Dòng vốn thật khó để không… lòng vòng

Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tầm trung đang niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) đề cập đến cuộc đua mua lại trái phiếu sắp đáo hạn của giới kinh doanh địa ốc.

Theo vị này, sau vụ việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, hiện tại, các doanh nghiệp địa ốc đều rất e sợ điều tương tự sẽ xảy ra với đơn vị mình. Do đó, việc mua lại trái phiếu trước hạn thực chất là vì sợ bị quy kết việc sử dụng vốn sai mục đích, chứ không phải lo đến khi đáo hạn không thanh toán được cho trái chủ.

“Đổ vỡ trái phiếu từ vụ việc Tân Hoàng Minh đã gây ra quá nhiều hệ lụy, không chỉ cho doanh nghiệp mà cả thị trường vốn, mà nguy hiểm nhất là nó khiến lòng tin của nhà đầu tư bị đổ vỡ, không còn tin tưởng vào trái phiếu và các nhà phát hành. Với các doanh nghiệp, tâm lý chung là lo sợ bị rơi vào tầm ngắm điều tra do những sai lầm tương tự”, vị này nhấn mạnh, đồng thời cho biết, rất hiếm dự án bất động sản có thể trong 3 năm đầu hoàn thành xong thủ tục để bắt tay thi công, thậm chí nhiều dự án mất cả thập kỷ để có thể triển khai. Trong khi đó, để duy trì bộ máy, doanh nghiệp không chỉ chỉ trông chờ vào một dự án như vậy. Thực tế, không doanh nghiệp nào đủ “dài lưng vốn” để chỉ tập trung vào một dự án trong nhiều năm mà chưa có nguồn thu, chưa kể các rủi ro khác có thể xảy đến. Do đó, việc huy động vốn danh nghĩa cho dự án A, nhưng dùng số tiền huy động được cho dự án B là khó tránh.

Một vấn đề khác mà bất cứ chủ đầu tư từng làm dự án nào cũng hiểu, đó là giải phóng mặt bằng. Theo quy định, đối với các dự án thuộc diện mời gọi đầu tư, địa phương phải bàn giao mặt bằng sạch cho nhà đầu tư, tức địa phương sẽ là đơn vị làm các khâu liên quan đến thỏa thuận, đền bù, giải phóng mặt bằng..., nhưng trên thực tế, phần lớn nguồn tài chính cho tiến trình này do chủ đầu tư cung cấp và chiếu theo quy định đền bù, các mức giá đưa ra sẽ không được người dân chấp nhận.

Nhiều môi giới đã quen kiếm “tiền to” khi thị trường sôi động. Ảnh: Thành Nguyễn

“Thông thường, các chủ đầu tư sẽ phải chi thêm tiền, thậm chí gấp 2-3 lần giá đền bù theo quy định để có được sự đồng thuận của người dân, để có được mặt bằng sạch. Đây cũng là nguyên nhân khiến chi phí dự án bị đội lên cao và mất nhiều thời gian. Nói cách khác, doanh nghiệp vẫn phải tự bơi, đây cũng là lý do khiến doanh nghiệp phải xoay vốn đủ kiểu, kể cả việc sử dụng vốn sai so với mục đích phát hành trái phiếu”, vị này nói và chia sẻ thêm, một điều bất cập nữa là với các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ phải chia phân kỳ, nhưng sau khi đổ tiền đầu tư làm tăng giá trị bất động sản thì các giai đoạn sau có thể bị áp mức giá đất khác, khiến cho chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền. Do đó, nhiều chủ đầu tư phải cố gắng bằng cách này, cách kia huy động vốn để “ôm” đất từ trước, tránh hệ lụy từ việc tăng giá cho phân kỳ sau, mà để làm được điều này thì dòng tiền huy động từ trái phiếu có thể phải “chạy lòng vòng”. Đây là lý do dễ bị quy kết vào việc dùng vốn sai mục đích.

“Tóm lại, cái gì cũng có nguyên nhân, hệ quả. Nói thật, nếu các địa phương có thể trong 1-2 năm bàn giao đất sạch, hoàn thiện thủ tục pháp lý thì các doanh nghiệp sẽ đỡ khổ, không phải chạy dòng tiền vòng quanh, chi phí cũng giảm bớt”, vị đại diện này thẳng thắn nói.

