Dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận mua và làm nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) đang được Chính phủ giao cho Bộ TN&MT hoàn thiện trước khi trình Quốc hội thông qua.

Gỡ nút thắt "có 1m² đất ở mới được làm dự án nhà ở"

Các chuyên gia đánh giá đây là cơ chế đột phá, đưa đất đai tiệm cận thị trường hơn, góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại trong những năm tới khi cơ chế thí điểm này sẽ "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị "treo" tại Hà Nội, TP.HCM vì đất dự án không dính đất ở.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy trên địa bàn TP có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại không dính 1m2 đất ở nào, không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện phải có đất ở trong phạm vi xây dựng dự án.

Khoản 6 điều 127 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1-1-2025 cũng quy định chỉ trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất ở và đất khác mới được đề xuất làm dự án nhà ở thương mại.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định dự án phải có 1m2 đất ở mới được xây dựng nhà ở thương mại là một trong những nguyên nhân dẫn đến cả trăm dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội, TP.HCM không thể triển khai trong giai đoạn 2015 - 2020.

Điều này gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại tại các đô thị lớn, đẩy giá nhà tăng liên tục trong những năm qua và làm gia tăng tình trạng "lệch pha" cung - cầu thị trường. Phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỉ trọng áp đảo trên thị trường, chiếm khoảng 70% nguồn cung thị trường những năm qua.

Điều này cũng khiến một số doanh nghiệp (DN) bị chôn vốn tại các dự án đắp chiếu. DN bỏ vốn tạo lập quỹ đất theo quy hoạch đất ở của địa phương nhưng không triển khai xây dựng nhà ở thương mại vì dự án không dính 1m² đất ở nào.

Việc thí điểm cho phép DN được thỏa thuận nhận chuyển nhượng và xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sẽ tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư triển khai đồng bộ các dự án đô thị, nhà ở quy mô lớn với đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, giao thông, kết cấu hạ tầng xã hội về y tế, công viên cây xanh, thương mại dịch vụ.

Giá đất sẽ tiệm cận thị trường hơn

Trao đổi với Tuổi Trẻ, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng để DN được quyền tự thỏa thuận mua đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại là cơ chế đúng đắn. Nhà nước vẫn quản lý đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Khu đất trong quy hoạch làm nhà ở thương mại phải được xây dựng nhà ở thương mại, bất kể hiện trạng nó đang là loại đất gì. Cũng theo ông Võ, không nên xây dựng luật theo hướng đất loại này, loại kia mới được chuyển sang làm đất ở, điều này vô lý.

Sau thời gian thí điểm cơ chế cho tự thỏa thuận, cần sửa luật để bảo đảm luật pháp là một khối thống nhất. "Tại sao phải quy định dự án dính 1m2 đất ở mới được xây dựng nhà ở, không nước nào họ làm vậy. Quy định này là một trong những lý do làm giảm nguồn cung nhà ở những năm qua", ông Võ nhấn mạnh.

Về lo ngại sẽ thất thoát tài sản đất đai nếu để DN tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ người dân, GS Đặng Hùng Võ cho rằng thất thoát hay không thất thoát là do công tác quản lý đất đai, chứ không phải một cơ chế hình thành dự án làm cho thất thoát tài sản đất đai.

"Chỉ khi có lỗ hổng trong quản lý mới thất thoát tài sản đất đai, còn cứ định giá đúng đất đai, tính toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính đất đai thì không thể thất thoát được", ông Võ khẳng định.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, phó chủ tịch hội đồng trường Trường đại học Luật Hà Nội, thừa nhận vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về việc cho DN tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân để làm nhà ở thương mại nên phải thí điểm, đúc kết để xây dựng cơ chế chính sách phù hợp.

Theo ông Tuyến, trong quản lý đất đai nên có vai trò nhạc trưởng của Nhà nước, bởi đất đai đang thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý. Hơn nữa, trong điều kiện nguồn lực đất đai hạn chế hiện nay nếu để DN tự làm thì bảo đảm được quyền kinh doanh, nguyên tắc thị trường trong chuyển nhượng nhưng giá có thể sẽ rất cao.

Nếu giá đất đầu vào cao, giá thành bán nhà ở thương mại có thể cao hơn, bộ phận người làm công ăn lương sẽ khó tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Chí Thanh, tổng giám đốc Công ty cao ốc Quốc tế Hồ Tây, cũng cho rằng cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mong muốn của nhiều người dân có đất.

Ông nói: "Nhưng nếu chúng ta đã cho thí điểm nhận chuyển nhượng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, cần xem lại quy định giới hạn tỉ lệ cho nhận chuyển nhượng bao nhiêu phần trăm".

Cần vai trò điều tiết của Nhà nước, không thả nổi

Dù ủng hộ cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất như một biện pháp giúp DN tự tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại nhưng ông Thanh cũng chỉ ra những hạn chế của chính sách này. Theo đó, cơ chế tự thỏa thuận cũng mang tới những rủi ro cho DN. Trên thực tế có trường hợp dự án 100ha nhưng DN chỉ thỏa thuận nhận chuyển nhượng được 70ha, còn lại 30ha không thỏa thuận được.

"Vì vậy, để vận hành cơ chế này hiệu quả, Nhà nước cũng cần có chính sách hỗ trợ DN nhận chuyển nhượng đất và cần hướng dẫn cụ thể trường hợp đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong quy hoạch đất ở nhưng người dân không chuyển đổi thì giải quyết ra sao để dự án không đắp chiếu", ông Thanh đề xuất thêm.

