Quý 1/2021 vừa qua, tại TP.HCM, mặt bằng giá tiếp tục tăng cục bộ ở phân khúc đất nền, "ăn" theo thông tin quy hoạch và nâng cấp lên quận ở những huyện vùng ven. Giá bán căn hộ cũng được điều chỉnh tăng cùng với việc thành lập TP.Thủ Đức. Thậm chí, nhiều dự án thiết lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng phân khúc hạng sang.

BIẾN ĐỘNG TRÁI CHIỀU Ở CÁC PHÂN KHÚC

Đây là thông tin DKRA Vietnam đưa ra tại "Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 1/2021" công bố ngày 8/4. Cũng theo DKRA, thị trường bất động sản khu vực này có nhiều biến động trái chiều ở những địa phương, những phân khúc khác nhau.

Cụ thể, nguồn cung đất nền tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh giảm nhẹ. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ tăng 37% so với quý trước. Khi quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, thị trường đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực. Trong đó, Long An dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Thị trường căn hộ ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý trước. Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo. Căn hộ hạng sang thì có sự gia tăng đáng kể. Còn căn hộ hạng C vẫn tiếp tục vắng bóng.

Nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu tập trung ở khu Đông thành phố. Đồng thời giá bán tăng mạnh khi TP.Thủ Đức chính thức được thành lập. Nhiều dự án căn hộ tại đây đã tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng sang.

So với quý trước, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh tăng rất nhẹ. Đáng chú ý là tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 33%, giảm gần 60% so với quý 4/2020. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP.HCM. Trong đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh ở loại hình biệt thự biển (mức tăng 3,2 lần) và condotel (tăng tới 7,4 lần). Riêng nguồn cung nhà phố/shophouse lại sụt giảm tới 60%. Các dự án tập trung chủ yếu ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Thuận. Nhìn chung, sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp và đang tiếp tục xu hướng giảm.

Dự báo về diễn biến thị trường quý 2/2021, DKRA cho biết, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới có thể tăng so với quý trước và tập trung chủ yếu ở thị trường các các tỉnh giáp ranh. Sau những sôi động ồn ào trong quý 1, thị trường thứ cấp quý  này được dự báo sẽ không nhiều biến động về mặt bằng giá.

Ở phân khúc căn hộ, cung – cầu tại TP.HCM cũng sẽ tăng trong khi Bình Dương có dấu hiệu giảm. Xu hướng này cũng diễn ra với phân khúc nhà phố/biệt thự. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp có thể không có nhiều biến động. Các giao dịch vẫn tập trung ở những dự án đã bàn giao, vị trí kết nối tốt, mức giá trên dưới 10 tỷ đồng/căn. Sức cầu và nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ tăng nhưng không đột biến trong ngắn hạn. Đa số dự án tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc.

XUẤT HIỆN CÁC CHỦ ĐẦU TƯ " ĐẦU ĐÀN" TRONG NƯỚC

Qua góc nhìn tổng thể của DKRA Vietnam, có thể thấy, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam dù có nhiều biến động nhưng vẫn phát triển mạnh mẽ ở mọi khía cạnh với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh các chủ đầu tư nước ngoài quen thuộc, những thương hiệu chủ đầu tư "nội địa" bắt đầu lớn mạnh không ngừng và thể hiện sự vượt trội. Họ đã tạo ra nhiều thay đổi cũng như những xu hướng mới, dẫn dắt sự phát triển của thị trường.

Với lợi thế sẵn có, các chủ đầu tư trong nước không bị giới hạn ở một vài thành phố lớn mà đã tiên phong khai phá tiềm năng của những vùng đất mới, góp phần thay đổi diện mạo đô thị, kinh tế địa phương, hình thành nên nhiều thị trường mới sôi động.

Sự lớn mạnh của các chủ đầu tư trong nước còn thể hiện ở năng lực tài chính mạnh mẽ và sự nghiêm túc trong việc thực hiện các quy trình, hồ sơ pháp lý theo quy định luật pháp. Họ cũng đầu tư mạnh cho ứng dụng công nghệ trong các khâu quản lý đầu tư, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng, quản lý - vận hành dự án,… và thay đổi cách thức tổ chức bán hàng, đồng thời đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng hấp dẫn.

Không chỉ dừng lại ở việc tạo ra sản phẩm mới hoặc xu hướng sống mới, một ít chủ đầu tư lớn còn xây dựng nên một hệ sinh thái liên kết, bổ trợ giá trị cho nhau. Được đầu tư và phát triển bài bản, các dự án do chủ đầu tư trong nước đạt tỷ lệ lấp đầy dân cư về sinh sống nhanh nhất, làm cho giá trị bất động sản tăng nhanh.

"Tuy nhiên, bên cạnh những ảnh hưởng tích cực, sự lớn mạnh của chủ đầu tư trong nước cũng mang đến nhiều bất cập. Dễ nhận thấy nhất là thị trường thường rơi vào tình trạng bất ổn (sôi động/quá nóng) ở những khu vực có dự án của chủ đầu tư lớn trong nước xuất hiện. Mức giá sản phẩm đưa ra phần lớn cao hơn mặt bằng chung của khu vực. Từ đó góp phần tạo lập mặt bằng giá mới. Đồng thời, đa số chủ đầu tư trong nước chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc căn hộ/nhà ở vừa túi tiền. Hơn nữa, vẫn có những chủ đầu tư lách luật trong việc tổ chức bán hàng hoặc đưa ra điều khoản không cân bằng mang đến rủi ro, thiệt thòi cho người mua trong hợp đồng mua bán.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay còn nhiều phức tạp như vậy, sự xuất hiện của các chủ đầu tư "đầu đàn" trong nước là điều cần thiết để góp phần chuyển biến thị trường ngày càng chuyên nghiệp, diện mạo đô thị thêm phát triển hiện đại. Quyền lợi của người mua cũng được đảm bảo tốt hơn với những sản phẩm có giá trị hơn" đại diện DKRA Vietnam nhìn nhận.

Phan Nam