Đáng chú ý trong giai đoạn này là các giao dịch trị giá hàng chục ngàn tỉ đồng giữa các tập đoàn, doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) tên tuổi trong nước với những người mua là "đại gia" trong lẫn ngoài ngành BĐS.

Nhiều thương vụ lớn

Theo phân tích vừa công bố của Batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2023 đến nay, các DN BĐS Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Trong đó, nhóm "người chơi mới" gồm các DN, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS thông qua mua bán, sáp nhập (M&A). Họ thu mua quỹ đất của những DN BĐS phù hợp hoặc tự thành lập DN BĐS để phát triển sản phẩm riêng.

Mới đây Công ty CapitaLand Development, thành viên Tập đoàn CapitaLand (Singapore) đã đàm phán mua một phần tài sản trị giá khoảng 1,5 tỉ USD, tương đương hơn 36.000 tỉ đồng từ Công ty CP Vinhomes. Cụ thể, CapitaLand Development sẽ tham gia mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes. Đây là dự án phát triển theo phong cách thành phố nghỉ dưỡng có diện tích 294 ha gần Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP Hải Phòng.

Tập đoàn đến từ Singapore này cũng đã tham gia hợp tác với Công ty Becamex IDC làm dự án phát triển TP mới Bình Dương. Theo đó, CapitaLand xây dựng dự án nhà ở quy mô lớn nhất của Becamex IDC tại Việt Nam. Tổng giá trị phát triển dự án khoảng 18.330 tỉ đồng trên diện tích 18,9 ha, xây dựng khoảng 3.700 căn hộ và nhà ở, dự kiến hoàn thiện vào năm 2027.

CapitaLand cũng đã đàm phán một thương vụ khác trị giá 716 triệu USD để thâu tóm quỹ đất có vị trí đắc địa tại TP Thủ Đức (TP HCM) với quy mô 8 ha. Thương vụ này cũng chuẩn bị cho một công trình quy mô hơn 1.100 căn hộ khởi công năm 2024 và đưa vào hoạt động từ năm 2027.

Công ty CP Địa ốc No Va (Novaland) thì hoán đổi số cổ phần trị giá 1.000 tỉ đồng tại 2 công ty thành viên của Novaland cho đối tác là Dallas Vietnam Gamma Ltd. Thương vụ này cũng là điển hình nhất của việc DN phải nhượng dự án BĐS để "bán" nợ. Trước đó, Novaland cho biết đã phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, Dallas Vietnam Gamma Ltd đã mua 4.435 trái phiếu chuyển đổi và 185 trái phiếu kèm chứng quyền, với tổng trị giá 4.620 tỉ đồng.

Tương tự, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (Phát Đạt) đã phải bán một số dự án. Đáng chú ý nhất, công ty này bán 89% vốn tại công ty sở hữu dự án cao ốc 197 Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh, TP HCM) để thu về 285 tỉ đồng. Theo ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt, việc chuyển nhượng dự án, thu xếp dòng tiền nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, tối ưu nguồn lực đầu tư, bảo đảm dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn của công ty. Trước đó, Phát Đạt cũng đã hoàn tất việc bán gần như toàn bộ vốn điều lệ tại công ty con sở hữu dự án Astral City (Bình Dương) để thu về hơn 3.340 tỉ đồng cho 4 đối tác vào cuối năm 2022.

Cá lớn cũng bị "nuốt"

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI), cho rằng trong giai đoạn khó khăn, M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam, bao gồm các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài có định hướng chiến lược phát triển rõ ràng, chuẩn bị bài bản nên luôn có nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội.

Trong giai đoạn này, theo DXS-FERI, các thương hiệu lớn đã đẩy mạnh M&A như: Khang Điền hợp tác với Keppel Land phát triển các khu đô thị bền vững tại TP HCM; Frasers Property Vietnam hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc Việt Nam. Bên cạnh đó, nhiều thỏa thuận hợp tác vẫn đang trong quá trình đàm phán, thể hiện mục tiêu mở rộng của các chủ đầu tư nước ngoài.

Chuyên gia tài chính - BĐS Trần Khánh Quang phân tích trước đây, các chủ đầu tư lớn trong nước đi "săn" dự án của các DN nhỏ theo kiểu "thâu tóm", "cá lớn nuốt cá bé". Đến giai đoạn này, hoạt động M&A hoàn toàn khác: bản thân các DN, tập đoàn lớn cũng gặp nhiều khó khăn, nên các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là các quỹ đầu tư, tập đoàn BĐS có vốn ngoại. Đặc biệt cũng có một số DN ngoài ngành, có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm BĐS đang tích cực tham gia.

"Các đối tác mạnh tiền đang có động thái "săn" dự án để mua giá hời. Họ chủ yếu tham gia ở các dự án có đầy đủ pháp lý, tham gia cổ phần dễ dàng và dự án có nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, khoảng vài tháng nữa, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, các DN trong nước đã có thể triển khai dự án tốt thì dự án giá hời sẽ ít hơn, các DN lớn muốn M&A cũng khó" - ông Trần Khánh Quang nhìn nhận.