Với diễn biến “tiền rẻ” và thị trường chứng khoán đi ngang, nhiều quan điểm cho rằng câu chuyện dịch chuyển dòng vốn từ thị trường tiền tệ, chứng khoán sang bất động sản đang diễn ra. Tuy nhiên, hai dòng vốn này chưa chắc đã là nguyên nhân chính gây ra tình trạng "sốt đất" như hiện nay.

TIỀN NGÂN HÀNG VÀ CHỨNG KHOÁN GÂY "SỐT ĐẤT"?

Chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là dòng vốn dài hạn bảo đảm cho sự phát triển vững chắc nên tín dụng ngân hàng luôn được lĩnh vực bất động coi trọng. Điều này còn đặc biệt hơn trong bối cảnh “tiền rẻ” như hiện nay.

“Tiền rẻ” ở đây được hiểu là lãi suất thấp. Nếu so với mặt bằng đầu năm 2015-2016 thì đến cuối năm 2020, lãi suất cho vay bình quân đã giảm 3,6 điểm phần trăm. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND đối với một số ngành lĩnh vực ưu tiên ở mức 4,5%/năm, giảm khoảng 2,5 điểm phần trăm đối với đối tượng ưu tiên này nếu.

Kể cả quãng thời gian từ đầu năm 2021 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn lình xình thấp. Thậm chí nhiều lúc còn có xu hướng giảm với biên độ nhỏ.

“Tiền rẻ” nhưng tín dụng bất động sản vẫn khó tăng nhanh. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2020, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản ước khoảng 9,97%, thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng chung (khoảng 12,13%).

Thậm chí, từ đầu năm đến cho đến ngày 15/3/2021, dư nợ cho vay bất động sản ngành ngân hàng có tăng tới 2,13% và chuyển sang trạng thái cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung thì cũng khó tạo ra đột biến.

Bởi lẽ, mức tăng này chỉ ở một vài tổ chức tín dụng và tập trung vào các loại sản phẩm hàng hóa là tiêu dùng bất động sản, ví dụ như nhà cho người thu nhập thấp, phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ cho tiêu dùng, nhu cầu sử dụng của người dân.

Đồng thời, đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ, đầu tư dự án, có khả năng thanh khoản không cao là đối tượng được Ngân hàng Nhà nước chủ trương hạn chế thông qua việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 150% lên 200%.

Thực tế, tại nhiều ngân hàng thương mại lớn, cho dù hồ sơ có đẹp đến mấy, khách hàng đôi khi còn phải dựa vào “quan hệ cá nhân” mới được giải ngân khoản vay liên quan đến bất động sản.

Ở khía cạnh khác, trong quý 1/2021, tăng trưởng huy động vốn của các tổ chức tín dụng đạt 0,54% (cùng thời điểm năm 2020 tăng 0,51%). Điều này đồng nghĩa, dòng tiền vào ngân hàng vẫn không có nhiều biến động, bất chấp mặt bằng lãi suất huy động đang thấp của 10 năm trở lại đây.

Đấy là về dòng vốn trên thị trường tiền tệ. Còn về dòng vốn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang bất động sản.

Trong 3 tháng đầu năm 2021, thị trường chứng khoán Việt Nam không thể vượt đỉnh lịch sử, chỉ số VN-Index loanh quanh vùng 1.180 điểm. Vì vậy, quá trình hiện thực hóa lợi nhuận bằng cách chuyển tiền từ chứng khoán sang bất động sản theo quy tắc “bình thông hơi” là điều bình thường.

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu của Công ty Cổ phần Quản lý quỹ Đầu tư Dragon Capital Việt Nam (DCVFM), việc dịch chuyển chưa đến mức ồ ạt để thành xu hướng.

“Không phải ai đầu tư chứng khoán xong cũng đủ vốn mua bất động sản do giá trị tài sản này thường rất lớn”, ông Tuấn đưa ra quan điểm.

