Năm 2022 chính phủ ban hành những giải pháp kịp thời để hỗ trợ thị trường bất động sản. Vậy các giải pháp đó đã giúp cộng đồng doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã phát triển như thế nào thưa ông?
Với doanh nghiệp bất động sản, chính sách tác động lớn nhất đến doanh nghiệp đó là việc cho phép hoán đổi từ trái phiếu sang bất động sản. Đây là một yếu tố cũng rất tích cực, nhưng thực tế việc áp dụng lại đang gặp nhiều khó khăn do các doanh nghiệp bất động sản phải thương thảo với cả các khách hàng.
Thứ hai về mặt nguồn vốn thì chính sách hạ lãi suất của Chính phủ với mức lãi suất hiện tại chưa thật sự hấp dẫn. Gói chính sách kích cầu của Chính phủ hiện đang tập trung chủ yếu cho các dự án nhà ở xã hội, tuy nhiên có một thực tế là tính pháp lý của các dự án nhà xã hội cũng đang còn nhiều vướng mắc. Vì vậy, nguồn cung cũng như việc giải ngân cho nhà xã hội còn khó khăn.
Các chính sách hỗ trợ trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản thương mại đang khá hạn chế và tôi rất mong muốn sẽ có những giải pháp tài chính, những gói hỗ trợ trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản thương mại và phải có những chính sách tháo gỡ về mặt pháp lý cho các chủ đầu tư.
Các vướng mắc trong các dự án phát triển nhà ở xã hội là gì, thưa ông?
Chính phủ đã ban hành lãi suất hỗ trợ cho vay mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội đang là 8,2%. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá rằng lãi suất chưa thật sự phù hợp với thu nhập của người công nhân hay người có thu nhập thấp.
Ngoài ra, chúng ta đang đưa ra mức biên lợi nhuận cho các đơn vị chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội là 10%, tôi đánh giá điều này đang chứa đựng những rủi ro khi đầu tư. Bởi vì, yếu tố lạm phát, yếu tố về nguồn vốn và yếu tố về nguồn cung sẽ làm các chủ đầu tư khi triển khai các sản phẩm nhà xã hội gặp rất nhiều rủi ro. Nếu không tháo gỡ nhanh các vướng mắc pháp lý này, thì khó thu hút được các chủ đầu tư, bởi mức biên lợi nhuận thực tế rất thấp, thậm chí là âm khi phát triển dự án nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, chính sách hiện cũng đang giới hạn các đối tượng được tiếp cận mua nhà xã hội khá hẹp, khi chỉ có một số đối tượng như công nhân hoặc công nhân viên chức, người thu nhập thấp. Theo tôi, chúng ta có thể mở rộng các đối tượng ra với những đối tượng đáp ứng được các yêu cầu cụ thể, ví dụ như chưa có nhà ở, có thu nhập ở mức thấp hoặc mức độ tương đối. Đó cũng là giải pháp để thị trường nhà ở xã hội phát triển tốt hơn.
Các chính sách hỗ trợ trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản thương mại đang khá hạn chế và tôi rất mong muốn sẽ có những giải pháp tài chính, những gói hỗ trợ trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản thương mại.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes
Tin vui từ Nghị định 10/2023 là việc được cho phép cấp sổ với các căn hộ condotel, officetel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là một tín hiệu rất vui đối với các nhà đầu tư, khi mà sau khoảng 10 năm chờ đợi họ đã được ghi nhận tài sản sở hữu và được cầm sổ đỏ.
Vậy theo ông, Nghị định 10 là giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản?
Yếu tố này sẽ giúp thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực hơn và các nhà đầu tư có thể sẽ có những động thái quay lại với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều hướng để huy động tài chính hơn.
Bởi giai đoạn trước, khi không có sổ đỏ thì gần như các nhà đầu tư không có một kênh nhằm huy động vốn chính thức. Thời điểm này, khi có sổ đỏ thì họ có thể có thêm kênh huy động vốn từ ngân hàng.
Trong giai đoạn này, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang nằm trong giai đoạn khá trầm lắng và gần như không có giao dịch. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng đang dần quay lại nhưng sẽ tìm kiếm các bất động sản nghỉ dưỡng có tính chất khai thác được ra dòng tiền.
Ông có kiến nghị gì để tháo gỡ cho thị trường bất động sản?
Để tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản, tôi nghĩ là đầu tiên là cần tháo gỡ về mặt pháp lý, thứ hai là tháo gỡ về mặt tài chính và thứ ba là phải giải quyết được tâm lý cho khách hàng. Bởi khách hàng hiện đang khá mất niềm tin với thị trường do nhiều yếu tố.
Thứ nhất là việc các dự án điều tra và các doanh nghiệp lớn bị bắt. Điều này khiến khách hàng rất e ngại khi tiếp cận với các dự án mới. Thứ hai là yếu tố về mặt tài chính, thời điểm này đang có nhiều chính sách tháo gỡ nhưng chưa thật sự rõ nét. Thứ ba là việc mà các cái chủ tư đang có chính sách saleoff rất sâu hoặc dừng các chương trình hỗ trợ lãi suất và các chương trình cam kết dẫn đến việc khách hàng mất niềm tin.
Tôi nghĩ rằng, để tháo gỡ các vấn đề trên thị trường một cách tổng thể thì Nhà nước cần phải có những giải pháp liên quan đến pháp lý, tài chính, đặc biệt là cho đối tượng doanh nghiệp, từ đó doanh nghiệp mới có thể phục hồi và lấy lại niềm tin của khách hàng.