Dự án Golden Hill tại quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng rộng mênh mông nhưng nhiều nơi bỏ hoang - Ảnh: HỮU KHÁ

Đây là một trong những quy định mới trong nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (gọi tắt là nghị định 148) và đã có hiệu lực từ ngày 8-2-2021.

Việc mở rộng phạm vi và siết chặt các điều kiện được phân lô, bán nền đối với các dự án kinh doanh nhà ở được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ và "dự án ma" vốn đang diễn ra ở các TP lớn.

Thêm Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường - cho biết điều 41 nghị định 43 (năm 2014) đã quy định các điều kiện để các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (gọi tắt là dự án kinh doanh nhà ở) được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, hoàn thành nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực các quận nội thành của hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. 

Ngoài ra, nghị định 43 cũng quy định không phân lô, bán nền ở khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo bà Mỹ, xuất phát từ thực tiễn và mục tiêu hình thành những đô thị đồng bộ, hiện đại hơn nên điều 41 nghị định 43 đã được nghị định 148 sửa đổi và quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương. 

"Như vậy, ngoài các quận nội thành của hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, các dự án kinh doanh nhà ở trên địa bàn phường của các đô thị loại I trực thuộc trung ương, cụ thể là ba thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ, cũng không được phân lô, bán nền" - bà Mỹ phân tích.

Ngoài ra, theo bà Mỹ, nghị định 148 cũng đã bổ sung quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực dự án kinh doanh nhà ở được phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư. 

"Tức là ngay khi chủ đầu tư làm thủ tục dự án, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phải công khai khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền cho người dân biết, tức là giao nhiều trách nhiệm cho chính quyền địa phương" - bà Mỹ nói.

Bà Mỹ cho biết việc bổ sung các điều kiện, quy định với dự án có phân lô, bán nền tại nghị định 148 nhằm đảm bảo phù hợp Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở và cũng để siết chặt trong quản lý với những dự án có phân lô, bán nền. 

Theo bà Mỹ, trong quá trình dự thảo nghị định và triển khai thực hiện sau khi nghị định có hiệu lực, đại diện các địa phương đều nhất trí với việc mở rộng khu vực cấm và quy định chặt chẽ các điều kiện dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

UBND P.Thạnh Xuân (Q.12, TP.HCM) cắm bảng cảnh báo người dân giao dịch đất nền trên khu đất không được phép phân lô, tách thửa, phát triển dự án trên địa bàn - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Không ảnh hưởng đến cung cầu nhà ở

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng việc bổ sung những quy định mới theo hướng mở rộng khu vực không được phân lô, bán nền, siết chặt quản lý việc phân lô, bán nền là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn, hạn chế phân lô, bán nền tràn lan, công ty "ma" rao bán phân lô, bán nền trên giấy.

Ông Châu cũng cho rằng ngoài khu vực không được phân lô, bán nền trên địa bàn các quận thuộc đô thị loại đặc biệt theo nghị định 43/2014, nay mở rộng khu vực không được phân lô, bán nền với tất cả các phường ở đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc trung ương vẫn không ảnh hưởng đến cung cầu của thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc quy định khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền và quy định chặt chẽ điều kiện phân lô, bán nền dự án nhà ở sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng và đảm bảo phát triển đô thị bền vững, trong khi đó vẫn giải quyết nhu cầu rất lớn của cá nhân, hộ gia đình được mua nền để tự xây dựng nhà trong dự án nhà ở tại các khu vực đô thị.

Về quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư, ông Lê Hoàng Châu khẳng định "dứt khoát phải công khai cái này".

Tuy nhiên, theo ông Châu, thực tế hiện nay hầu hết các địa phương chưa công bố công khai khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư. Vì vậy, từng địa phương cần thực hiện nghiêm, tránh tình trạng công ty "ma" không có dự án vẫn công bố thông tin, rao phân lô, bán nền lừa đảo như đã từng xảy ra. 

