Chênh lệch giữa giá đất nhà nước ban hành và giá đất thị trường dẫn đến hoàng loạt rắc rối về pháp lý lẫn thị trường. Nếu bỏ khung giá đất, liệu có dẹp được nạn "hai giá đất" như thời gian qua?

Trong 30 năm, các quy định loay hoay trong việc xác định giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường cũng như mối liên hệ giữa hai loại giá này.

Sự tồn tại của hai loại giá đã gây nhiều gút mắc khi áp dụng, càng gây phức tạp hơn khi Nhà nước xác định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất. 

Luật đất đai năm 2003 và năm 2013 đều quy định bảng giá đất và giá đất bồi thường phải sát hay phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Theo bảng giá đất thì đường Lê Lợi (TP.HCM) có giá 162 triệu đồng/m2, giá thị trường hơn 1 tỉ đồng/m2. Ảnh: T.T.D.

Qua nhiều lần sửa đổi và xây dựng mới, Luật đất đai quy định những phương thức định giá đất chủ đạo. Trước Luật đất đai 2003 là giai đoạn "loạn giá", do địa phương được quyền "đặt" giá và đẩy giá đất trượt theo hệ số "k" được xác định một cách rất chủ quan và tùy tiện.

Như vậy, Luật đất đai 2013 công nhận sự tồn tại hai loại giá do Nhà nước quy định là bảng giá đất và giá đất cụ thể, mỗi loại áp dụng cho những trường hợp khác nhau.

Tuy vậy việc áp dụng quy định về giá đất đến nay vẫn để lộ không ít vướng mắc do thiếu tương đồng giữa bảng giá và giá cụ thể.

Đó là thiếu tương đồng giữa các mức giá được áp dụng cho các trường hợp cụ thể, sự chênh lệch giữa bảng giá đất và giá cụ thể do Nhà nước quyết định với giá thị trường vẫn còn lớn.

Giá đất đường Lê Lợi (quận 1, TP.HCM), hệ số 4-5, giá nhà nước (giai đoạn 2020-2024) là 162 triệu đồng/m2, sẽ được xây dựng giá thương lượng bồi thường 648-810 triệu đồng/m2 - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Giá đất do Nhà nước quyết định (bảng giá áp dụng chung hay giá cụ thể cho các trường hợp riêng biệt) đều nhắm tới hai mục đích là phục vụ hoạt động của thị trường bất động sản và quản lý của Nhà nước.

Nhưng việc áp dụng hai loại giá đất này trong nhiều trường hợp chưa hợp lý, khi cần áp dụng giá đất nhà nước thì quy định yêu cầu phải sử dụng giá thị trường; nhưng cũng có khi giá đất nhà nước quy định lại được sử dụng trong các quan hệ vận hành theo cơ chế thị trường.

Với đất ở tại thành phố Thủ Đức, TP.HCM bị thu hồi được bồi thường với giá gấp 6-25 lần so với giá đất nhà nước - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Thực trạng này phát khởi từ những lấn cấn trong định vị tính chất và bản chất của các mối quan hệ. 

Nhà nước tham gia vào quan hệ đất đai với hai tư cách nên rất khó phân định được khi nào đóng vai nhà quản lý (sử dụng các phương pháp và hình thức quản lý nhà nước, kể cả giá đất do Nhà nước quy định) và khi nào đóng vai chủ thể thực hiện quyền tài sản.

Vậy nên có khi Nhà nước chỉ là một bên trong quan hệ tài sản, dân sự thuần túy nhưng lại dùng quyền lực nhà nước để can thiệp và ngược lại.

Ví dụ như thu hồi đất thì bồi thường theo giá nhà nước quy định, nhưng thu lệ phí trước bạ thì ưu tiên sử dụng giá giao dịch thực tế (giá thị trường). Từ sự nhầm lẫn đó, một số nhà đầu tư tìm cách biến dự án tư nhân thành trường hợp nhà nước thu hồi đất thay vì phải thương lượng "mua" đất sòng phẳng.

Cho nên, Luật đất đai cần được xây dựng và định hình trên nền tảng phân định rõ hoạt động quản lý và giảm thiểu mức độ hành chính hóa quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ tài sản.

Những rối rắm trên đều xuất phát từ chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất thị trường quá lớn. 

Quan điểm lập pháp thời gian nhấn mạnh nguyên tắc đưa giá đất nhà nước sát với giá trường, cả trong pháp luật về đất đai hiện hành và dự thảo luật đang sửa đổi.

Chẳng hạn với một dự án xây dựng khu đô thị hay khu dân cư mới, Nhà nước thu tiền sử dụng đất sát với giá thị trường. Dự án hoàn thành, chủ đầu tư đưa ra "bán" đất, các bên tham gia lấy giá đất nhà nước ban hành trước đó cộng thêm một tỉ suất lợi nhuận thành giá giao dịch.

Như vậy, mức giá đất trung bình mới của thị trường hình thành và là "thông tin đầu vào" cho việc định giá đất cụ thể của khu vực lân cận. Cuộc "rượt đuổi" diễn ra cho đến khi giá đất quá cao, tạo "sốt" thì Nhà nước can thiệp, thậm chí bằng biện pháp hành chính, để hạ nhiệt.

Suy cho cùng, vấn đề xuất phát từ cơ chế hai giá đất, cộng với quy định chơi vơi không xác định rõ giá nào làm chuẩn, là cơ sở.

Đây là môi trường để các nhóm lợi ích cấu kết với nhau khi tiếp cận và phân phối đất công, tham nhũng, làm thất thoát tài sản chung.

Sẽ hiệu quả hơn nếu pháp luật đất đai kéo gần mức độ cách biệt giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Giải pháp tối ưu là đồng nhất các mức giá và chỉ sử dụng một mức giá chung đó cho tất cả các tình huống phát sinh.

Nếu xem tiếp cận quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ tài sản và pháp luật đất đai là pháp luật về tài sản, phải sử dụng giá thị trường làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Đây cũng là mức giá được sử dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay trưng mua đất trong trường hợp cơ chế thỏa thuận giá không đạt được.

Từ trước tới nay, không ít trục trặc trong hoạt động quản lý lẫn giao dịch trên thị trường bất động sản là do thiếu vắng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Thông tin thật về giá đất thị trường không có, giá đất nhà nước lạc hậu, giá đất bồi thường trong nhiều dự án còn thấp, giá giao dịch để tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất khó xác định khi các bên cố tình khai gian. Vì vậy việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Trong ngắn hạn, khi dữ liệu đất đai và giá đất thị trường chưa hình thành, bảng giá đất do Nhà nước ban hành cần có để áp dụng cho các tình huống phát sinh.

Tuy nhiên, cơ chế thỏa thuận giá cần được ưu tiên áp dụng, kể cả trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất và chỉ áp dụng giá đất định sẵn khi không thỏa thuận được.

Về lâu dài, khi dữ liệu đất đai tương đối ổn định, giá đất được xác định qua dữ liệu này cần được áp dụng rộng rãi làm cơ sở để Nhà nước tính giá đất cụ thể hoặc người dân "chốt giá" giao dịch.

Người dân có đất ở huyện Nhà Bè, TP.HCM bị thu hồi được bồi thường với giá gấp 10-21 lần so với giá đất nhà nước - Ảnh: QUANG ĐỊNH