Hiện nay tại Mỹ, nhiều văn phòng vẫn trống trải, vì người lao động chuộng hình thức làm việc từ xa. Trong khi đó, nhu cầu thuê chung cư lại tăng mạnh mẽ.
Nhưng các nhà đầu tư rót cả tỷ USD cho chung cư bắt đầu nhận ra sai lầm. Nguồn thu của họ phụ thuộc nhiều vào tiền thuê nhà và lãi suất thấp.
Vào năm 2021 - 2022, thị trường bùng nổ. Nhà đầu tư ráo riết tìm mua lại các toà chung cư, thúc đẩy cạnh tranh và giá cả. Trong hai năm đó, họ đã chi lần lượt 355,5 tỷ USD và 299,2 tỷ USD mua chung cư. Theo MSCI, số tiền đổ vào loại hình bất động sản này chưa từng vượt qua mốc kỷ lục 194 tỷ USD vào năm 2019.
Nhà môi giới Will Mathews tại công ty Colliers cho biết: “Để giành được hợp đồng trong thị trường siêu cạnh tranh đó, các nhà đầu tư cần đưa ra những dự đoán đầy tham vọng, cũng như cách họ làm để tăng giá thuê và kiểm soát chi phí. Nhưng họ nhận ra là giá thuê đã chững hoặc thậm chí giảm ở một số thị trường, còn chi phí thì tăng vọt”.
Các vấn đề lũ lượt nảy sinh khi nhiều khoản thế chấp đến hạn, chiến lược cải tạo và bán lại nhà bị đình trệ, khiến ngày càng nhiều người lâm vào tình cảnh vỡ nợ.
Một số vụ đầu tư mang tính đầu cơ nhất lại được tài trợ bằng các khoản vay thế chấp phức tạp có tên nghĩa vụ nợ được cầm cố bằng bất động sản thương mại (CRE CLO). Các khoản vay này có kỳ hạn 2-3 năm, lãi suất thả nổi (đương nhiên sẽ tăng vọt khi Fed tăng lãi suất mạnh như hiện nay) và có tỷ lệ đòn bẩy cao.
Tỷ lệ nợ quá hạn của CRE CLO thấp, nhưng các nhà quan sát dự đoán nó sẽ gia tăng.
Alan Todd, người đứng đầu bộ phận chiến lược chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại tại BofA Global Research cho biết: “Hiện vẫn còn sớm, nhưng vấn đề này sẽ trở nên nghiêm trọng hơn, nếu lãi suất vẫn cao và các tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt. Hiện nồi đã có nước, lửa đang bật, nhưng chúng tôi đang chờ xem khi nào nước sôi”.
Một số tín hiệu đã cho thấy sự căng thẳng. Theo phân tích của công ty dữ liệu bất động sản Trepp, 71.9% bất động sản chung cư ở Washington DC được tài trợ từ CRE CLO không thu về đủ tiền để trả nợ. Một lý do có thể giải thích cho vấn đề này là xu hướng làm việc từ xa. Người lao động đã di cư và làm việc trực tuyến, khiến cho thị trường cho thuê khu vực bị suy yếu.
Giá bất động sản càng khiến vấn đề thêm phức tạp. MSCI ước tính giá căn hộ vào tháng 2 đã giảm trung bình khoảng 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Vào tháng 4, Green Street ước tính nó đã giảm 21% so với năm 2022.
Khi các khoản nợ ngắn hạn này đáo hạn, chúng sẽ khó có thể hoán đổi với các khoản vay có quy mô tương xứng hiện tại. Lý do là vì giá giảm, lãi suất cao và sự thận trọng của người cho vay.
Điều đó có thể buộc chủ nhà phải bỏ ra hàng triệu USD để trả khoản chệnh lệch mà họ có thể không xoay xở nổi.
Theo Yahoo Finance