho các chủ sở hữu tài sản.

Khó khăn chồng chất

Theo nghiên cứu của Trường Bayes, chi phí vay đối với bất động sản cao cấp ở châu Âu đã tăng gấp đôi so với năm trước.

Trong bối cảnh đó, đối tượng thua lỗ đầu tiên sẽ là chủ sở hữu của các tòa nhà văn phòng cấp thấp do phải đối mặt với nhu cầu yếu hơn, chi phí xây dựng và bảo trì cao hơn, lượng khách hàng và bên cho vay tiềm năng thu hẹp hơn và lãi suất cao hơn.

Tất cả những thách thức và bất ổn này khiến việc tìm được các nhà đầu tư đủ tự tin để mua văn phòng hoặc cho chủ sở hữu bất động sản vay tiền trở nên khó hơn.

Khi giá trị bất động sản bắt đầu giảm nghiêm trọng, người đi vay sẽ buộc phải chấp nhận các điều kiện do bên cho vay áp đặt về tỉ lệ cho vốn vay trên giá trị và khả năng chi trả lãi vay, đặc biệt khi các khoản vay cũ sắp hết hạn và cần được tái cấp vốn bằng các khoản vay đắt hơn nhiều.

Ngân hàng UBS dự báo tỉ lệ vốn vay trên giá trị đối với các chủ sở hữu bất động sản ở Đức, nước có có tỉ lệ nợ cao nhất châu lục, sẽ tăng gần 50% vào năm nay so với mức 44% vào năm 2021.

Trong tình huống tệ hơn, các chủ sở hữu có thể phải bán tài sản để trả nợ vì các ngân hàng giờ đây không sẵn lòng chấp nhận rủi ro trước những bất ổn của thị trường tài chính.

Điều đáng quan ngại là làn sóng bán tháo từ các quỹ hoặc chủ sở hữu tài sản nợ quá hạn sẽ làm giảm thêm giá trị của tài sản, tạo ra một vòng xoáy xuống giá.

Trong tháng này, ECB đã kêu gọi các cơ quan quản lý ban hành chính sách ngăn chặn tình trạng chênh lệch thanh khoản trong các quỹ bất động sản mở.

Thể chế tài chính này quan ngại việc bán tháo tài sản để đáp ứng yêu cầu trả nợ có thể làm trầm trọng những căng thẳng hiện nay.

Tuy nhiên, ngân hàng không phải là các nhà cho vay duy nhất. Theo ông Ron Dickerman - chủ tịch tập đoàn đầu tư bất động sản Madison International Realty (Mỹ), các nhà quản lý tài sản, quỹ đầu tư quốc gia và các công ty vốn sở hữu tư nhân có thể trở thành nguồn cung cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Các nhà đầu tư và quỹ nước ngoài cũng có thể đáp ứng một số nhu cầu vay vốn và đầu tư mới, khi nhóm này đã huy động được lượng lớn tiền mặt trong những năm gần đây nhưng vẫn chưa triển khai.

Theo ông Anthony Mongone - luật sư về bất động sản tại Công ty luật Ropes & Gray (Mỹ), rất nhiều quỹ và nhà đầu tư đang có nhu cầu như vậy. Do đó, vẫn có nhiều cơ hội trong một số phân khúc bất động sản.

Thị trường bất động sản sẽ 'quay lại Trái đất' năm 2023?

Khối lượng mua bán bất động sản đã bắt đầu chậm lại trên toàn cầu và sẽ không có sự thay đổi nào cho đến nửa cuối năm 2023.