Kỳ vọng gì với quy định mới về quỹ bảo trì chung cư?

Trương Trọng Hiểu (*)

(KTSG) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nội dung quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014. Một lần nữa, những điều chỉnh trong quy định về thu và chuyển giao quỹ bảo trì chung cư từ chủ đầu tư sang ban quản trị tòa nhà đảm nhận trọng trách lớn trong việc giải quyết ổn thỏa các mối xung đột và bất trắc hiện thời.

Dù vậy, với những gì được thể hiện trên văn bản, khó có thể đặt niềm hy vọng lớn về một viễn cảnh thật sự sáng sủa trong nay mai.

Một số nội dung điều chỉnh đã để lộ khe hở với nhưng quy định mới về quỹ bảo trì chung cư. Ảnh: HOÀNG TÂN

Chặn bớt “ngõ” thâm hụt phí bảo trì

Không những tiếp tục với phương án được đánh giá cao là yêu cầu chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng để thu phí bảo trì chung cư từ người mua nhà (2% giá mua nhà), nội dung quy định mới còn khắc phục một số “lỗi” của quy định cũ bằng cách đặt thêm một số yêu cầu mới, dù có thể chỉ là yêu cầu về mặt kỹ thuật.

Cụ thể, để triệt tiêu khả năng chủ đầu tư “vượt rào” bán nhà không thu phí, bảo trì quy định nêu rõ việc mở tài khoản tiếp nhận phí bảo trì được tiến hành trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đáng nói là, thay vì để chủ đầu tư tùy nghi mở tài khoản ở bất kỳ ngân hàng nào trong cả nước, Chính phủ cũng giới hạn phạm vi mở tài khoản nói trên ở các tổ chức tín dụng đang hoạt động ở địa bàn có dự án, và một dự án phải được mở riêng một tài khoản để tiếp nhận khoản nộp từ người mua, thuê mua nhà.

Nghĩa vụ nộp phí vào tài khoản này của chủ đầu tư đối với phần diện tích không bán, chuyển nhượng cũng đã được khẳng định rõ. Chắc chắn, việc đáp ứng những đòi hỏi này sẽ tạo thuận lợi hơn nhiều cho chính quyền địa phương khi cần phong tỏa tài khoản nói trên của chủ đầu tư trong những trường hợp cần thiết.

Đáng chú ý, nếu như quy định trước đây cho phép chủ đầu tư duy trì phương thức thu phí trực tiếp song song với việc tạo lập tài khoản tiếp nhận tại ngân hàng thì quy định mới đã triệt tiêu phương án đầu. Điều này có nghĩa, khả năng khoản phí bảo trì người mua nhà đã nộp “lọt” vào túi chủ đầu tư bị chặn.

Thêm vào đó, Nghị định 30 còn nêu rõ, người mua, thuê mua nhà sau khi đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản phải sao và gửi giấy tờ xác nhận cho chủ đầu tư. Việc chuyển giao và nhận nhà sẽ không thể diễn ra nếu như người mua, thuê mua chưa đóng khoản phí này, hay nói cách khác là chưa thông báo cho chủ đầu tư biết về việc mình đã thực hiện nghĩa vụ đóng phí như đã nói.

Lộ khe hở mới?

Thoạt nhìn, quy định này tưởng chừng khá chặt và chủ đầu tư khó có đường để “nắm” kinh phí bảo trì. Nhưng chính một số nội dung điều chỉnh khác đã để lộ khe hở. Quy định cho rằng, trong trường hợp người mua, thuê mua chưa chuyển kinh phí bảo trì vào tài khoản chỉ định như đã nói, chủ đầu tư vẫn có thể tiến hành bàn giao căn hộ cho khách hàng. Kéo theo đó, chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm trong việc nộp khoản kinh phí này vào tài khoản?!

