Theo tờ Le Monde, năm 2022 khi lãi suất tăng cao, kịch bản sụp đổ bất động sản lớn ở châu Âu đã được nhiều người nghĩ đến. Tuy nhiên, điều đó đã không xảy ra. Mặc dù vậy, thị trường đã bước vào giai đoạn gần như đóng băng, với số lượng giao dịch giảm mạnh, trong khi thiếu các công trình xây dựng mới.

Giá bất động sản mặc dù giảm nhưng vẫn ở mức rất cao trong lịch sử, làm hạn chế khả năng mua nhà của giới trẻ.

Giao dịch giảm mạnh

Theo dữ liệu về bất động sản toàn cầu được công bố tháng 12-2023 của Fitch, giá nhà giảm 5% ở Đức, 2% ở Anh và Pháp, tăng nhẹ từ 2 - 3% ở Ý và Tây Ban Nha. Cơ quan xếp hạng này dự báo giá bất động sản sẽ “ổn định hoặc tăng vừa phải trong năm 2024 và 2025”.

Tuy nhiên, Pháp có thể là một ngoại lệ, với mức giá dự báo sẽ giảm 2-4% trong năm nay.

Điều kiện kinh tế dẫn đến nỗi lo ngại lớn hơn nhiều. Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã tăng lãi suất từ âm 0,5% lên 4% trong khoảng thời gian từ tháng 9-2019 đến tháng 9-2023, mức tăng lớn nhất trong lịch sử đồng tiền chung châu Âu.

Tuy nhiên, các khoản vay chủ yếu có lãi suất cố định trong thời gian dài. Trong những điều kiện này, việc tăng lãi suất không ảnh hưởng đến những người đã vay mà chỉ ảnh hưởng đến những người mua mới, do họ gặp nhiều khó khăn hơn khi vay tiền của ngân hàng.

Những chủ sở hữu có khoản vay với lãi suất cố định thấp tránh thay đổi vì sợ không thể vay được khoản vay mới. Điều này tác động đến thị trường theo cách giảm số bất động sản được rao bán.

Chẳng hạn ở Đức, số cho vay bất động sản đã giảm một nửa trong hai năm trong khi ở Pháp, giao dịch bất động sản đã giảm 1-4. Ngoài ra, số công trình xây dựng mới không nhiều, đặc biệt ở các nước có nhiều khách du lịch đổ xô vào mùa hè và ở các nước đón nhận người tị nạn Ukraine kể từ đầu năm 2022.

Tình trạng thiếu nhà ở gia tăng

Việc đóng băng thị trường ở mức giá rất cao này gây ra những hậu quả xã hội khôn lường.

Tại các trung tâm thành phố tràn ngập khách du lịch, tầng lớp lao động và trung lưu, vốn cũng chịu ảnh hưởng bởi lạm phát năng lượng và lương thực, đang ngày càng gặp khó khăn trong việc tìm nhà ở. Một số hộ bị đẩy ra vùng ngoại vi, thậm chí còn xa hơn.

Tại Anh, theo Hiệp hội Generation Rent, tổ chức bảo vệ người thuê nhà, số người vô gia cư năm 2023 đã vượt quá số người mua lần đầu. Ở Ireland, độ tuổi trung bình của người mua hiện nay là 39 so với 35 của năm 2010.

Ở Hà Lan và Cộng hòa Czech, chủ đề này đang làm dấy lên sự phẫn nộ chính trị, trong khi Ý, Bồ Đào Nha và Hy Lạp đang tìm cách khắc phục tác động của tình trạng quá đông khách du lịch.

Tại Hy Lạp, quá trình đô thị hóa ở các thành phố lớn như Athens, Thessaloniki và ở một số hòn đảo được khách du lịch ưa chuộng, khiến người dân địa phương - nhất là những người đang phải vật lộn để tìm nhà ở - không khỏi bất bình.

Năm 2023, giá thuê nhà ở Hy Lạp tăng trung bình 5,9% với mức tăng 37% kể từ năm 2018. Ở một số khu vực, con số này thậm chí là 50%, trong khi tiền lương trong 15 năm qua chỉ tăng nhẹ.

