TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: "4-6 tỷ đồng chỉ mua được nhà nhỏ ở Sài Gòn, còn ở Bình Dương lại có nhà diện tích lớn"

Với bối cảnh nhà đất Tp.HCM đắt, nguồn cung khan hiếm thì việc người mua BĐS "ly tâm" đến các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương…là điều hết sức bình thường. Ở một khu vực mà liên quan giữa nhà cửa với công an việc làm thì Bình Dương đáp ứng tương đối đầy đủ. Mặc dù mức thu nhập không bằng Tp.HCM nhưng mức chi tiêu thấp hơn nên mức tích luỹ tài chính của người dân bằng thậm chí nhiều hơn Tp.HCM.

Về cơ hội nghề nghiệp, trường học, bệnh viện…đều có ở Bình Dương, người dân không nhất thiết phải ở Tp.HCM, thị trường BĐS khu vực này vì thế có tiền đề để phát triển. Với người mua mua để ở thì BĐS Bình Dương có nhiều cơ hội, bởi tại đây họ vẫn kiếm được công ăn việc làm, điều này là ổn nếu nói về mối liên quan giữa chốn an cư và việc làm, bởi nơi đây có nhiều công ty trong và ngoài nước cũng như là địa bàn của các khu công nghiệp.

Tại Bình Dương hiện nay, các CĐT chủ yếu tập trung xây chung cư để bán, trong khi các dự án nhà phố, biệt thự trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản lại rất ít. Với khoảng cách từ Bình Dương đến Tp.HCM không quá xa thì phân khúc này lực cầu đang rất lớn.

Quả thực, trong năm 2020, nguồn cung căn hộ Bình Dương chiếm đến 35% nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam, chỉ sau TP.HCM với gần 20.000 căn hộ thuộc các dự án mới được chào bán. Đây là nguồn cung bùng nổ mạnh nhất của thị trường này từ trước đến nay. Nguồn cung này sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2021. 

Trong khi ở phân khúc nhà phố lại rất "nhỏ giọt" nguồn cung. Chẳng hạn, tại khu vực Tân Uyên, Bàu Bàng, Thuận An hay Dĩ An hiện chỉ xuất hiện một số dự án như The Standard của An Gia (đang chào bán giá trên dưới 5 tỉ đồng/căn); Cité D’amour có giá 4.5-5 tỉ đồng/căn. Trước đó thì có New Land Bàu Bàng, Inco City Bình Dương, Phước Điền Citizen… nhưng loại hình nhà phố biệt lập, khép kín yên tĩnh thì lại rất khan hiếm. Chưa kể, việc tăng giá mạnh từ các dự án cũ khiến cho việc "săn" nhà phố tại khu vực này đã khó càng thêm khó.

Với những căn nhà phố có mức giá từ 4-6 tỉ đồng tại Bình Dương sẽ mắc nếu diện tích nhỏ, không có tiện ích nội khu, nhưng sẽ là hợp lý nếu diện tích lớn, được đầu tư bài bản về tiện ích sống. Với 4-6 tỉ đồng chỉ mua được nhà nhỏ ở Sài Gòn, còn ở Bình Dương lại có nhà diện tích lớn, có thể đủ cho 4-6 người trong gia đình ở. Với mức giá này, nhà phố Bình Dương có 2 nhóm đối tượng mua là mua để đầu tư và người mua thực ở chính địa phương đó mua để sinh sống lâu dài.

Theo tôi, nếu mua một nhà phố (có tiện ích) tại Bình Dương với mức giá 4-6 tỉ đồng thì sẽ không quá khó/bất tiện cho một cặp vợ chồng nếu làm việc ở Tp.HCM (hoặc vợ làm Bình Dương, chồng làm Tp.HCM) khi phương tiện di chuyển bằng ô tô đi làm. Họ vẫn sẵn sàng mua để được hít thở không khí trong lành, chủ nhật thư thái nghỉ ngơi ở vùng ven, sống cuộc sống nhẹ nhàng hơn thay vì tất bật ở trung tâm sầm uất, đó đang là thực tế về nhu cầu thị trường BĐS hiện nay.

