Ngân sách chưa chắc được hưởng lợi 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM - cho rằng, việc trả lại một lượng lớn hồ sơ nhà đất trong ba tháng qua là vấn đề lớn, cần xem lại. Theo quy định, thời gian giải quyết hồ sơ kê khai thuế là năm ngày nhưng hiện nay mười ngày vẫn chưa xong. Điều này ảnh hưởng đến kinh tế, xã hội. 

“Cơ quan thuế không nên vin vào việc nghi anh này, nghi anh kia mà làm cho các hoạt động giao dịch BĐS đứng lại. Nhà nước cần có trách nhiệm tháo gỡ ngay việc này. Trong các hồ sơ bị trả về, tôi tin tất cả đều kê khai trên mức giá sàn trong bảng giá đất mà UBND TPHCM đã ban hành. Trên thực tế, có tình trạng kê khai giá trong hồ sơ thấp hơn giá bán. Nhưng cũng có nhiều người bán nhà, bán đất do cần tiền gấp hoặc căn nhà có phong thủy không tốt… Họ chấp nhận bán giá thấp hơn giá thị trường. Do đó, ngành thuế cần làm việc “thấu tình đạt lý” - ông nói.

Các chuyên gia cho rằng cách làm hiện nay của cơ quan thuế gây những ách tắc, đình trệ không nên có đối với người dân (trong ảnh: Người dân làm thủ tục nhà đất ở Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP.Thủ Đức) - Ảnh: Hoa Lài

Luật sư Trần Xoa - chuyên gia về thuế - cho rằng, theo Nghị định 12/2015/NĐ-CP, nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc mức giá thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu thuế theo giá đất Nhà nước. Nếu giá nhà, đất trong hợp đồng cao hơn mức giá do Nhà nước quy định thì mức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là 2%, lệ phí trước bạ tính theo giá trong hợp đồng. Hiện nay, có trường hợp trị giá miếng đất, căn nhà theo giá Nhà nước chỉ khoảng 100 triệu đồng, người dân kê khai giá gấp đôi nhưng cơ quan thuế vẫn không chấp nhận. Đây chính là chỗ vướng. 

Theo ông, việc Bộ Tài chính gửi văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phải nâng giá đất theo sát giá thị trường để làm căn cứ tính thuế là vô lý bởi khung giá đất của các tỉnh, thành đều căn cứ khung giá đất của Chính phủ (không thấp hơn mức tối thiểu và không cao hơn mức tối đa). Cũng có ý kiến đề nghị, giá đền bù thì tính theo bảng giá Nhà nước, còn giá kê khai để tính thuế thì lấy giá Nhà nước nhân đôi, nhân ba lần. Nếu như vậy thì quá thiệt cho người dân và làm tăng các vụ kiện tụng liên quan đến đất đai. 

“Cần phải xem lại cách làm bởi nó không hiệu quả về lâu dài. Nếu chuyển hồ sơ qua công an nhưng kết quả điều tra không thể kết luận người dân vi phạm hình sự (trốn thuế trên 100 triệu đồng), người dân thiệt hại thì ai chịu trách nhiệm? Chẳng hạn họ bị bên mua hủy giao dịch, bị ảnh hưởng uy tín” - luật sư Trần Xoa đặt vấn đề. 

Thạc sĩ Trần Minh Hiệp - Giám đốc Công ty TNHH Học viện doanh nhân Tax Law, giảng viên Khoa Thương mại, Trường đại học Luật TPHCM - cho rằng, hiện cán bộ thuế cảm tính trong xác định giá, không có căn cứ pháp lý cho việc trả hồ sơ. Điều này tạo ra sự tùy tiện trong cách xử lý, gây bất bình đẳng giữa những người nộp thuế.

Ngành thuế cho rằng truy thu được 180 tỷ đồng thông qua việc yêu cầu nhiều hồ sơ kê khai lại giá là tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, theo ông Trần Minh Hiệp, ngành thuế chỉ tính đến số tiền thu được mà không tính toán thiệt hại cho xã hội (người nộp thuế) và chi phí để thu số tiền tăng thêm này. Để ngành thuế thu thêm được số tiền trên, người dân đã bị buộc đi lại nhiều lần, phải nghỉ việc để khai báo lại thuế nên bị trễ cơ hội kinh doanh, nhận thanh toán trễ, cơ quan thuế phải tốn thêm nhiều nhân sự để xử lý công việc, chi phí cho việc thu thuế gia tăng, chưa kể có thể phát sinh tiêu cực. 

