Tuần qua, UBND TP Hà Nội vừa có chỉ đạo liên quan đến công tác triển khai, thực hiện cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo đó, các sở, ngành sẽ xây dựng kế hoạch tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Việc cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ hết niên hạn sử dụng là điều cần phải làm không chỉ vì diện mạo thủ đô mà còn là sự an toàn của người dân.

Một thực tế là phải rất chia sẻ với cơ quan quản lý khi tiến độ cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ trong 1 thời gian dài do họ đã phải rất giằng co để đảm bảo hài hoà lợi của các bên liên quan. Và chỉ khi những nút thắt về lợi ích của người dân, chủ đầu tư và xã hội được tháo gỡ, tiến độ cải tạo chung cư cũ mới có thể cải thiện được.

Đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ của Hà Nội mới đây liệu có giải quyết được những vướng mắc tồn tại lâu nay khiến việc cải tạo chung cư cũ chậm chễ?

3 mô hình cấp độ

Trong đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ tới đây, Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, thiết kế chính sách riêng cho từng nhóm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, để có cơ chế đặc thù cho Thủ đô.

Đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ sẽ giúp gỡ những nút thắt tồn tại bấy lâu nay

Đây là một trong những bước tiến lớn, thể hiện quyết tâm của Hà Nội, khi trên thực tế, vấn đề cải tạo chung cư cũ đã vướng mắc gần 20 năm qua khiến tỷ lệ chung cư, tập thể cũ được cải tạo chỉ đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 khu.

Theo định hướng giải pháp quy hoạch có thể chia làm 3 mô hình cấp độ.

Ví dụ như ở mô hình 1, một các công trình nhà ở, tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội sẽ được đưa vào quỹ đất trống trong lõi khu, 20-25% diện tích còn lại xung quanh bên ngoài khu để phát triển nhà ở thương mại và các dịch vụ nhằm cân bằng hiệu quả đầu tư, thu hút các doanh nghiệp.

Từ phần diện tích được khai thác thương mại này sẽ tạo nguồn để doanh nghiệp thực hiện việc cải tạo chung cư cũ. Điều chắc chắn sẽ thu hút được các chủ đầu tư tham gia do giải quyết được nút thắt lâu nay về dòng tiền cho doanh nghiệp.

Khơi thông dòng tiền

Như khu tập thể Thành Công với gần 70 dãy nhà cao từ 2-5 tầng, được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 sẽ được xếp vào nhóm 1 với quy mô vài chục chung cư cũ, không hạn chế cao tầng, được tái định cư tại chỗ, thiết lập các quỹ đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn.

Theo đó trên phần diện tích của toàn khu tập thể Thành Công này sẽ là những toà nhà cao tầng, đi kèm với nhiều dịch vụ tiện ích mà chủ đầu tư có thể khai thác nhằm mang lại nguồn thu cho mình.

Đề án phải giải quyết được bài toán lợi nhuận cho các chủ đầu tư

"Ở những khu lớn, trong đồ án quy hoạch của Hà Nội, họ sẵn sàng cho phép ở đó có một mức độ chiều cao nhất định, thì đã đưa vào quy hoạch, đã được phê duyệt thì sẽ không bị xâm phạm. Đặc biệt họ vẫn hướng đến việc khai thác các hệ thống ngầm, hệ thống chiều cao; mật độ xây dựng vuốt nhỏ, không làm tăng dân số, nhưng khai thác được thêm quỹ đất để có thể tạo điều kiện kinh doanh cho nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo chung cư cũ", ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.

Còn ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng đây có một phương án là liên kết lại các dự án đó, bao nhiêu ha thì làm tầng hầm, có thể 2-3 tầng hầm, kết nối với nhau. Và cái tầng hầm đó là kết nối buôn bán, chỗ để xe…. Ngoài ra là đất cây xanh, công viên, làm công trình hạ tầng thương mại.. nhà đầu tư nào làm thì được hưởng…

Hệ số đền bù?

Được tái định cư tại chỗ, được sống ở không gian tiện nghi hơn, song một "nút thắt" cần được gỡ trong các dự án cải tạo chung cư cũ đó là hệ số đền. Đây được xem là nguyên nhân chính khiến nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng không thể tiến hành cải tạo thời gian qua.

Người dân cho rằng khi cải tạo, nhà được xây cao lên và họ có quyền được hưởng lợi. Tuy nhiên, nhà được xây lên cao bao nhiêu, lợi nhuận bao nhiêu với từng dự án lại khác biệt rất lớn do phụ thuộc vào quy hoạch, giá trị thương mại từng vị trí. Do vậy, việc trả quyền lợi cho người dân phụ thuộc vào từng dự án.

Ví dụ dự án được xây cao tầng tỷ lệ đề bù có thể cao hơn, còn với toà chung cư hạn chế chiều cao sẽ rất khó có mức đền bù cao...

Hiện chúng ta đang làm bài toán ngược tức là cam kết trả quyền lợi cho người dân nhà mới với hệ số 1,5 hoặc 2 lần rồi sau đó nhà đầu tư mới đi xin quy hoạch xem được bao nhiêu tầng.

Đề án cũng cần phải đảm bảo quyền lợi của người dân

Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cũng phải "nhập cuộc" và đưa ra cơ chế phù hợp, một khung pháp lý rõ ràng cho vấn đề này.

"Nếu các quy định không theo khuôn khổ pháp lý mà để các bên tự thoả thuận thì thực tế sẽ không bao giờ thoả thuận nổi, mà phải có khung pháp lý. Ví dụ khung đền bù, diện tích người dân nhận được là gấp bao nhiêu phải được cụ thể, hay diện tích thương mại họ được đền bù bao nhiêu tiền với một hệ số như thế nào đấy, là 2 bên phải được thống nhất trên cơ sở pháp lý", ông Vũ Cương Quyết - TGĐ Công ty Đất Xanh miền Bắc phân tích.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!