Nếu ở độ tuổi 45-50 là độ tuổi thích sự nhẹ nhàng trong cuộc sống, còn độ tuổi từ 25-40 thì đang tìm kiếm cơ hội tăng trưởng nghề nghiệp. Tại Bình Dương, phân khúc nhà phố là phù hợp nếu người mua chọn đúng sản phẩm, vị trí hoặc có thể là một secondhome (ngôi nhà thứ hai) của các đối tượng khách hàng làm nơi để cuối tuần về đó để nghỉ ngơi. Tôi thì luôn đánh giá cao BĐS Bình Dương.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam: "Nhà phố 5-6 tỉ đồng tại Bình Dương vẫn mềm hơn Tp.HCM một nửa giá"

Hiện nay, các căn nhà phố có giá 5-6 tỷ đồng tại Bình Dương được tìm kiếm nhiều bởi mức giá này được xem là "mềm" so với giá nhà phố tại Tp.HCM (bằng một nửa giá). Tuy nhiên, với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tốc độ phát triển của kinh tế khu vực, nhà phố tại Bình Dương nhiều khả năng có giá trị gia tăng lớn trong dài hạn. Vậy nên, loại hình này trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn dành cho NĐT.

Tốc độ đô thị hóa tại Tp.HCM cao kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng nhanh nhưng nguồn cung tại đây đang dần khan hiếm khiến giá nhà luôn cao "ngất ngưởng". Do đó, các khu vực vùng ven Tp.HCM dần được chú ý bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng khiến cho kết nối giữa TP và các khu vực này ngày càng thuận tiện, nhanh chóng hơn. Trong đó, thị trường BĐS tại Bình Dương được xem là có sức hút bậc nhất.

Dù có giá cao hơn căn hộ, nhưng thị trường nhà liền thổ gần như chưa bao giờ giảm nhiệt do nhu cầu về loại hình BĐS này luôn rất lớn. Khác với căn hộ chung cư – thường chỉ có thể sử dụng cho mục đích cư trú hoặc cho thuê, nhà phố còn có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh. 

Ngoài ra, nhà phố còn có tính đa dụng hơn do có tổng diện tích sàn lớn nên chủ nhà có thể kết hợp việc sinh sống cùng với cho thuê mặt bằng kinh doanh. Các phòng trống tầng trên còn được tận dụng cho mục đích cho thuê ở. Từ đó, giá trị sinh lợi của nhà phố dưới góc nhìn về tài chính cũng cao hơn căn hộ.

Nếu giá căn hộ thường có xu hướng tăng trưởng đều, biên độ tăng nhỏ thì nhà phố có giá trị tăng nhanh, thậm chí có khi giá trị thực tăng đến vài lần chỉ trong vài năm tùy vào độ phát triển của cơ sở hạ tầng và khu đô thị xung quanh. Như vậy, ngoài nhu cầu ở, nếu xét thêm yếu tố đầu tư sinh lời thì nhà phố rõ ràng là lựa chọn được thu hút người mua hơn so với căn hộ.

Thực tế, với 5-6 tỷ đồng, nhà đầu tư đã có thể mua được nhà phố biệt lập có vị trí đẹp tại Bình Dương, gần các tiện ích xã hội cần thiết như trường học, bệnh viện, khu mua sắm... Dự án của các đơn vị phát triển BĐS uy tín cũng sẽ giúp cư dân được thừa hưởng đầy đủ các tiện ích nội khu, góp phần nâng cao giá trị sống cho chủ nhân ngôi nhà. Tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với sự "đổ bộ" của các tập đoàn lớn vào của khu đông Tp.HCM và khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai sẽ đẩy mạnh nhu cầu về nhà ở tại đây. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng tốt giúp kết nối Tp.HCM với Bình Dương thuận tiện hơn nhiều cũng khiến giá nhà ở đây tăng theo nhu cầu ở thực. Như vậy, tính thanh khoản của thị trường nhà ở nói chung tại đây cũng sẽ ở mức cao.

Tuy nhiên, chỉ nên chọn nhà phố biệt lập của nhà phát triển BĐS uy tín, những đơn vị có kế hoạch phát triển cụ thể cho dự án. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông. Kiểm tra thông tin, khảo sát kỹ vị trí khu đô thị để đánh giá đúng tiềm năng phát triển của BĐS mà nhà đầu tư muốn mua cũng rất quan trọng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam: "Nhóm nhà phố liên kế, nhà phố thương mại tại Bình Dương có giá dao động từ 4-7 tỉ đồng/căn được quan tâm mạnh"

Theo tôi, ở khu vực Tân Uyên (Bình Dương) các dự án nhà phố có giá từ 5-6 tỉ đồng/căn là khá phù hợp với nhu cầu thị trường, không quá cao cũng không quá thấp. Đặc biệt, những dự án nhà nằm trong khu biệt lập có an ninh, dịch vụ hỗ trợ sẽ là những sản phẩm được cả NĐT lẫn người dân địa phương tìm kiếm mạnh, mức độ tăng giá sẽ khá tốt.

Trong những năm gần đây, ngoài căn hộ, Bình Dương hay Đồng Nai phát triển rất tốt về nhà phố, đất nền. Xét về mức giá, nơi này nhà phố còn thấp hơn so với Tp.HCM nên lượng NĐT từ Tp.HCM đổ về đây tìm mua khá lớn.  

Thực tế, nhu cầu về phân khúc BĐS liền thổ tại Bình Dương luôn ở mức cao. Theo đó, việc các CĐT phát triển nhóm sản phẩm nhà phố tại khu vực này vẫn đạt hiệu quả tốt trong những năm qua. Mặc dù, cản trở tại Bình Dương là việc di chuyển từ Tp.HCM về đó sinh sống nhưng nhóm nhà phố liên kế, nhà phố thương mại có mức giá dao động từ 4-7 tỉ đồng/căn lại được thị trường khá qua tâm.

Chẳng hạn, tại Tân Uyên, tôi đánh giá dự án nhà phố có mức giá 5-6 tỉ đồng/căn là phù hợp với nhu cầu thị trường, không quá cao cũng không quá thấp. Đặc biệt, những dự án nhà nằm trong khu biệt lập có an ninh, dịch vụ hỗ trợ sẽ là những sản phẩm được cả NĐT lẫn người dân địa phương tìm kiếm mạnh, mức độ tăng giá sẽ khá tốt.

Mặc dù quỹ đất tại Bình Dương còn dồi dào so với Tp.HCM nhưng BĐS liền thổ (gồm đất nền, nhà phố, biệt thự) vẫn là nhóm sản phẩm về lâu dài càng hạn chế quỹ đất. Nếu dự án nằm ở khu vực phù hợp, kết nối giao thông thuận tiện, tiện ích nội – ngoại khu đảm bảo thì chắc chắn tốc độ tăng giá sẽ rất tốt.

Chưa kể, nhu cầu liên quan đến nhà đất so với căn hộ luôn cao hơn nhiều. Đó là tâm lý chung của người Việt Nam. Nếu căn hộ phục vụ nhu cầu ở là chủ yếu thì căn nhà phố, miếng đất luôn là sản phẩm mà đa số người Việt mong muốn sở hữu, đặc biệt mua để dành, để đầu tư.

Ở tất cả các tỉnh có tốc độ đô thị hoá cao thì đều có quan điểm kiểm soát siết chặt lại để phát triển các khu đô thị, nhằm chuẩn hoá, hạn chế phân lô bán nền. Theo đó, để có dự án được phê duyệt ở phân khúc nhà phố, biệt thự là không phải đơn giản, tốn nhiều công sức, phải đáp ứng nhiều tiêu chí mà tỉnh, thành phố đó yêu cầu. Vì thế, những dự án như vậy chắc chắn nhận được rất nhiều sự quan tâm của NĐT cũng như người dân địa phương có nhu cầu mua ở.

Phương Nga