Cùng quan điểm này, một DN đầu tư bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng trong cơ chế thỏa thuận, vai trò của Nhà nước vẫn rất quan trọng. Khi đã có quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi thành đất ở, chính quyền nên hỗ trợ DN trong quá trình chuyển đổi. Nếu Nhà nước không đóng vai trò gì, để hai bên tự thỏa thuận với nhau sẽ rất khó làm.

Khi đã có quy hoạch rồi, Nhà nước cần tuyên truyền, vận động để người dân thực hiện theo quy hoạch, còn cứ thả nổi thì DN khó phát triển dự án bài bản được, chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng lem nhem, nhếch nhác.

Đối với chủ trương cho phép DN làm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, một chuyên gia bất động sản khẳng định hoàn toàn phù hợp thực tế thị trường, lẽ ra cần phải quy định trong luật chứ không phải đợi ban hành nghị quyết.

"Quy hoạch phải đi trước một bước, đã quy hoạch đất ở thì cho chuyển đổi thành đất xây nhà thương mại là tất yếu. Trách nhiệm của DN là thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Từ trước đến nay vẫn cho chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở theo quy hoạch nhưng vấn đề là DN phải chờ cho phép hay không cho phép", vị này nói.

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội):

Làm được sẽ giảm khiếu kiện đất đai

Cơ chế thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận với người dân, mua đất của dân làm dự án nhà ở thương mại vẫn chưa rõ có phải là thay cho phương thức đền bù tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hay không, có đặt trong tổng thể đó hay không?

Nếu làm được là rất tốt, hài hòa lợi ích vì sẽ tháo được "ngòi nổ xung đột" giữa chủ đầu tư và người dân bấy lâu nay. Quốc hội cũng đã từng chỉ ra có đến hơn 70% các vụ khiếu kiện của người dân là liên quan đến đất đai, trong đó phần lớn xuất phát từ thu hồi đất.

Mong mỏi của Nhà nước là vậy nhưng thực tiễn để áp dụng được không phải dễ dàng, bởi DN luôn có xu hướng thu hồi đất giá rẻ nhất có thể để tối đa hóa lợi nhuận, còn người dân có xu hướng đòi giá cao nhất có thể. Nếu hai quan điểm này gặp nhau, sẽ không bao giờ tìm được tiếng nói chung.

Cũng vì biết trước triển khai không dễ nên cần có thời gian để thí điểm. Sau khi thí điểm chúng ta sẽ có kinh nghiệm để đưa ra các phương án triển khai một cách tốt nhất, hài hòa lợi ích người dân - DN - Nhà nước.

Ông L.V.T. (lãnh đạo một DN bất động sản tại Hà Nội):

Phải có khung giá đất cập nhật thường xuyên

Để thỏa thuận được phải có một khung giá trần đất ở khu vực đó và hằng năm, hằng tháng phải cập nhật biến động của từng thửa đất. Nếu Nhà nước không có khung giá đất sát thị trường, DN rất khó thỏa thuận được với người dân và người dân cũng khó định giá được miếng đất của mình.

Tuy nhiên, khi đã áp dụng giá trần nhưng còn một số hộ dân vẫn không đồng tình, Nhà nước cũng có quy định để phạt tiền hoặc ra quyết định thu hồi vì không phải người dân nào cũng muốn "trao tay" cho DN miếng đất mình đang ở. Trung Quốc cũng đã áp dụng việc thỏa thuận giữa DN và người dân để lấy đất triển khai dự án bất động sản.

Họ áp dụng chính sách thỏa thuận nhưng nếu một cá nhân nào đó cố tình không bàn giao đất, gây thất thu ngân sách nhà nước, người gây ra phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí phát sinh.

Ông Đào Trung Chính (cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT):

Sẽ trình dự thảo nghị quyết trong thời gian sớm nhất

Dự thảo cơ chế cho DN tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở nằm trong quy hoạch đất ở đang được Bộ TN&MT dự thảo, lấy ý kiến các địa phương. Theo yêu cầu của Chính phủ, bộ sẽ hoàn thành dự thảo trong thời gian sớm nhất, sau đó Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 7, khóa XV, vào tháng 5 tới.

Việc ban hành nghị quyết thí điểm một phần xuất phát từ việc nhiều DN kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại trên những khu đất không dính với đất ở.

GS Đặng Hùng Võ:

Người dân có nhiều quyền hơn khi thỏa thuận

Thỏa thuận là cơ chế thị trường, ai cũng thấy mình được tham gia vào quá trình chuyển nhượng đất, không quyền nào bị bóp méo. Như vậy, người dân có quyền tự quyết nhiều hơn trong chuyển nhượng tài sản đất đai.

Với cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý vẫn phải đứng ra thu hồi, tạo quỹ đất sạch. Các nước chỉ đấu giá đất với những trường hợp đất đai bị thất thoát, Nhà nước phải thu hồi lại mang ra đấu giá.

Phạm vi áp dụng đấu giá khá hẹp chứ không thể dự án nào cũng mang ra đấu giá đất. Đấu thầu, đấu giá sẽ làm tăng chi phí đất đai các dự án nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng cao.

Doanh thu kinh doanh bất động sản TP.HCM tăng

Trong 3 tháng đầu năm, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản của TP.HCM đạt gần 61.000 tỉ đồng, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm ngoái.