Bên cạnh cơ cấu BĐS không hợp lý dẫn đến tình trạng thừa nhà ở cao cấp, thiếu hàng bình dân, nguồn cung mới sụt giảm… thì một vấn đề không khỏi "nhức nhối" với thị trường BĐS là giá BĐS ngày càng tăng mạnh, khiến cơ hội an cư của đối tượng ở thực trở nên mong manh.

Quả thực, trong 2-3 năm qua, giá đất nền ở các khu vực Thành phố Thủ Đức của Tp.HCM đã tăng lên quá nhanh. Thậm chí, dù dịch bệnh Covid-19, sức mua giảm nhưng giá nhiều nơi vẫn tăng 20-70%, thậm chí có những nơi tăng giá gấp 2-3 lần trong vòng 1 năm.

Và xu hướng giá tăng đang dần lan sang các quận huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi… hay các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…Có một điều dễ nhận thấy, giá bán BĐS dường như chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt" kể từ thời điểm 2018 đến nay.

Theo các chuyên gia trong ngành, giá đất tăng do sự cộng hưởng khoảng 5-10% là bình thường, nhưng tăng 50-70% hay hơn là có vấn đề. Với giá đất cao như hiện nay, việc người lao động có nhu cầu mua nhà để ở càng trở nên khó khăn hơn nhiều. Trong vài ba năm tới, khi quỹ đất giá rẻ của các doanh nghiệp phát triển BĐS đã hết thì cơ hội để người mua tìm mua căn hộ vừa túi tiền tại vùng ven Sài Gòn cũng gần như không còn.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, dù ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng trong thời gian quan chưa thấy hiện tượng dự án BĐS công bố giảm giá. Chỉ có hiện tượng tặng quà khủng và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm.

Cả trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Giá đất nền tại các dự án do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá loại này tiếp tục có biến động tăng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích, nếu lấy thu nhập bình quân 2.500 USD thì một gia đình có hai vợ chồng đi làm thì cả năm có thu nhập trên 100 triệu đồng mà mua căn hộ 70m2 với giá 30 triệu/m2 là không dễ.

Ở nhiều nước người dân mua nhà chỉ trả góp 20-30% tổng thu nhập. Trong khi lãi suất của Việt Nam cao, thu nhập thấp, giá nhà đất cao nên bài toán mua nhà rất khó khăn.

"Chi phí tài chính cao nên sản phẩm căn hộ 1-2 tỉ đồng/căn trong 5-7 năm tới là rất khó dù quỹ đất còn nhiều, cơ sở hạ tầng tốt. Chưa tính tới lạm phát thì nhà ở ngày càng xa tầm tay người dân", ông Khương chia sẻ.

Cũng theo ông Khương, với các dự án BĐS hiện nay, giá trị đất chiếm 40-60% cơ cấu một đơn vị nhà ở. Từ lúc xin được chủ trương dự án đến ra sản phẩm phải mất 3-5 năm là quá lâu. Vì vậy, muốn có nhà với giá vừa phải cho người dân, chính quyền cần giải quyết được vấn đề này.

Còn theo đại diện JLL Việt Nam, Tp.Thủ Đức sẽ là điểm đến cho những dự án theo đuổi mô hình "thành phố trong thành phố" này nhờ quỹ đất rộng lớn với mật độ dân cư hiện hữu thấp hơn nhiều so với Tp.HCM. Đi song song với triển vọng cũng là nhiều thử thách.

Tin tức về việc lập thành phố đã đẩy giá nhà đất lên cao, tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ tích trữ. Nếu không có sự ngăn chặn, hoạt động đầu cơ thổi giá sẽ ngăn cản sự phát triển của thành phố mới, khiến chủ đầu tư dự án chật vật trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, và nếu có sẽ đẩy gánh nặng tài chính lên người dân có nhu cầu ở thật.

Ngoài ra, hệ thống giao thông công cộng trong TP Thủ Đức và kết nối với các quận khác vẫn còn chưa hoàn thiện. Trong khi chờ loại hình giao thông công cộng có sức chứa lớn như tàu điện ngầm, thành phố cần phát triển thêm các tuyến xe buýt công cộng, đặc biệt chú trọng kết nối các khu dân cư tới các trạm tàu điện ngầm trong tương lai. Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu đẩy mạnh thêm dịch vụ taxi tàu thủy, một loại hình mới đang rất được nhiều người dân ủng hộ.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của Công ty DKRA Vietnam, thừa nhận trong đợt vừa qua khi công bố TP.Thủ Đức khiến một vài dự án tăng rất cao, nhất là những dự án đã hình thành, tiếp tục mở bán những giai đoạn sau. Hiện nay đang có nghịch lý là do dịch Covid-19 nên sức mua giảm nhiều so với năm trước nhưng giá dự án chủ đầu tư bán ra ở thị trường sơ cấp vẫn tăng từ 10 - 15%, nhất là ở khu đông Tp.HCM.

Theo đó, ông Hoàng cho rằng, giá nhà ở đang tăng mạnh trong thời gian qua rất cần có chương trình nhà ở quốc gia mang tính sâu rộng, lâu dài và vừa túi tiền dành cho những người có nhu cầu ở thực mua nhà lần đầu.

Còn theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25- 30 triệu đồng/m 2 ) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường Tp.HCM trong hai năm qua.

Cũng theo một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ tại Tp.HCM cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Theo ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới BĐS Việt Nam – KV miền Nam, cái khó của thị trường BĐS hiện nay là giá lên cao, sẽ đẩy người dân có nhu cầu nhà ở sẽ khó khăn . Vì thế, thị trường cần lắm những dự án nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đặc biệt, theo các chuyên gia trong ngành, sau mỗi đợt sốt, giá BĐS lại thiết lập mặt bằng mới, và người mua ở thực dường như chỉ "đứng nhìn" cơn sốt trôi qua với cơ hội để sở hữu nhà đất ngày càng ít đi. Mặc dù thực tế nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn nhưng dường như cơ hội để sở hữu nhà rộng rãi chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Hạ Vy