Áp lực dòng tiền cho dự án mới

FiinRatings thông báo kết quả Xếp hạng Tín nhiệm Dài hạn Nhà phát hành lần đầu đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (MCK: VPI) ở mức BB+ với triển vọng Ổn định.

Theo đó, qua dữ liệu phân tích đánh giá của FiinRatings nhận định, doanh nghiệp bất động sản này có khá nhiều điểm mạnh.

Cụ thể, VPI là doanh nghiệp có gần 20 năm kinh nghiệm trên thị trường, có lịch sử hoạt động tốt, khẳng định được thương hiệu của Công ty trong lĩnh vực bất động sản dân cư.

Công ty hiện có quỹ đất lớn với quy mô 755 ha, có khả năng góp phần hỗ trợ cho sự tăng trưởng và phát triển của Công ty trong giai đoạn 5-10 năm tới.

Bên cạnh đó, VPI có sự am hiểu sâu về thị trường, có tầm nhìn trong việc phát triển quy hoạch. Nhìn vào thực tế, công ty lựa chọn các dự án có vị trí đắc địa, được thể hiện qua các dự án đã thực hiện có tỉ lệ hấp thụ tốt như the Terra - An Hưng, Grandeur Palace - Giảng Võ, The Van Phu Victoria, The Terra Hào Nam, ...

VPI có năng lực triển khai dự án tốt, điều này đã được thể hiện qua giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng 2009-2013, và giai đoạn ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, đi đôi với những điểm mạnh thì doanh nghiệp này vẫn bộc lộ một số yếu điểm như sau:

Chiến lược đẩy mạnh phát triển quỹ đất trong giai đoạn 2022-2025 của VPI có khả năng sẽ ảnh hưởng tới đòn bẩy tài chính của Công ty trong 1-2 năm tới, do nhu cầu vay vốn tăng cao để triển khai các dự án. Tỉ lệ này trong năm 2021 (1,1 lần) hiện đã cao hơn mức trung bình ngành và dự kiến sẽ chạm mức 1,8 lần trong 2022. Điều này sẽ gây áp lực lên hồ sơ rủi ro tài chính, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của Công ty, đặc biệt là trong trung hạn nếu thị trường bất động sản có những biến động theo hướng tiêu cực.

Song song với kịch bản dòng tiền tốt hơn dự kiến, FiinRatings cảnh báo các rủi ro kinh doanh chính của Văn Phú - Invest cũng sẽ đến từ một số dự án đầu tư lớn thuộc các địa bàn tương đối mới như Hải Phòng, Thanh Hóa, Thừa Thiên - Huế, Cần Thơ… Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của VPI được dự báo sẽ chịu nhiều áp lực do dòng tiền cho phát triển các dự án sau phụ thuộc vào dòng tiền thu từ các dự án đã mở bán.

Đáng chú ý, phần lớn các dự án trọng điểm, có giá trị đầu tư cao trong giai đoạn 2022-2024 của VPI đều nằm ở các khu vực thành phố vệ tinh, là địa bàn tương đối mới đối với Công ty. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng triển khai các dự án, tác động tới tiến độ bán hàng và hiệu quả hoạt động của VPI.

FiinRatings cũng đánh giá mức độ đòn bẩy tài chính của VPI hiện ở mức tương đối cao so với mức trung bình ngành và dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong 1-2 năm tới do VPI chủ trương tăng cường đẩy mạnh việc mở rộng quỹ đất trong giai đoạn 2022-2026, chuẩn bị cho việc phát triển dự án trong 5-10 năm tới, dẫn tới nhu cầu huy động vốn được dự đoán sẽ tăng mạnh. Hệ số nợ vay/ vốn chủ sở hữu hiện ở mức 1,1 lần vào cuối năm 2021.

Ngoài ra, tỉ lệ bao phủ nợ vay thể hiện qua chỉ số nợ vay/biên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) năm 2021 của VPI ở mức 6 lần, cao hơn đáng kể so với thời gian đáo hạn nợ trung bình của công ty hiện ở mức 2,02 năm. Tỉ lệ này theo dự báo của FiinRatings vẫn sẽ ở mức tương đối cao trong các năm tới.

FiinRatings nhận định, việc đẩy mạnh hoạt động vay nợ để tài trợ cho các dự án bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản hiện đang chịu nhiều tác động đến từ việc biến động mạnh của giá nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát và nguồn cung tín dụng của ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực bất động sản đang bị thu hẹp và thận trọng hơn sẽ làm tăng đáng kể rủi ro tài chính của VPI.

Kết quả kinh doanh quý đầu năm khởi sắc

Theo BCTC ghi nhận kết quả kinh doanh hợp nhất quý I/2022 của doanh nghiệp với doanh thu thuần đạt 697 tỷ đồng, cao hơn gấp 5 lần so với cùng kỳ. Cơ cấu nguồn thu chủ yếu đến từ công trình nhà ở cao tầng thuộc dự án The Terra An Hưng và công trình thấp tầng tại The Grandeur Giảng Võ.

Giá vốn bán hàng tăng mạnh 531% lên 497 tỷ đồng đã kéo biên lãi gộp của VPI giảm từ 41,7% ở quý cùng kỳ về 28,7%.

Trong kỳ, doanh thu tài chính ghi nhận hơn 18 tỷ đồng từ lãi tiền gửi, cho vay. Chi phí bán hàng tăng 535% lên 53 tỷ đồng, chi phí tài chính và chi phí quản lý đồng thời cũng ghi nhận tăng.

Sau khi khấu trừ đi mọi chi phí, VPI lãi sau thuế gần 65 tỷ đồng, cao hơn gấp 10 lần so với cùng kỳ.

Năm 2022 VPI đặt mục tiêu đạt 2.600 tỷ đồng tổng doanh thu hợp nhất, gần như đi ngang so với năm 2021. Chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế 538 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 430 tỷ đồng, tăng 25% so với lợi nhuận đạt được năm 2021.

Như vậy, sau 3 tháng hoạt động đầu năm doanh nghiệp đã thực hiện được gần 27% mục tiêu doanh thu nhưng mới thực hiện được 15% mục tiêu lợi nhuận.

Tính đến ngày 31/3, tổng tài sản của VPI ghi nhận 10.142 tỷ đồng, tăng 307 tỷ đồng so với đầu năm. Hàng tồn kho chiếm 4.092 tỷ đồng trong tổng tài sản, đáng chú ý là giá trị tồn kho tại dự án nhà ở thương mại hỗn hợp tại phân khu số 2, KĐT phía nam TP.Bắc Giang tăng 1.004 tỷ đồng.

Nợ phải trả ở cuối quý I ghi nhận tăng khoảng 7% lên 6.922 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính chiếm gần 64% tổng dư nợ.

Nhìn vào cơ cấu doanh thu cả năm 2022, các dự án The Terra -  An Hưng, Grandeur Palace Giảng Võ, Terra Hào Nam và Oakwood Residence Hà Nội ước tính mang về cho VPI khoản doanh thu 900 tỷ đồng, còn phần lớn đến từ dự án “đòn bẩy” Vlasta Sầm Sơn (Thanh Hóa).

Trên thị trường, chốt phiên ngày 17/5 cổ phiếu VPI đang dừng ở vùng giá 61.000 đồng/cổ phiếu (tăng 3,57%).