"Khi nhu cầu ở thực không có, chỉ đầu cơ theo kiểu mua đi bán lại với mục đích chờ tăng giá là không phản ánh đúng nhu cầu của thị trường. Và vì vậy, đến một lúc nào đó, việc mua đi bán lại này sẽ phải dừng lại như những gì đã diễn ra trước đây."

Đó là nhận định của bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội tại cuộc họp báo tổng quan thị trường bất động sản quý 1/2021.

CẨN TRỌNG VỚI ĐẦU CƠ, TĂNG GIÁ ẢO

Báo cáo của Savills tại cuộc họp cho thấy, trong quý 1 vừa qua, lượng căn hộ bán được trên thị trường giảm 29% theo quý và 37% theo năm. Trong khi đó, lượng tiêu thụ biệt thự, nhà liền kề lại tăng tới 83% theo quý và 232% theo năm.

Lý giải về điều này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu nhà ở tập trung nhiều vào phân khúc biệt thự, liền kề do phân khúc chung cư chỉ tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phân khúc đất nền đang "sốt" nóng trên diện rộng, khiến các nhà đầu tư hướng tới biệt thự, liền kề với kỳ vọng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn.

Nói thêm về việc sốt đất nền, đại diện Savills đánh giá, những khu vực có hạ tầng, hay tiềm năng phát triển kinh tế thì có cơ sở và lợi thế để tăng giá đất. Nhưng cũng nhiều khu vực "ăn theo" thông tin có dự án, có quy hoạch mới, hoặc dựa vào thông tin giá đất khắp nơi tăng mà đẩy giá lên theo là không phản ánh giá trị thực, còn gọi là sốt ảo.

"Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, nhà đầu tư cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường. Bởi giá chào thường bị đẩy lên khá cao. Tuy nhiên trên thực tế, có không ít người mua đất nền không căn cứ vào giá trị thực. Khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ vào đất nền và khi thị trường đất nền ghi nhận nhiều mức giá, nhà đầu tư không nên vội vàng, tránh tâm lý đám đông. Cần cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản, cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất", bà Nguyễn Thị Hồng Vân nêu rõ.

Bà Vân cũng đưa ra một vài ví dụ như: Làm thế nào để xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THỰC

Theo lãnh đạo Savills, có hai phương pháp xác định giá trị. Thứ nhất là phương pháp so sánh. Cụ thể, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra giá trị trên một mét vuông đất.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư: Dựa vào phê duyệt phát triển để giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án. Trên cơ sở đó, xác định giá trị đất thặng dư. Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, tiến độ thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay. Các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ sẽ kéo dài theo thời gian và chịu ảnh hưởng bởi lạm phát nên người định giá còn phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này, để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp trên phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho sản phẩm với phê duyệt phát triển đã có. Sau đó, có thể so sánh tương quan kết quả giữa 2 phương pháp để tìm ra định giá gần đúng nhất.

ĐÁNH THUẾ ĐỂ TRÁNH ĐẦU CƠ?

Còn với giải pháp hạ "sốt" đất, các chuyên gia của Savills cho rằng cần sự vào cuộc sát sao của các cơ quan quản lý nhà nước. Cùng với việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch phát triển hạ tầng, kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý các dự án tung ra thị trường thì phải có chế tài, kiểm soát chặt chẽ giá mua bán trên thị trường. 

"Bởi phần lớn những người môi giới bất động sản hiện nay đều chưa qua đào tạo, chưa được cấp chứng chỉ, thiếu trung thực. Nhiều môi giới đầu cơ theo kiểu gom đất, đẩy giá lên, ảnh hưởng đến giá thật trên thị trường. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên tính tới việc đánh thuế nhà đất giống như ở nhiều nước khác. Nhà càng to, tiền thuế phải nộp càng lớn. Những người gom đất càng nhiều thì phải chịu thuế càng cao. Và phải đánh thuế hàng năm. Từ đó mới hạn chế được tình trạng gom đất, để sớm đưa đất vào sử dụng đúng mục đích. Nếu có khung pháp lý, chế tài tốt, chắc chắc sẽ làm được việc này", bà Nguyễn Thị Hồng Vân khuyến nghị.

Trong khi đó, theo bà Đỗ Thu Hằng, phải có những giải pháp hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản một cách ổn định, bền vững. Chứ không nên đưa ra các giải pháp theo kiểu "phanh gấp", dễ dẫn đến đổ vỡ. "Trong quá khứ, nhiều giải pháp đưa ra đã ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường và đã phải xem xét, điều chỉnh lại. Do đó, việc đưa ra biện pháp đúng, thích hợp hiện nay là hết sức cần thiết", bà Hằng nói.