Cũng theo ông Trần Minh Hiệp, ngành thuế đang vi phạm nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên về hợp đồng. Nếu cá nhân thật sự có hành vi trốn thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngành thuế căn cứ vào quy định của pháp luật mà xử lý chứ không thể hợp thức hóa bằng việc cho phép khai lại. Cách xử lý tùy tiện của cơ quan thuế dẫn đến tình trạng “lờn thuốc”, gây hệ lụy không nhỏ cho việc quản lý BĐS. 

Cách làm nặng cảm tính 

Theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TPHCM và các tỉnh đã ban hành bảng giá sàn để tính thuế khi chuyển nhượng BĐS. Vì vậy, trong khi Nhà nước chưa có các cơ chế, chính sách khác thì UBND tỉnh, thành nên xem xét điều chỉnh bảng giá sàn của giá nhà đất, nếu thấy thấp thì có thể nâng lên bởi việc này nằm trong thẩm quyền của địa phương.

Ông cho hay, ở nhiều quốc gia, khi định giá trị tài sản, họ dùng phương pháp định giá hàng loạt, chấp nhận mức giá đạt khoảng 70 - 80% giá thị trường và đánh thuế trên mức đó chứ không đòi hỏi từng trường hợp cụ thể phải đúng giá. Trong bối cảnh chưa có bảng giá sàn điều chỉnh, người dân kê khai bằng hoặc cao hơn giá sàn hiện hành thì không vi phạm pháp luật nên cần chấp nhận để xã hội vận hành bình thường. Nhà nước có thể thu sót, thu chưa đủ nhưng bù lại, người dân cũng dùng số tiền này tăng chi tiêu mua sắm, đầu tư phát triển các lĩnh vực khác, về tổng thể là có lợi cho nền kinh tế. Do đó, không nên so đo với người dân. 

Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partner - nhận định, các văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, Cục Thuế thời gian qua về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS chỉ là văn bản mang tính chỉ đạo nghiệp vụ chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật. Đó không phải là căn cứ pháp lý để thực thi. Căn cứ pháp lý phải là luật, nghị định, thông tư. Phải có một văn bản mang tính quy phạm pháp luật làm căn cứ để tính giá; nếu muốn sửa đổi việc kê khai tính thuế theo giá thị trường thì phải sửa đổi các quy định đi kèm, trong đó có quy định về giá thu hồi, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng: “Không thể nào tính tiền thuế theo giá cao, đền bù giá thấp theo bảng giá của Nhà nước (khi thu hồi đất) bởi nó gây mâu thuẫn giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người dân. Nếu muốn người dân kê khai theo giá thị trường, Nhà nước phải sửa đổi các quy định liên quan, đồng bộ hóa hệ thống quy định pháp luật”, luật sư Trần Minh Cường nói. 

Theo thạc sĩ Trần Minh Hiệp, với cách ấn định thuế suất theo tỷ lệ % trên giá chuyển nhượng hiện hành, dù mức thuế suất cao hay thấp, người nộp thuế cũng có xu hướng khai giá thấp để giảm thuế. Trong dài hạn, cần thu thuế trên thu nhập thực tế phát sinh với mức thuế suất 20% như bản gốc của Luật Thuế TNCN năm 2007. Cần có quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với các giao dịch BĐS. Chứng từ thanh toán qua ngân hàng là căn cứ xác định chi phí và doanh thu của bên chuyển nhượng. 

Người dân cần kê khai giá trung thực để đảm bảo quyền lợi Khi giao dịch chuyển nhượng BĐS, người dân cần kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ giá thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán, hồ sơ khai thuế nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi. Nếu kê khai giá thấp hơn để né thuế, cả người mua và người bán sẽ đối mặt nhiều rủi ro.  Thứ nhất, nếu trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên có thể bị xử lý hình sự. Với mức thuế TNCN 2% như hiện nay, nếu người bán kê khai giá thấp hơn từ 5 tỷ đồng là có thể bị xử lý hình sự. Nếu trốn thuế từ 100 - 300 triệu đồng sẽ bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm. Nếu trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng thì phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ một đến ba năm. Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên sẽ phạt tiền từ 1,5 - 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ hai đến bảy năm.  Thứ hai, người bán có nguy cơ mất phần lớn tài sản nếu như người mua không hoàn trả đúng số tiền đã thỏa thuận bằng miệng, giấy viết tay riêng mà chỉ trả đúng số tiền được công chứng trên hợp đồng. Khi xảy ra thưa kiện, tranh chấp, người bán sẽ thua kiện do không có bằng chứng chứng minh khoảng chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả.  Thứ ba, việc kê khai giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế thanh toán có thể khiến hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi đó thiệt hại sẽ nghiêng về người mua nếu như người bán có ý đồ xấu, không hoàn trả đúng số tiền người mua đã đặt cọc, thanh toán một phần trước đó.  Luật sư Trần Xoa - chuyên gia thuế

Thanh Hoa - Bích Trần