Môi giới: “Chỉ họp khi chợ vui”

Trong một câu chuyện khác, đại diện một sàn phân phối bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết, thị trường đang ở trong giai đoạn trầm lắng do thiếu cung, thiếu thanh khoản, nhưng vấn đề này cũng xuất phát từ một tồn tại cố hữu trong lòng ngành môi giới, đó là tình trạng “khi vui tìm đến, khi buồn quay lưng”.

“Ngành môi giới Việt Nam hiện tồn tại một thực tế là chưa nhiều môi giới chuyên nghiệp, tận tâm và xác định nghiêm túc với nghề. Đây là lý do nhiều người chỉ chọn tham gia thị trường trong giai đoạn uptrend (đi lên), còn khi downtrend (đi xuống), họ dễ dàng từ bỏ”, vị đại diện sàn môi giới nói.

Theo vị này, khi thị trường sôi động, giỏ hàng phong phú, các môi giới dễ dàng kiếm khách, chốt deal, hoa hồng từ nghề cũng cao và thường xuyên hơn. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, các chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền khiến chi phí hoa hồng giảm sút, nhiều môi giới “sướng quen” đến khi “khổ không chịu được” mà rời bỏ thị trường.

“Giả sử, trước đây, môi giới được hưởng vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng mỗi giao dịch, thì nay, khi chủ đầu tư gặp khó, phải giảm giá sản phẩm, tăng chiết khấu cho khách hàng, khiến tỷ lệ hoa hồng giảm mạnh, nhiều môi giới không chấp nhận điều này. Thời gian qua, số lượng môi giới bán chuyên rời bỏ thị trường rất nhiều, điều này vô hình trung làm cho nguồn cung hàng hoá ít đi, khả năng tiếp cận nhà đầu tư càng hạn chế và thị trường càng ‘trầm’ hơn”, vị này phân tích và chia sẻ thêm, hiện tại, thị trường không phải không có sản phẩm hay không có nhu cầu, nhưng vì đang trong giai đoạn downtrend nên các sản phẩm giá trị cao bị giảm giá hoặc ít đi, nên cơ hội kiếm “tiền to” cũng không còn nhiều.

Tuy nhiên, với những môi giới làm nghề lâu năm, chuyên nghiệp, kể cả trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất vẫn có thể tồn tại vì cơ hội luôn hiện hữu. Hơn nữa, đây cũng là giai đoạn “thử lửa”, là thời điểm quan trọng tích góp cho mình dữ liệu tốt về khách hàng, sản phẩm, để khi thị trường hồi phục là có thể bắt tay “chốt deal” ngay.

“Hiện tại, vấn đề nan giải là việc cấu thành nên giao dịch bất động sản có nhiều bên tham gia gồm chủ đầu tư, người mua và các đơn vị phân phối, nhưng lúc này các bên chưa gặp được nhau. Lý do bởi người mua chưa dám xuống tiền, chủ đầu tư chưa giảm giá sâu, trong khi bên phân phối giảm sút nguồn lực. Nhiều sản phẩm tốt nhưng hệ thống phân phối không làm vì phí dịch vụ thấp, nhiều môi giới quen với mức hoa hồng cao, đến khi thị trường xấu, hoa hồng thấp nên không muốn quay lại nghề, từ đó làm mất kênh phân phối, ảnh hưởng đến thanh khoản”, vị đại diện sàn phân phối nói, đồng thời cho biết thêm, nhiều dự án phục vụ nhu cầu ở thực, lợi nhuận chủ đầu tư không cao nên không thể trả phí dịch vụ cao cho đơn vị phân phối nên càng khó bán được hàng. Thông lệ chung là khi thị trường tốt thì thu nhập môi giới tốt, còn khi thị trường khó, khách hàng muốn mua giá tốt, chủ đầu tư phải giảm lợi nhuận, chiết khấu cho môi giới giảm và nhiều người không chấp nhận được điều này.

“Hiện là giai đoạn ‘năng nhặt chặt bị’, chẳng hạn các sản phẩm bất động sản tỉnh với suất đầu tư khoảng 1 tỷ đồng/suất, hoa hồng cho môi giới khoảng 50 triệu đồng/giao dịch, nếu chịu khó tìm kiếm và chăm sóc khách hàng thì khoản hoa hồng thu được không phải nhỏ. Tuy nhiên, nhiều môi giới đã quen với giai đoạn thị trường tốt, bán những sản phẩm giá cả chục tỷ đồng với hoa hồng lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi giao dịch nên không mặn mà với những giao dịch nhỏ”, vị này cho hay.