Nguồn cung BĐS nhà ở ngày càng khan hiếm

Phát biểu tại Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định dù cùng là khủng hoảng thị trường bất động sản, nhưng về bản chất, khủng hoảng giai đoạn 2011 – 2013 có sự khác biệt với thị trường BĐS hiện nay.

Cụ thể, thời điểm 2011-2013 thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường.

Thế nhưng hiện nay dù thị trường BĐS cũng xuất hiện nhiều vấn đề nhưng lại theo chiều hướng ngược lại là quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường…

Đồng quan điểm với nhận định trên, TS Lê Xuân Nghĩa -  Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng thị trường BĐS tại Việt Nam hiện đang thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn.

Dẫn chứng từ thực tế, vị chuyên gia cho biết trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung BĐS nhà ở ngày càng khan hiếm. 

So sánh với thị trường Trung Quốc, ông Nghĩa nhấn mạnh thị trường BĐS của Việt Nam có sự khác biệt rất lớn.

Tại thị trường Trung Quốc, sau khi giải quyết được 3 vấn đề là thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án BĐS của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án, nhưng cuối cùng, gặp phải trở ngại lớn khác là người dân không có nhu cầu.

“Nếu thủ tục pháp lý tốt, dự án có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu tiêu thụ tại Việt Nam sẽ rất lớn. Ví dụ căn hộ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 60-70% thì rất nhiều người muốn mua”, ông Nghĩa nói.

Chính vì thế, TS Lê Xuân Nghĩa khẳng định cơ hội giải quyết khó khăn của thị trường BĐS Việt Nam là dễ dàng hơn so với Trung Quốc.

Đặc biệt trong quá trình gỡ khó, Chính phủ đã chỉ đạo ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi, phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, theo TS Lê Xuân Nghĩa, đây là tư tưởng chỉ đạo rất sắc sảo, phù hợp với thực tiễn hiện tại của thị trường BĐS Việt Nam.

Ngành xây dựng cũng bị kéo xuống theo "vũng lầy"

Cũng tham gia thảo luận tại Hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam có quan điểm cho rằng đã có nhiều ý kiến liên quan tới việc gỡ vướng cho thị trường BĐS, nhưng chưa ai nói gì tới ngành xây dựng, trong khi sự liên thông giữa BĐS và xây dựng là rất chặt chẽ.

“Ngành xây dựng đóng góp 6% vào GDP Việt Nam 2022. Thị trường BĐS cần xây dựng, không có xây dựng thì không có dự án, không có bộ mặt đô thị…”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Theo đó, đại diện cho các nhà thầu xây dựng, vị lãnh đạo doanh nghiệp bộc bạch chưa có năm nào nhà thầu xây dựng trải qua tình trạng khốc liệt như năm nay.

Dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy quý I/2023, ngành xây dựng tăng trưởng âm 3% so với cùng kỳ năm ngoái, còn theo Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, quý I/2023 toàn ngành chỉ thực hiện được 8% kế hoạch 2023 – đây là trạng thái bi đát nhất từ trước đến nay.

Cũng theo ông Hiệp, trên thị trường hiện có khoảng 40 doanh nghiệp thuộc Hiệp hội ở miền Trung không có việc làm.

Ngay cả nhóm nhà thầu phía Nam mà Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình (HoSE: HBC) dẫn đầu cũng đã phải “kêu cứu” tới Thủ tướng với 21 chữ ký ủng hộ của các nhà thầu.

Tại miền Bắc, chỉ một số ít doanh nghiệp lớn đủ năng lực triển khai dự án đầu tư công là đang có công việc. Trong khi đó, đa phần các nhà thầu xây dựng hiện nay là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Ông Hiệp phân tích vấn đề đặt ra ở đây là hiện đang thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ nhà thầu.

“Doanh nghiệp xây dựng phải vay tiền ngân hàng để thực hiện hoạt động, làm xong dự án mới được thanh toán, lãi vay 11-13%/năm, trường hợp chủ đầu tư khó khăn như gần đây không thể chi trả, thậm chí yêu cầu trả bằng sản phẩm là các nhà đã xây. Nếu không có cơ chế bảo vệ, doanh nghiệp xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản, tiêu vong”, ông Hiệp nêu ý kiến.

Dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng - Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết thời gian vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, giao nhiệm vụ cho các bộ ngành địa phương thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ cho thị trường.

Với các chủ đầu tư, ông Dũng khẳng định đồng tình với doanh nghiệp về vấn đề thời điểm này thị trường đang có nhiều khó khăn. Nhưng theo ông Dũng, đó cũng là cơ hội để doanh nghiệp tự điều chỉnh và cơ cấu lại các hoạt động cho phù hợp, tự cân bằng.

“Thị trường sẽ có những thanh lọc và lựa chọn nhất định đối với các chủ thể tham gia thị trường, ví dụ như môi giới, cung cấp, nhà thầu, tư vấn... Khó khăn, thách thức luôn đồng hành với cơ hội cho người có khả năng vượt lên”, ông Dũng phát biểu.

Pháp lý - vấn đề muôn thuở

Đối với những khó khăn mà các cộng đồng doanh nghiệp nêu ra, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội bày tỏ rất chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp trong thời gian qua.

Theo đó, ông Hiếu cho rằng cần ngay lập tức giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng; nếu các dự án đang chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi nhanh hơn thì cần đơn giản hoá các chính sách trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian.

“Sắp tới sửa 3 Luật, nhưng chắc chắn cần thêm thời gian. Vì vậy, có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường. Tôi rất đồng tình với quan điểm của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc vướng thông tư thì sửa thông tư, một luật sửa nhiều luật, một nghị định sửa nhiều nghị định”, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng khó khăn lớn nhất là pháp lý, vì vậy phía Nhà nước cần có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, yêu cầu các chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường BĐS và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án.

Ngoài ra, vấn đề không chỉ là phục hồi thị trường mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng. 

“Việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường BĐS phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất”, ông Nghĩa chia sẻ.

Vị chuyên gia khẳng định, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá BĐS mới và giúp thị trường BĐS khôi phục, phát triển mạnh trở lại.

Về phía khách hàng - nhà đầu tư, ông Gibran Bukhari - Giám đốc Kinh doanh Masterise Home cho rằng nhà đầu tư không nên tìm tới các sản phẩm đang xuống giá, vì đó là sản phẩm phải điều chỉnh về giá trị thực. Bên cạnh đó, vị lãnh đạo doanh nghiệp khẳng định hiện nay là thời điểm phù hợp để mua hơn là chờ đợi.