Những căn hộ giá 20 triệu đồng/m2 đã thuộc về lịch sử!

"Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở hiện chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân", báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản Quý IV/2020 và cả năm 2020 của Bộ Xây dựng cho biết.

Chia sẻ một cách thẳng thắn tại Tọa đàm Triển vọng thị trường bất động sản 2021, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam - cho biết: "Những căn hộ có giá 20 triệu đồng/m2 đã thuộc về lịch sử".

"Do các thủ tục pháp lý kéo dài, cho nên ngày xưa cũng vị trí đó, giá 30 triệu đồng/m2, giờ lên 50 triệu đồng/m2".

Theo cách hiểu thông thường, với mức giá 50 triệu đồng/m2, dự án đó mặc định trở thành trung cấp, mức giá 70 - 80 triệu đồng/m2 thì được gọi là hạng sang, cao cấp.

Tính pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân khiến hai bất động sản đặt cạnh nhau, nhưng thường dự án xây dựng sau bao giờ cũng cao giá hơn dự án xây trước. Lý do không phải bởi căn hộ mới hơn, mà bởi chi phí đẩy vào nhiều hơn, theo TS. Khương.

Bàn về câu chuyện cao cấp, ông Khương cho biết, thị trường Việt Nam thực sự không có một định nghĩa nào phản ánh đúng giá trị.

"Có một chung cư bán căn hộ giá 35 triệu đồng/m2, thay vì sơn tường không thì họ ốp đá lên, mức giá nâng lên 40 triệu đồng/m2, thậm chí nâng lên 50 - 70 triệu đồng/m2, phong là cao cấp".

"Một tài sản được coi là cao cấp hay hạng sang, có nhiều yếu tố. Trong đó, có yếu tố tiện ích xã hội, nhu cầu, và đặc biệt là mang tính phong cách sống, tính thể hiện", ông Khương bình luận.

Tại TPHCM, chừng 15 - 20 năm trước, tại quận 7, có một dự án chỉ tung ra 99 căn, mà ông Khương cho biết "khi gọi tên dự án đó người ta đã biết mình ở đẳng cấp nào".

"Bởi nó có những giá trị đặc thù riêng liên quan đến việc được gọi là sang hoặc siêu sang, và người ta sẵn sàng bỏ vào cả triệu USD mua một căn hộ", vị Giám đốc cấp cao của Savills cho biết.

Vì đâu thị trường Sài Gòn giờ chỉ còn căn hộ hạng trung và hạng sang?

Vì đâu thị trường bất động sản TPHCM không còn căn hộ giá 20 triệu đồng/m2, thậm chí căn hộ 40 triệu đồng/m2 cũng sắp "tuyệt chủng"?

Theo ông Khương, tình trạng này diễn ra do nhiều lý do.

Thứ nhất, do chi phí đẩy, tức chi phí đầu vào.

"Dự án càng kéo dài, khó khăn càng nhiều, thì đầu ra cũng với sản phẩm đó, giá sẽ khác. Thay vì khi làm chạy model tài chính dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m2, với thời hạn 2 năm sau ra sản phẩm, nhưng để làm được giấy tờ từ chấp thuận chủ trương, quy hoạch chi tiết 1/2000, quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tài chính... thì đã sang 5 năm sau rồi".

"Lúc đó, sản phẩm đầu ra sẽ được gọi là trung và cao cấp, vì bán với giá 50 - 60 triệu đồng/m2, chứ để bán rẻ hơn thì không được", TS. Khương lý giải.

Một lý do khác, TS. Khương cho biết, những sản phẩm mà ông thấy nhiều nhà phát triển bất động sản đang hướng tới cái gọi là cao cấp thật sự, thì ở Sài Gòn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

"Người ta bảo 7.000 USD - 10.000 USD/m2, bởi tiện ích sống, vị trí, đó là câu chuyện".

"Giờ tôi thấy nhiều nhà phát triển cũng bán đến một trăm mấy chục triệu đồng/m2, bởi không có nguồn cung nên đẩy giá lên, hoặc đẩy do chi phí đầu vào, chứ thực ra bất động sản của họ không đạt được giá trị đó", ông Khương nói.

Một câu chuyện khác ông Khương đề cập là, lâu lâu một đại gia làm lĩnh vực khác bất động sản bỗng "xí được một miếng đất vài héc ta".

"Họ xây căn hộ, bán xong "bỏ chạy", bởi quyền lợi không còn, sau đó giao cho thuê các đơn vị nước ngoài quản lý, bầu Ban quản trị là xong. Đó không phải là câu chuyện để chúng ta bỏ 7.000 - 10.000 USD/m2 mua căn hộ. Chúng ta mua là mua những yếu tố về sau", ông Khương chia sẻ.

"Ngược lại, có những đơn vị làm rất nhiều dự án, dự án này làm không uy tín thì dự án sau không ai mua. Đó là lý do vì sao một số chủ đầu tư vẫn phát triển tốt và những dự án này bán vẫn tốt, bởi họ cam kết đàng hoàng".

Tuy nhiên, ông Khương nói thật là không nhiều nhà phát triển bất động sản Việt Nam làm được điều này. Và một điều cần lưu ý thêm là giá nhà còn phụ thuộc vào các câu chuyện "After Sell" (sau bán hàng) và "Operation" (vận hành). Yếu tố "Vận hành" mới là yếu tố người mua nhà được hưởng lợi lâu dài.

Bảo Bảo