Luật sư tư vấn
Theo điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
Với quy định nói trên thì chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Tuy nhiên, trên thực tế có một số chủ đầu tư cố tình che giấu thông tin thế chấp và vẫn bán căn hộ cho người mua (ngân hàng nhận thế chấp dự án có thể biết hoặc không biết việc này). Luật không đòi hỏi hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng phải được công chứng, chứng thực nên giao dịch này có thể diễn ra ngoài sự kiểm soát của cơ quan chức năng, tiềm ẩn rủi ro cho người mua.
Để tránh tình trạng mua căn hộ thuộc dự án thế chấp ngân hàng thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin dự án, cung cấp văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chủ đầu tư được phép triển khai bán căn hộ. Nếu chủ đầu tư không xuất trình được hồ sơ, tài liệu thì điều đó cho thấy có dấu hiệu không bình thường trong hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, người mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án để được biết dự án đó có đang thế chấp hay không. Tuy nhiên, trên thực tế việc thu thập thông tin theo cách này có thể gặp một số trở ngại.
Người mua cũng có thể liên hệ với tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) để kiểm tra. Hiện nay, việc thế chấp, mua bán, ủy quyền liên quan đến nhà đất (có giấy chứng nhận) giữa tổ chức với cá nhân và giữa cá nhân với cá nhân mà đã được công chứng trước đó sẽ được thể hiện và cập nhật trong cơ sở dữ liệu về đất đai và mỗi công chứng viên đều có thể tra cứu thông tin, tình trạng nhà đất trên phần mềm máy tính.
Để tránh rủi ro, người mua cần phải đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, xem xét các điều khoản quyền và nghĩa vụ của các bên, xem xét điều khoản hợp đồng có thể hiện rõ ràng, minh bạch thông tin dự án hay không.
Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư chứng minh dự án không thuộc diện thế chấp. Nếu chủ đầu tư có uy tín, dự án không vướng thế chấp thì không có lý do gì chủ đầu tư không chứng minh được dự án của họ là dự án "sạch" để bán ra thị trường.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội
Xem thêm: lmth.1826524-gnohk-yah-pahc-eht-ib-oc-uc-gnuhc-oh-nac-art-meik-hcac/ten.sserpxenv