Đó là nhận xét của TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (Bộ Giao thông Vận tải) tại Hội thảo "Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng Tp.HCM mở rộng năm 2021" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức tại Tp.HCM ngày 16/4.

HẠ TẦNG KẾT NỐI THIẾU ĐỒNG BỘ

Theo ông Mười, mặc dù chỉ chiếm 0,6% diện tích cả nước, dân số 9,2 triệu người nhưng Tp.HCM có đóng góp lớn nhất cho sự phát triển kinh tế chung của cả nước. Kinh tế thành phố tăng trưởng khá và ổn định qua các năm, GRDP tăng bình quân đạt 8,3%/năm, quy mô GRDP chiếm 22,8% GDP cả nước, GRDP bình quân đầu người năm 2020 ước đạt 6.799 USD. Thu ngân sách năm 2020 chiếm tỷ trọng 27% lớn nhất cả nước.

Tuy nhiên, chính hạ tầng giao thông và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng của Tp.HCM đang quá tải, thiếu đồng bộ trong khi nguồn lực đầu tư cho hạ tầng giao thông chỉ đạt được khoảng 25-27% so với nhu cầu theo các quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là một trong những nguyên nhân tác động trực tiếp kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng của Thành phố và các tỉnh trong vùng.

Theo kinh nghiệm của thế giới, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là động lực phát triển kinh tế xã hội, phân bố lại dân cư và việc làm. Trong đó, phát triển giao thông là nền tảng, có mối quan hệ mật thiết, tương hỗ với phát triển đô thị; là cơ sở thực hiện quy hoạch đô thị, thu hút dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh, làm gia tăng giá trị bất động sản…

Với TP.HCM, một trong những điểm cốt lõi để phát triển thành phố là phát triển các khu đô thị vệ tinh, đô thị đa trung tâm. Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Khi cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây - Phan Thiết và Xa lộ Hà Nội, và sắp tới là các dự án lớn như Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, cầu Cát Lái (bắc từ Tp.HCM qua huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) sẽ làm thị trường vùng ven phát triển mạnh.

Hay như việc đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác các tuyến cao tốc Tp.HCM - Trung Lương, mở rộng các tuyến Quốc lộ 22, Quốc lộ 1, đường Lê Trọng Tấn, Trường Chinh cũng làm cho bất động sản các khu vực cửa ngõ kết nối Tp.HCM - Tây Nam Bộ như Long An gia tăng nhanh chóng.

Rồi các dự án nằm giáp với địa phận Tp.HCM như Tp.Dĩ An (Bình Dương) cũng rất tiềm năng nhờ kết nối giao thông hạ tầng thuận tiện với thành phố qua các tuyến đường Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1...

Chính vì thế, việc phát triển giao thông kết nối sẽ tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản Tp.HCM và các tỉnh lân cận phát triển bền vững.

"Trong các chiến lược, quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của cả nước nói chung và ngành giao thông vận tải nói riêng, vùng Tp.HCM tiếp tục được xác định là đầu tàu kinh tế, là trung tâm công nghiệp, cảng biển, hàng không và logistics lớn của cả nước. Do đó, việc phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng sẽ tiếp tục được tăng cường, đẩy mạnh để tạo ra sự kết nối đa phương thức, mở ra không gian phát triển kinh tế mới, cơ hội mới, động lực mới cho tăng trưởng kinh tế - xã hội và tạo động lực phát triển vùng", ông Lê Đỗ Mười nhấn mạnh.

THIẾU THÔNG QUY HOẠCH

Phát triển Tp.HCM thành đô thị đa trung tâm, việc hình thành hệ thống giao thông vận tải đồng bộ, hiện đại vẫn tiếp tục được xác định là một trong ba đột phá chiến lược của Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XIII. Do vậy, những năm tới việc đầu tư hạ tầng kết nối được đặc biệt chú trọng, đặc biệt đối với khu vực vùng Tp.HCM là một trung tâm kinh tế lớn, năng động và nằm tâm điểm của Đông Nam Bộ kết nối với Tây Nam Bộ và thuận lợi trong giao thương quốc tế.

Theo Quyết định số 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng Tp.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, tổng diện tích toàn vùng Tp.HCM lên tới khảng 30 ngàn km2 được quy hoạch thành 4 tiểu vùng, gồm: Tiểu vùng đô thị Trung tâm (bao gồm Tp.HCM và vùng phụ cận các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); Tiểu vùng phía Đông (bao gồm: các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu); Tiểu vùng tây Bắc (bao gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương); Tiểu cùng phía tây Nam (bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Quyết định này của Thủ tướng Chính phủ đã tạo hành lang pháp lý quan trọng nhằm thu hút đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh và thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven. Bên cạnh đó, việc siết chặt quy trình thủ tục cấp phép dự án tại Tp.HCM đã khiến nguồn cung dự án mới trên địa bàn Tp.HCM sụt giảm đáng kể, càng làm cho thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia tình trạng đầu tư ồ ạt phát triển bất động sản tại một số khu vực, trong khi các khu vực khác có tiềm năng lại chưa được chú ý dẫn tới tình trạng mất cân bằng phát triển các đô thị vệ tinh, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, hầu hết những cơn sốt đất gần đây ở Việt Nam đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch. Thực tế thời gian qua, thông tin quy hoạch Vùng Tp.HCM điển hình như Thủ Đức, Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch kết nối hạ tầng Tp.HCM đi các tỉnh đã gây nên tình trạng sốt đất cục bộ tại một số khu vực, đẩy giá đất tăng chóng mặt, khó kiểm soát và gây rủi ro cao cho nhà đầu tư.

Ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Tp.HCM, cho biết: Tp.HCM đã chính thức phê duyệt đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng hiệu quả đất đai" và đang lấy ý kiến để ban hành kế hoạch thực hiện. Các thông tin quy hoạch hạ tầng nói chung của các dự án trọng điểm trong vùng Tp.HCM, cũng như cả nước đều được công bố công khai trên website và phương tiện thông tin đại chúng. Các nhà đầu tư nên thận trọng trước thông tin đồn thổi về việc quy hoạch, tạo dư luận để tăng giá đất, gây bất ổn, ảnh hưởng đến an ninh trật tự".