Trước Tết Nguyên đán 2024, gần 1.000 trái chủ Namland và Gotec Land Việt Nam vui mừng tưởng rằng việc gỡ vướng pháp lý cho dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp, đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, quận 7 (Shizen Home) được UBND TP HCM hoàn tất - đây là một trong những dự án đầu tiên có tên trong danh sách các dự án được gỡ vướng tại TP HCM được tập trung năm 2023 - nhưng sau rất nhiều công sức của các bên, đến nay dự án lại về vạch xuất phát, gây thất vọng tràn trề cho các bên liên quan.
“Loay hoay” trong ma trận thủ tục
Năm 2015, tại Văn phòng Công chứng Tân Thuận, Công Ty TNHH Gotec Việt Nam và Công ty cổ phần Cảng Rau Quả ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ khu đất thực hiện Dự án theo Hợp đồng số 6298/HĐGD, để nhận chuyển nhượng khu đất có diện tích 10.076,6 m2, mục đích sử dụng đất là đất ở đô thị. Khu đất này đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT50179 ngày 7/12/2015 (“Giấy chứng nhận”).
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, Công ty lập hồ sơ để xin các chấp thuận, phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện dự án Khu Trung tâm Thương mại và Căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, theo quy định pháp luật (Dự án).
Sau đó, Công ty đã được UBND TP.HCM chấp thuận làm chủ đầu tư Dự án theo các văn bản: Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty TNHH Gotec Việt Nam là Chủ đầu tư dự án số 402/UBND-ĐT ngày 27/1/2018; Quyết định chấp thuận đầu tư số 3634/QĐ-UBND ngày 27/8/2018; Sở Xây dựng TP.HCM cấp Giấy phép xây dựng ngày 13/5/2021.
Ngày 22/6/2022, sau khi hoàn thành giai đoạn xây dựng phần móng công trình và đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định pháp luật, doanh nghiệp nộp hồ sơ xin cấp Thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho Sở Xây dựng TP. HCM theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2015 (Giấy phép bán nhà ở”).
Tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng 3 lần có văn bản từ chối cấp giấy phép bán nhà ở cho doanh nghiệp, cụ thể:
Lần 1: Theo Biên nhận hồ sơ số: 2200038/TNHS-HĐV-TM ngày 24/6/2022, Sở Xây dựng ra văn bản từ chối giải quyết thủ tục và trả hồ sơ, với lý do xin ý kiến chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố về việc rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty cổ phần Cảng Rau Quả (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất), rà soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng Khu đất thực hiện dự án từ Công ty cổ phần Cảng Rau Quả cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam.
Lần 02: Theo Biên nhận hồ sơ số 2200053/TNHS-HĐV-TM ngày 18/10/2022, Sở Xây dựng có Văn bản số 15254/SXD-PTN&TTBĐS ngày 03/11/2022 trả hồ sơ, từ chối giải quyết thủ tục với lý do như sau:
“Liên quan dự án, Văn phòng Uỷ ban nhân dân thành phố có Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Văn Mãi về giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính (Ban Chỉ đạo 167), Sở Tư pháp và các đơn vị liên quan rà soát kỹ lại toàn bộ quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty cổ phần Cảng Rau quả theo ý kiến của Bộ Tài chính tại Công văn số 16124/BTC-QLCS ngày 02/11/2015 và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT50179 ngày 07/12/2015 cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam, tham mưu đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố xử lý theo đúng quy định pháp luật.
Ngày 24/9/2022, Văn phòng Uỷ ban nhân dân thành phố có Phiếu chuyển số 57696/PC-VP đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, tham mưu đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố theo nội dung chỉ đạo tại Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022. Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn đang tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố về kết quả rà soát. Do đó, Sở Xây dựng đề nghị Công ty TNHH Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố và phối hợp trong công tác rà soát”.
Lần 03: Theo Biên nhận hồ sơ số 2200056/TNHS-HDV-TM ngày 04/11/2022, Sở Xây dựng tiếp tục có Văn bản số 15684/SXD-PTN&TTBĐS ngày 10/11/2022 từ chối và trả hồ sơ, với lý do như sau:
“Sở Xây dựng đã có Công văn số 15254/SXD-PTN&TTBĐS ngày 03/11/2022 để đề nghị Công ty TNHH Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố tại Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 và phối hợp trong công tác rà soát. Sau khi Uỷ ban nhân dân thành phố có ý kiến đối với nội dung rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng sẽ xem xét thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án theo quy định pháp luật”.