Với nội dung như vậy, liệu có chủ đầu tư nào trong tương lai chọn phương án bán nhà với giá bán đã gộp phí bảo trì? Đương nhiên, tất cả các khoản đó đều chuyển về tài khoản của chủ đầu tư với cam kết rằng chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà và chịu trách nhiệm nộp phí bảo trì? Quả thật, nếu điều đó xảy ra thì cũng đồng nghĩa các tranh chấp chậm chuyển giao phí bảo trì cho ban quản trị tòa nhà có thể sẽ vẫn còn tiếp tục. Hay là, thêm lần nữa, chúng ta cứ trông chờ vào khả năng phong tỏa các rủi ro có thể phát sinh bằng những loại chế tài áp dụng đối với những vi phạm này vừa được nghị định bổ sung?

Quy định về tiếp tục duy trì nhiều phương án cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển giao phản ánh phần nào hệ quả của sự lập lờ đó. Cụ thể, như với phương án thu hồi phí bảo trì từ khoản kinh doanh khác, dự án nhà ở khác hoặc thậm chí là bất kỳ loại tài sản nào khác của chủ đầu tư nếu như tiền trong tài khoản tiếp nhận và lưu giữ phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà nộp không còn hoặc không đủ. Rõ ràng, mặc dù quy định ưu tiên phương án phong tỏa tài khoản thu phí nhưng khả năng số tiền trong đó không có, bị âm hoặc có nhưng “biến mất” vẫn có thể xảy ra.

Có nên yêu cầu bảo lãnh “ký quỹ” với quỹ bảo trì?

Sự lỏng lẻo của các quy định mới cũng ngầm nói lên rằng, việc chọn lựa một phương án hiệu quả để ngăn cản nguy cơ chiếm dụng quỹ bảo trì là không dễ. Nhưng chính những quy định chưa có điểm nhấn về vai trò của ngân hàng trong chu trình này hé lộ một giải pháp khả dĩ.

Có thể thấy, về bản chất, tài khoản tiếp nhận tiền nộp quỹ bảo trì hoạt động như một tài khoản... ký quỹ. Chủ đầu tư vì vậy không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư. Nhưng để đảm bảo cơ chế bảo toàn quỹ, quy định hiện tại chưa ràng buộc nghĩa vụ của phía ngân hàng trước quyền (yêu cầu) sử dụng quỹ của chủ tài khoản.

Đương nhiên, việc đặt “thêm việc” cho ngân hàng là rất khó. Nhưng nếu được “thêm việc” có trả phí thì chắc hẳn các tổ chức tín dụng cũng sẽ không từ nan.

Cả về lý thuyết lẫn thực tế, ngân hàng được chủ đầu tư chọn mở tài khoản để nhận quỹ bảo trì được người mua, thuê mua nộp là ngân hàng đối tác trong quá trình chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở. Các ngân hàng này cũng có thể đang nhận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án đó. Vì vậy, phương án đặt ra yêu cầu bảo lãnh của ngân hàng đối với khoản phí bảo trì chung cư có thể được nghĩ tới.

Với cơ chế bảo lãnh “ký quỹ” này, chủ đầu tư thật ra không cần phải bỏ tiền để ký quỹ mà chỉ cần thực hiện đúng cam kết yêu cầu người mua, thuê mua nhà nộp đủ. Còn khoản phí bảo lãnh, pháp luật cũng có thể không cần yêu cầu chủ đầu tư “móc túi” nếu như cơ chế sử dụng vốn bảo trì được tận dụng hiệu quả ở giai đoạn đầu.

So với quy định cũ, quy định mới đặt ra trách nhiệm rõ nét hơn khi yêu cầu chủ đầu tư phải phối hợp với tổ chức tín dụng để chuyển tiền từ tài khoản thu phí bảo trì (là tài khoản thanh toán) sang tiền gửi có kỳ hạn. Điều đáng nói là quy định hiện tại không khẳng định minh thị là lãi tiền gửi thuộc về ai. Rõ ràng, sự xuất hiện của cơ chế bảo lãnh “ký quỹ” bảo trì chung cư của ngân hàng có thể giải quyết luôn sự thiếu sót này. Trong tình huống “khó xử” khi xác định người thụ thưởng, lãi (hoặc một phần lãi) tiền gửi có thể trở thành chi phí để trả phí bảo lãnh cho ngân hàng.

(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM.