Dự thảo luật sẽ trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5, tháng 5-2023. Để làm rõ vấn đề, Tuổi Trẻ Online trao đổi với lãnh đạo Bộ Xây dựng - cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia bất động sản.

Ngăn "lách luật" nhận cọc, hứa mua, hứa bán cách nào?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tùy theo mức độ phát triển mà có nước cho phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có nước cấm, một số nước đang thu hẹp loại hình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi năng lực tài chính của các chủ đầu tư tốt hơn.

Việt Nam là nước đang phát triển, nếu siết hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không phù hợp với điều kiện tài chính của đa số chủ đầu tư bất động sản, ông Sinh giải thích.

Bản chất việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cho chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng.

Vì vậy để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng đã đề xuất loạt giải pháp trong dự thảo luật. Cụ thể, bộ bổ sung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án.

Đối với quy định đặt cọc khi mua nhà, bà Hoàng Thu Hằng - trưởng phòng quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho hay dự thảo luật quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai. 

Khi dự án chưa đủ điều kiện bán nhà thì chủ đầu tư không được huy động vốn dưới mọi hình thức. Như vậy, sẽ ngăn chặn được tình trạng chủ đầu tư "lách luật" huy động tiền cọc của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện bán nhà, sau đó không thực hiện cam kết hợp đồng đã ký kết.

Bên cạnh quy định cấm nhận cọc trước khi dự án đủ điều kiện bán nhà, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân, bà Hằng nhấn mạnh.

Ủng hộ quan điểm này, nhưng ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lưu ý cái gì cũng hai chiều, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng thì chi phí giá bán sẽ nhỉnh lên, tất cả đều tính vào giá bán nhà nên cần chọn giải pháp nào cho phù hợp với thực tế thị trường.

Nhiều chuyên gia cùng chung nhận định việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh là tất yếu, có bảo lãnh bắt buộc thì trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, bỏ dở dự án, người mua nhà mới có cơ sở để đòi tiền.

Bên cạnh đó, việc buộc thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân hàng sẽ hạn chế được hoạt động rửa tiền qua bất động sản, hạn chế giao dịch chui, giúp Nhà nước kiểm soát được giao dịch, chuyển nhượng thứ cấp, hình thành cơ sở dữ liệu nhà đất, phục vụ cho điều tiết thị trường.

Vì sao lại đề xuất mua bán qua sàn

Ở nhiều nước hiện nay việc mua bán bất động sản luôn được thực hiện qua một tổ chức trung gian, chứ chủ đầu tư và người mua nhà không tự mua, tự bán. Việc thực hiện mua bán qua tổ chức trung gian có tên gọi khác nhau như sàn giao dịch (Việt Nam), trung tâm giao dịch (Trung Quốc), một số nước lại thực hiện qua các văn phòng luật sư, môi giới.

Theo bà Hằng, các sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra sản phẩm bất động sản đưa lên sàn phải đủ điều kiện bán hàng, bảo đảm yếu tố về pháp lý. Sàn giao dịch phải đóng dấu xác nhận đã hoàn thành giao dịch lên hợp đồng mua bán. Như vậy, sàn giao dịch bất động sản có vai trò là một khâu trung gian kiểm soát dự án đủ điều kiện bán nhà mới được đưa vào giao dịch.

Trên thực tế, ngay cả khi Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay không bắt buộc giao dịch qua sàn thì tỉ lệ giao dịch nhà ở qua sàn rất cao, chiếm trên 70% tổng số giao dịch.

Về mức phí giao dịch qua sàn, theo ông Thanh thì ngay cả khi chủ đầu tư và người mua giao dịch trực tiếp thì họ vẫn phải trả chi phí nuôi bộ máy bán hàng. Trong báo cáo nghiên cứu khả thi các dự án nhà ở được cơ quan chức năng phê duyệt thì tổng vốn dự án luôn có phí bán hàng.

Có điều giao dịch nhà đất qua sàn thì các sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm thẩm định pháp lý giao dịch, phải báo cáo cơ quan chức năng về các giao dịch. Còn nếu không bắt buộc sẽ không kiểm soát được, ông Thanh cho biết thêm.

Một số chuyên gia bất động sản cũng nhận định việc mua bán nhà hình thành trong tương lai qua sàn sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước cột cả trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của sàn giao dịch, tăng trách nhiệm lên hai lần thì sẽ giảm được gian lận trong mua bán.