Căn hộ bình dân đang dần biến mất

Năm 2017, báo cáo thị trường bất động sản Tp. HCM của DKRA cho biết căn hộ hạng B và C đang là 2 phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm 78% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường. 

Tuy nhiên, sau một năm, con số này giảm sốc. Cụ thể, theo báo cáo của DKRA vào năm 2018, nguồn cung căn hộ hạng C chỉ còn 17%, thay vào đó, hạng A và B đã chiếm 78%. Các căn hộ hạng sang "phủ sóng" 5% còn lại của thị trường.

Đến 2019, phân khúc căn hộ hạng C gần như biến mất khi chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung tại Tp. HCM, còn hạng B và A tiếp tục tăng trưởng mạnh, chiếm tổng cộng 92%. Trong đó, số lượng căn hộ hạng A đạt tỷ lệ áp đảo: 69%.

Số phận của những căn hộ bình dân (hạng C) vẫn không tươi sáng hơn khi chỉ duy trì được khoảng 1-1,5% tổng nguồn cung thị trường Tp. HCM trong 2020. Cụ thể, có vỏn vẹn 163 căn nhà bình dân được huy động vốn vào năm ngoái, còn lượng căn hộ hạng trung và cao cấp lại tính bằng đơn vị hàng chục nghìn.

Về giá, theo DKRA, chỉ trong vòng 7 năm (2013 - 2020), giá chung cư bình dân đã tăng gấp đôi, từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ thuộc nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và đang dần biến mất trên thị trường.

Còn thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM cho thấy, trong số 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai được xét duyệt trong tháng 2/2021, 100% căn nhà có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Đây là dấu hiệu cho thấy những căn hộ hạng C đang đứng trước bờ vực “tuyệt chủng” trong thời gian không xa.

Vì sao căn hộ bình dân khan hiếm?

Mổ xẻ nguyên nhân khiến các dự án chung cư bình dân dần biến mất, trong khi giá vẫn leo thang, một chủ dự án từng lý giải với VTC:

Trước hết, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.

Thứ hai là do chi phí xây dựng, so với 3 - 4 năm trước, mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.

Mặt khác chi phí tài chính, chi phí này cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án. Khi kéo dài như vậy, chi phí đi vay và chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để bất động sản có thể giảm giá sâu được.

Cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư/nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có một yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá bất động sản đi xuống.

Ngọc Diệp (Tổng hợp)