Trong thời gian khủng hoảng nợ đầu những năm 2010, nhiều chủ nhà không đủ khả năng đóng thuế và sửa sang lại bất động sản, vì vậy đã chọn cách đóng cửa.

Vấn đề là ở chỗ trong khi nền kinh tế khó khăn, các nhà đầu tư cho thuê đã lợi dụng mức giá thấp của nhà ở, cũng như các văn phòng hoặc cửa hàng nhỏ đóng cửa, để biến chúng thành những căn hộ cho thuê, chủ yếu theo dạng Airbnb.

Hoạt động kinh doanh này được cho là một lợi ích cho Hy Lạp, vốn không phải một quốc gia công nghiệp. Theo Ngân hàng Piraeus, hiện tại cả nước đang thiếu 212.000 đơn vị nhà ở, chủ yếu là do 170.000 căn hộ hoặc nhà ở đã được đưa vào nền tảng cho thuê ngắn hạn, chẳng hạn như Airbnb.

Để hạn chế vấn đề này, chính phủ đã đưa ra một chương trình khấu trừ thuế để khuyến khích chủ sở hữu cải tạo nhà cho thuê, đặc biệt đối với những đối tượng thuê nhà trẻ tuổi.

Chính phủ cũng dự kiến tăng từ 250.000 lên 800.000 euro mức đầu tư tối thiểu vào bất động sản đối với những công dân ngoài châu Âu muốn có được “thị thực vàng” tại Hy Lạp.

Tại Ý cũng diễn ra tình trạng tương tự, khi lượng du khách đổ về và sự phát triển của dịch vụ cho thuê ngắn hạn đang gây khủng hoảng cho lĩnh vực nhà ở trên khắp cả nước.

Theo dữ liệu của Liên đoàn các chủ khách sạn Federalberghi, năm 2022 đã ghi nhận 178,2 triệu lượt lưu trú qua đêm đối với các căn hộ du lịch, đạt doanh thu 11 tỉ euro và chiếm 42% thị trường.

Tình hình đặc biệt nghiêm trọng ở Florence, một trong những điểm đến được ưa chuộng nhất tại Ý. Do nguồn cung giảm đáng kể nên những người hưởng mức lương trung bình (1.570 euro ròng/tháng) không thể có nhà ở thành phố này.

Theo chính quyền địa phương, nhiều sinh viên và gia đình đã bị “bật” khỏi khu vực trung tâm, nơi đang có 14.300 căn hộ cho thuê ngắn hạn, gấp đôi so với năm 2016. Lợi nhuận từ căn hộ du lịch cao hơn nhiều so với cho thuê nhà ở, dẫn đến việc đẩy giá lên cao.

Từ năm 2016-2022, giá nhà đất đã tăng 42%. Theo Liên minh các nghiệp đoàn lao động Ý, chi phí sinh hoạt ở Florence, ngay cả với một căn hộ 35m², hiện đã cao hơn mức lương trung bình của những người dưới 35 tuổi.

Trong 10 năm qua, khu vực trung tâm Florence đã mất 4.500 cư dân. Việc những người không còn khả năng trả tiền thuê nhà tăng mạnh ngày càng dẫn đến tình trạng biến nhà ở thành nhà cho thuê du lịch.

Để ngăn chặn hiện tượng này, tháng 10-2023, Hội đồng thành phố Florence đã thông qua biện pháp “chống Airbnb”.

Văn bản quy định cấm cho khách du lịch thuê các bất động sản ở khu vực trung tâm đã được liệt vào danh sách di sản UNESCO, ngược lại khuyến khích các chủ sở hữu chấp nhận những người thuê nhà thông thường. Tuy nhiên, diện tích liên quan chỉ chiếm 5% diện tích bề mặt của thành phố.

Tại Đức, các quy định phức tạp đã góp phần làm tăng thêm tình trạng thiếu nhà ở. Tại các thành phố lớn ở Đức, bất kỳ căn hộ cho thuê với giá cả phải chăng nào cũng có danh sách xếp hàng chờ đợi dài vô tận.