Thực tế cũng cho thấy, tính từ đầu năm đến nay, tổng mức huy động vốn trên thị trường chứng khoán ước tính đạt 55.562 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ năm trước; giá trị giao dịch bình quân trên thị trường cổ phiếu đạt 18.907 tỷ đồng/phiên, tăng 155% so với bình quân năm trước. Đấy là còn chưa kể đến khối lượng đặt mua không được khớp lệnh. Dòng tiền trên thị trường chứng khoán còn rất lớn.

DÒNG VỐN TỪ KHU VỰC PHI CHÍNH THỨC

Như vậy, dòng tiền nào mới dẫn đến tình trạng “sốt đất” như hiện nay?

Thực chất, có rất nhiều dòng tiền dẫn đến tình trạng “sốt đất”. Như đã nói bên trên, dòng tiền từ thị trường tiền tệ và thị trường chứng khoán dù ít nhưng cũng góp phần.

Hay như dòng tiền từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong 3 tháng đầu năm 2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh góp vốn mua cổ phần đối với lĩnh vực bất động sản cũng đạt mức 600 triệu USD, tăng gấp 2,2 lần so với mức 294 triệu USD của cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, dòng vốn từ  trái phiếu, kiều hối, vốn đầu tư công, vốn của các nhà đầu tư tiềm năng… cũng đều có xu hướng gia tăng trong thời gian vừa qua.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Ban Kinh tế Trung ương cho hay, tại Việt Nam, rất cần lưu ý đến khu vực kinh tế không chính thức.

“Trong những năm qua, có một luồng tiền rất lớn đi ra ngoài thị trường và không quay về hệ thống ngân hàng. Nó tại thành dòng tiền chạy trong khu vực phi chính thức như việc các doanh nghiệp tự vay lẫn nhau, người dân vay lẫn nhau…”, ông Tú Anh nói.

Vị Vụ trưởng còn cho rằng, do dịch Covid-19 có diễn biến phức tạp nên hoạt động tại khu vực phi chính thức gần như bị đình trệ, giảm xuống. Dòng tiền theo đó bắt đầu quay lại các kênh đầu tư chính thức trong đó có thị trường bất động sản.

“F0 lấy tiền ở đâu ra trong khi kinh tế giảm tốc?”, TS. Nguyễn Tú Anh đặt câu hỏi đồng thời nêu lại quan điểm, dòng tiền đã từ khu vực phi chính thức quay trở lại khu vực chính thức.

Được biết, nghiên cứu của Đại học Fulbright hồi giữa năm 2019 đã chỉ ra rằng, quy mô khu vực kinh tế phi chính thức ở Việt Nam tương đương 25-30% GDP.

Khi trao đổi vấn đề này với một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản có tiếng, VnEconomy cũng nhận được ý kiến tương tự. Vị lãnh đạo này khẳng định, dòng tiền từ nền kinh tế phi chính thức mới là nguyên nhân chính gây nên cơn “sốt đất”.

“Thời này, mấy ai sống bằng tiền lương, hầu hết mọi người đều có thu nhập ngoài. Mà thu nhập ngoài thì đôi khi là những khoảng không ai biết nên không phải nộp thuế. Để hợp thức hóa họ thường chuyển sang đất, vừa tiện làm tài sản lâu dài vừa có cơ hội kiếm lời nếu thị trường có sóng”, lãnh đạo doanh nghiệp trên chia sẻ.

Đồng thời, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cũng cho rằng, do đất nước đang trong quá trình hiện đại hoá, đô thị hoá, nhiều khu công nghiệp, dự án liên tục được phê duyệt trong thời gian gần đây nên nhu cầu thực của người dân là rất lớn.

“Dân Việt thích thuận tiện, thích gần chỗ làm, gần chợ… Thể hiện rõ nhất ở việc, mỗi khi dự án nào được phê duyệt thì đất nơi đó sẽ tăng giá do cầu tăng. Mặt khác, diễn biến khó lường của dịch Covid-19 cũng dòng vốn nhàn rỗi từ khu vực phi chính thức sẽ vẫn neo ở thị trường bất động sản. Vì vậy, tôi cho rằng cơn “sốt đất” không thể nào hạ nhiệt đột ngột, mà chỉ có thể giảm từ từ”, lãnh đạo doanh nghiệp trên nhận định.