Vấn đề quan trọng hiện nay là UBND cấp tỉnh phải thực hiện nghiêm túc việc công khai thông tin dự án, khu vực được phân lô, bán nền để người dân có đủ thông tin, hạn chế bị lừa đảo.

Cấm: được rất nhiều!

Nhìn chung, nghị định 11 từng bước đưa công tác quản lý phát triển đô thị chặt chẽ, nhưng để có đô thị hiện đại, thẩm mỹ và tiết kiệm đất vẫn cần quy định như nghị định 148, trong đó có cấm phân lô, bán nền một số khu vực.

Kiến trúc sư BÙI HUY TRÍ

Cách đây 10 năm khi nhiều nhà đầu tư bất động sản nhảy vào, tình trạng phân lô bán nền ở TP Đà Nẵng diễn ra tràn lan. Hầu hết các dự án với tên gọi là "khu đô thị mới", "đô thị sinh thái" nhưng trên thực tế là phân lô, bán nền với diện tích từ 100 - 200m2/lô.

Khu đô thị sinh thái Golden Hill (Q.Liên Chiểu) đã xây dựng 10 năm nay nhưng hiện chỉ lác đác người đến mua đất xây nhà ở. Một số dự án đô thị khác như Hòa Xuân (Q.Cẩm Lệ), Hòa Quý (Q.Ngũ Hành Sơn) rộng mênh mông nhưng số người đến xây nhà ở vẫn còn rất ít. Người sở hữu đất tại các dự án này chủ yếu là giới đầu tư đến từ các tỉnh phía Bắc.

Một dự án đô thị sinh thái tại quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng nhưng thực chất là phân lô, bán nền - Ảnh: HỮU KHÁ

Theo ông Vũ Quang Hùng - bí thư Quận ủy Hải Châu, nghị định 148 là một biện pháp căn cơ để chống tình trạng đầu cơ đất đai hiện nay. "Sức mua của dân Đà Nẵng không nhiều mà sản phẩm đất đai ở các dự án đang vượt nhu cầu. Phần lớn nhà đầu tư ở các tỉnh thành khác đến mua đất để đầu cơ nên không xây dựng nhà cửa, công trình.

Vì vậy tại các khu vực đô thị này đất đai bị bỏ hoang, hạ tầng đầu tư nham nhở và xuống cấp nhanh do không được sử dụng, bảo trì thường xuyên. Chưa kể, tại các khu vực đô thị bỏ hoang này phát sinh nhiều hệ lụy xã hội như môi trường, an ninh trật tự" - ông Hùng nói.

Kiến trúc sư Bùi Huy Trí - trưởng phòng phát triển đô thị Sở Xây dựng Đà Nẵng - cho biết: "Có một thời gian trước đây xảy ra tình trạng phân lô, bán nền tràn lan trên nhiều tỉnh thành cả nước. Điều này một mặt góp phần đẩy nhanh tiến trình phát triển mở rộng đô thị nhưng mặt khác cũng tạo nên những tác động phức tạp.

Các đô thị dễ bị phát triển theo hướng thấp tầng dàn trải, thiếu lộ trình hoặc phá vỡ định hướng, sử dụng đất đai kém hiệu quả. Hệ quả dễ thấy là nhiều khu vực đô thị nền đã bán nhưng để đất trống, không xây dựng kéo dài trong nhiều năm".

Theo kiến trúc sư Bùi Huy Trí, nghị định 11 năm 2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định điều kiện cần của dự án phân lô, bán nền là phải nằm trong khu vực được phép chuyển quyền do UBND tỉnh phê duyệt sau khi được Bộ Xây dựng thống nhất bằng văn bản, để phân biệt với các khu vực bắt buộc phải đầu tư xây dựng công trình để bán.

Điều kiện đủ là các khu vực đó đã được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

HỮU KHÁ

Phân lô bán nền, cấm đến đâu?

TTO - Thời gian qua, trước tình trạng lộn xộn của việc phân lô bán nền, có luồng ý kiến cho rằng nên trở về quy định của Luật đất đai năm 2003 - cấm việc này. Vậy nên bỏ hay nên giữ?