Giá bất động sản liên tục tăng nóng ở nhiều địa phương, ngày càng có nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường bất chấp các ảnh hưởng từ đại dịch COVID-19. Điều này gây ra những lo ngại về hoạt động điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước.

Trước tình hình bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ tiếp tục quản lý chặt chẽ tín dụng bất động sản và đã cảnh báo tới các tổ chức tín dụng.

Hệ quả khó lường

Những ngày qua, giá đất tại các khu vực thuộc Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì… đã tăng từ 20% - 30%. Hiện, khu vực đất Vĩnh Ngọc (Đông Anh) đang ở mức 80 - 100 triệu đồng/m2, khu vực Kim Chung - Di Trạch (Hoài Đức) là 100 - 120 triệu/m2 đất dịch vụ.

Không chỉ tại Hà Nội mà giá đất đều tăng ở hầu hết các đia phương như: Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Phước, Bình Thuận, Gia Lai, TP.HCM, Bình Dương…

Nguyên nhân dẫn tới hiện tượng giá đất tăng ảo trong thời gian qua được giới chuyên gia chỉ ra là do một số địa phương thực hiện quy hoạch mới, có thay đổi về đơn vị hành chính như hệ thống sân bay, hệ thống giao thông, hay việc chuyển đổi từ huyện thành quận như Thủ Đức (TP.HCM), quy hoạch đô thị hai bên Sông Hồng...

Một nguyên nhân quan trọng khác là mấy năm vừa qua thanh khoản dồi dào nên lãi suất ngân hàng ở mức rất thấp để phục vụ sản xuất kinh doanh. Vì vậy, các tổ chức tín dụng cũng đưa ra nhiều gói vay tiêu dùng với lãi suất khá hấp dẫn chỉ từ 5,9% - 10%. So với cách đây 2 - 3 năm lãi suất đã giả từ 1% - 2% ở các kỳ hạn.

Cùng đó, có một cuộc chạy đua quyết liệt vào các dự án bất động sản được ngân hàng bảo lãnh với mức vay ưu đãi, tỷ lệ vay lên tới 70% tổng giá trị nhà, đất ở theo hợp đồng.

Trước tình trạng sốt bất động sản từ Bắc chí Nam, nhiều ý kiến cho rằng dòng tiền vào bất động sản ngoài từ lợi nhuận chứng khoán sang, một phần chảy từ kênh lãi suất tiết kiệm và việc nới tín dụng theo nhiều hình thức của các nhà băng.

Cũng theo các chuyên gia, đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông với mục đích là đầu cơ chờ thời để kiếm lời mà không có nhu cầu sử dụng thực. Khi những cơn sốt đất đi qua, hệ quả để lại là khôn lường.

Việc tăng giá đất bất thường đợt này có thể kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có thể bị đẩy lên rất cao. Tuy nhiên, đây là thời điểm nền kinh tế đang tìm cách phục hồi sau dịch COVID-19 nên rất khó để diễn ra các giao dịch thật sự. Do đó, khi nền kinh tế chưa tìm lại được hướng phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra có thể sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.

Ngăn chặn rủi ro kép

Liên quan vấn đề này Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực mà ngành ngân hàng quản lý sát sao, chặt chẽ. Câu chuyện dịch chuyển dòng vốn, thị trường tiền tệ sang thị trường bất động sản luôn được ngành ngân hàng quan tâm. Ở góc độ quản lý điều hành, Ngân hàng Nhà nước đã kịp thời cảnh báo các tổ chức tín dụng khi có dấu hiệu rủi ro.

Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, thông thường, tín dụng bất động sản được chia nhỏ thành 2 lĩnh vực: Tín dụng vào lĩnh vực mà đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản hay là phân khúc thị trường cao cấp, các dự án (nghỉ dưỡng, biệt thự…) với khả năng thanh khoản, hiệu quả đầu tư bất động sản trong tương lai không cao. Đây là đối tượng được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ và hạn chế.

Lĩnh vực thứ 2 là tín dụng đầu tư cho thanh khoản của sản phẩm hàng hóa tiêu dùng bất động sản như nhà cho người thu nhập thấp, phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ tiêu dùng, nhu cầu sử dụng của người dân. Phần này vẫn được giao cho các ngân hàng thương mại và Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cần đánh giá đúng tín dụng tăng trưởng vào phân khúc nào vì đầu tư, kinh doanh bất động sản khác với vay để mua nhà ở. Nhiều lao động trẻ, công chức mới ra trường làm việc ở các thành phố có nhu cầu mua căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng. Do vậy, tín dụng cho vay đáp ứng nhu cầu thật để mua nhà ở, đất ở của người dân là quá tốt, nên khuyến khích.

"Doanh nghiệp vay kinh doanh nhà ở, chung cư hoặc đất nền để có những sản phẩm cho người dân mua thì nên được vay. Còn với những bất động sản thuộc các phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, các ngân hàng nên cân nhắc, xem xét," ông Hùng đưa ra nhận định.

Việc Ngân hàng Nhà nước phân chia như trên cho thấy quan điểm rất rõ ràng: Bất động sản tuy tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng cũng là ngành kinh tế quan trọng. Nếu bất động sản đóng băng sẽ tác động lớn đến toàn nền kinh tế. Do đó, ngân hàng không thể đứng ngoài cuộc mà luôn có kiểm soát chặt chẽ phù hợp với các loại hình bất động sản. Quan trọng hơn cả, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước là hỗ trợ cho người có nhu cầu thật về nhà ở.

Để tránh hiện tượng đầu cơ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán và tăng cường quản lý rủi ro đối với các dự án BOT, BT giao thông, tiêu dùng. Cùng với chủ trương này, Ngân hàng Nhà nước có những quy định cụ thể, chặt chẽ nhằm kiểm soát  chặt tín dụng trong những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như áp dụng hệ số rủi ro của các khoản cho vay kinh doanh bất động sản lên mức 200%; tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận vay từ bốn tỷ đồng trở lên…

Sở dĩ Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát chặt tín dụng bất động sản bởi sự biến động của thị trường này sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và gây hệ lụy không nhỏ đến ngành ngân hàng. Không chỉ cho vay bất động sản, mà tài sản thế chấp của các khoản cho vay ở lĩnh vực khác chủ yếu đều là bất động sản. Do đó, ngân hàng sẽ gặp rủi ro kép khi có biến động xấu trên thị trường bất động sản.

Trên thực tế, tín dụng bất động sản đã được cơ quan này kiểm soát chặt chẽ, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tiếp tục xu hướng giảm (năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53%) và giảm mạnh trong năm 2020 (9,97%).

"Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu thiết yếu, chính đáng của người dân trong cho vay tiêu dùng, kể cả tiêu dùng bất động sản… Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn rủi ro, do đó, Ngân hàng Nhà nước luôn theo dõi, kiểm soát chặt chẽ, điều hành một cách chủ động, linh hoạt để tín dụng bất động sản tăng trưởng lành mạnh, bền vững," đại diện Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh./.