Hy vọng để rồi thất vọng
Đầu năm 2023, với chủ trương tháo gỡ khó khăn và đồng hành với doanh nghiệp bất động sản sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid -19 và khủng hoảng thị trường bất động sản, UBND TP.HCM đã tổ chức các cuộc họp với đại diện các sở, ngành và đại diện các công ty bất động sản đang gặp vướng mắc hồ sơ dự án để tháo gỡ, trong đó có dự án.
UBND TP. HCM đã có chủ trương đồng ý cho phép xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 50% diện tích sàn nhà ở tại Dự án theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản tại Công văn số 623/UBND-ĐT ngày 22/04/2023.
Tiếp theo đó, trong cuộc họp ngày 10/5/2023 tại Sở Xây dựng, doanh nghiệp được yêu cầu phải xoá bớt biện pháp thế chấp quyền tài sản bị trùng lặp tại dự án. Gotec Việt Nam đã phối hợp với Công ty TNHH Nam Land, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tân Định (đơn vị giữ tài sản bảo đảm), Công ty cổ phần Chứng khoán Tân Việt (Đơn vị đại diện người sở hữu trái phiếu) tiến hành thủ tục xin ý kiến những người sở hữu trái phiếu NALCH5001 chấp thuận thực hiện theo ý kiến hướng dẫn của Sở Xây dựng.
Sau nhiều lần tiến hành lấy ý kiến, trái chủ đã biểu quyết đồng ý cho thực hiện theo ý kiến của Sở Xây dựng, với mong muốn dự án sớm được bán hàng, có nguồn thu để trả lãi, gốc trước Tết Nguyên đán vừa qua.
Công ty tiếp tục nộp hồ sơ xin Giấy phép bán hàng ngày 1/12/2023. Thật bất ngờ, Sở Xây dựng tiếp tục có Văn bản số 19843/SXD-PTN&TTBĐS ngày 15/12/2023 từ chối với lý do: “liên quan đến dự án, UBND TP đã có văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan, khẩn trương rà soát lại các nội dung liên quan đến đất đai của dự án.
Ngoài ra, qua rà soát hồ sơ do Công ty cung cấp đính kèm, tiến độ thực hiện dự án đến nay đã bị chậm hơn so với tiến độ thực hiện dự án được UBND TP phê duyệt là “Hoàn thành và nghiệm thu công trình và đưa dự án vào hoạt động trước ngày 31/12/2022…; Sở Xây dựng được biết Sở Kế hoạch và Đầu tư đang giải quyết hồ sơ đề nghị của Công ty về điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án.
Uỷ ban nhân dân thành phố cũng có chỉ đạo “Sau khi có kết quả rà soát pháp lý đầu tư dự án, giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu, đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố theo đúng quy định và hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư” tại Công văn số 7543/VP-DA ngày 22/7/2023 của Văn phòng Uỷ ban nhân dân thành phố;
Về nội dung này, Sở Xây dựng đã có văn bản báo cáo, xin ý kiến của Uỷ ban nhân dân thành phố sớm tổ chức cuộc họp để Sở Kế hoạch và Đầu tư có ý kiến về điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án, Sở Xây dựng sẽ thực hiện thủ tục xác nhận điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án theo quy định pháp luật”.
Sau khi nhận được văn bản ngày 15/12/2023 của Sở Xây dựng, ngày 18/1/2024, Phó Chủ tịch UBND TP Bùi Xuân Cường tổ chức họp để lắng nghe ý kiến của các sở, ngành tham dự đồng thời tiếp tục chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường khẩn trương rà soát các nội dung theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố.
Như vậy, sau gần 3 năm kể từ lần đầu doanh nghiệp nộp hồ sơ xin Giấy phép bán nhà ở và gần 01 năm kể từ khi Uỷ ban nhân dân thành phố đồng ý cho phép xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở đối với 50% diện tích sàn nhà ở tại Dự án, sự việc được đưa trở lại thời điểm ban đầu.
Tình trạng kéo dài đã khiến doanh nghiệp không thực hiện được phương án tài chính và đầu tư, mất khả năng trả gốc và lãi trái phiếu, đẩy hàng nghìn nhà đầu tư và gia đình lâm vào hoàn cảnh khó khăn, gây bức xúc và khiếu kiện, mất niềm tin.