Cạnh tranh trên hồ sơ vô cùng gay gắt, đặc biệt với những người có thu nhập khiêm tốn, sinh viên hay thậm chí là người nước ngoài, chẳng hạn 1,1 triệu người Ukraine đến Đức từ năm 2022.

Khủng hoảng nhà ở - lực cản tăng trưởng kinh tế

Moritz Schularick, chủ tịch Viện Kinh tế Kiel, phân tích: “Tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng ngăn cản quá trình chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế và tính cơ động xã hội”.

Lãi suất cao chỉ là một phần của lời giải thích. Đối với nhiều chuyên gia, chính sách này phần lớn đã thất bại trong việc cải thiện các điều kiện pháp lý xung quanh vấn đề xây dựng.

Theo báo cáo công bố tháng 2 của Viện Kinh tế Munich (Ifo), Đức dự kiến chỉ giao 200.000 ngôi nhà mới vào năm 2026, giảm 40% so với năm 2022.

Ludwig Dorffmeister, chuyên gia bất động sản tại Viện Ifo, cho biết: “Việc xây dựng nhìn chung quá phức tạp và tốn kém. Việc tồn tại quá nhiều quy định, đặc biệt về năng lượng, đã liên tục làm tăng chi phí xây dựng trong ba thập kỷ qua”.

Chuyên gia Dorffmeister, cũng là tác giả của báo cáo nêu trên, cho rằng việc phát triển các dự án bất động sản - chẳng hạn quy hoạch không gian và thủ tục cấp phép - đã trở nên rất phức tạp và mất nhiều thời gian.

Năm 1994 có tổng cộng 710.000 giấy phép xây dựng được cấp, nhưng đến năm 2021, con số này đã giảm xuống còn 380.000. Nếu không thể giảm thiểu các quy định xây dựng, giải pháp duy nhất là tái lập trợ cấp cho việc xây dựng mới. Tuy nhiên, điều này không có hiệu quả ngay lập tức và cũng khá tốn kém.

Tại Tây Ban Nha, gần một năm sau khi Luật về quyền nhà ở được thông qua (tháng 5-2023), các biện pháp then chốt kiềm chế và kiểm soát giá thuê nhà vẫn chưa được áp dụng.

Cho đến nay, Catalonia là vùng duy nhất có kế hoạch ban hành “các khu vực căng thẳng” về nhà ở, cụ thể liên quan đến 140 thành phố và thị trấn, nơi giá thuê trung bình vượt quá 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình và có hiệu lực từ ngày 13-3.

Trước khi sụp đổ (tháng 7-2023), chính phủ của Thủ tướng Mark Rutte đã có tham vọng lớn với việc đưa ra các mốc “chuyển đổi lớn” vào các năm 2030, 2050 và thậm chí 2100. Đây sẽ là một dự án lớn, bao gồm việc xây dựng 936.000 đơn vị nhà ở vào năm 2030.

Nhà ở xã hội đã trở nên hiếm hơn trong 15 năm qua. Được quản lý bởi các tập đoàn, nhà ở xã hội chiếm 1/3 tổng nguồn cung, nhưng điều kiện tiếp cận đã bị thắt chặt và việc xây dựng đã bị chậm lại. Đồng thời, giá trên thị trường cho thuê tư nhân, vốn chỉ chiếm 7% thị trường, đã tăng mạnh, cũng như giá căn hộ và nhà để bán.

Đối với nhiều gia đình, bao gồm các gia đình trung lưu, việc sống ở trung tâm thành phố đã trở nên khó khăn.

Chính phủ Hà Lan đã đề cập đến mục tiêu nhanh chóng xây dựng nhà ở cho càng nhiều người có thể tiếp cận càng tốt, đồng thời lên kế hoạch xử phạt đối với những chủ nhà đòi tiền thuê “quá cao” và buộc các chính quyền thành phố kiểm soát tình hình.

'Nỗi đau' bất động sản tiếp tục ập đến châu Âu

Bị ảnh hưởng do chi phí vay tăng và định giá giảm đã xóa sạch 148 tỉ USD giá trị cổ đông, chủ bất động sản châu Âu lại chuẩn bị cho làn sóng "đau đớn" mới.