Từ Nghị định 10/2023/NĐ-CP...

“Mọi việc đủ cả, chỉ thiếu gió Đông” - câu nói của Gia Cát Khổng Minh trước đại chiến Xích Bích cũng giống như tâm trạng nhiều chủ đầu tư bất động sản bây giờ khi cả lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đều sụt giảm mạnh, đặc biệt với các dự án nghỉ dưỡng.

Nếu ở quý I/2022, nguồn cung bất động sản đạt hơn 5.200 sản phẩm, lượng giao dịch đạt hơn 3.750 sản phẩm và tăng lên trong quý II/2022 với nguồn cung đạt 6.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt gần 4.500 sản phẩm, thì sang quý III/2022 bắt đầu đi xuống khi nguồn cung đạt 4.500 sản phẩm và lượng giao dịch đạt 2.250 sản phẩm, tới quý IV/2023, nguồn cung chỉ còn hơn 2.200 sản phẩm, lượng giao dịch sụt giảm trầm trọng về mức 750 sản phẩm.

Qua quý I/2023, thị trường gần như đóng băng khi chỉ có 20 dự án được chào bán với 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc với lượng giao dịch vỏn vẹn 58 căn, giảm đến 98% so với cùng kỳ năm 2022. Đặc biệt, sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) gần như vắng bóng. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam cho biết, trong quý đầu năm nay, rất ít chủ đầu tư có sản phẩm tung ra thị trường và tiếp tục áp dụng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu tiêu dùng bất động sản, một số chủ đầu tư còn đưa ra mức chiết khấu lên đến 40% giá chào bán, nhưng tình hình vẫn không mấy khả quan.

Nhìn chung, tâm lý phổ biến trên thị trường hiện nay là “chờ đợi”: “Chờ” cho khó khăn mau qua đi và “đợi” các quyết sách từ phía cơ quan quản lý nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, đặc biệt đối với các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng như condotel, officetel…

Giữa tháng 4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Tuy nhiên, những điều kiện kèm theo sau đó vẫn cho thấy việc đưa loại hình bất động sản nêu trên vào một khung pháp lý hoàn chỉnh là không dễ dàng. Trong đó, vấn đề lớn nhất là điều kiện để cấp giấy chứng nhận “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện chưa cơ quan quản lý nào có trách nhiệm trong việc xác định “đủ điều kiện” cho các dự án condotel, officetel… Lấy ví dụ, căn hộ chung cư (sản phẩm gần condotel nhất) có thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản, còn condotel thì chưa. Vậy như thế nào thì được coi là “đủ điều kiện” và nếu không đủ thì sẽ ra sao là câu hỏi được quan tâm.

Điều này, như chia sẻ của một số lãnh đạo doanh nghiệp, sẽ liên quan đến quá trình tái cấp vốn ngân hàng cho một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng sắp tới. Nguyên tắc cấp vốn cho các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng hiện nay ngoài tài sản đảm bảo là chính dự án, còn dựa trên khả năng trả nợ vay của chủ đầu tư, hay nói cách khác là tính thanh khoản của dự án, trong khi yếu tố này phụ thuộc rất lớn vào việc dự án có cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng cho khách hàng hay không.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho thấy, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng từ gần 784.000 tỷ đồng cuối tháng 12/2022 lên hơn 800.000 tỷ đồng vào cuối tháng 3/2023. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, dư nợ tín dụng cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như không tăng, ở quanh mức 32.000 tỷ đồng, kéo theo tỷ lệ dư nợ/tổng dư nợ bất động sản giảm từ 5% xuống 4,1% trong 9 tháng vừa qua.

Trên thực tế, ghi nhận dư nợ tín dụng cho lĩnh vực này đã không tăng từ năm 2019 tới nay, khi rắc rối về khung pháp lý các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu phát sinh. Trong giai đoạn này, đa phần chủ đầu tư lớn đều dựa vào nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt hơn đã đẩy các doanh nghiệp vào thế khó, khiến nhiều dự án bất động sản bị ngưng trệ, nguồn cung ra thị trường vì thế cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Do thanh khoản tắc nghẽn, nên doanh nghiệp không có nguồn thu để trang trải các chi phí, bao gồm cả các khoản vay đáo hạn ngân hàng ban đầu ở các dự án nghỉ dưỡng.

Tại hội nghị đối thoại ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản diễn ra hồi tháng 2/2023, đại diện Novaland thừa nhận doanh nghiệp này gặp khó rất lớn ở 2 dự án trọng điểm là Aqua City tại Đồng Nai và Novaworld Phan Thiết tại Bình Thuận. Theo vị này, nếu 2 dự án được hoãn và giãn nợ từ 24-36 tháng, Novaland sẽ có nguồn tiền để duy trì sự ổn định của Công ty.

Riêng dự án Novaworld Phan Thiết, vị này cho biết, Novaland xin phép Bộ Tài chính đề cử một công ty giúp định giá tiền sử dụng đất tại dự án, bởi nếu không đóng được tiền sử dụng đất thì không phát hành được hợp đồng mua bán, không làm được sổ đỏ cho khách hàng. Tới tháng 4/2023, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã có chỉ đạo liên Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường lập Tổ công tác, phối hợp với 2 tỉnh Đồng Nai và Bình Thuận để gỡ vướng cho các dự án của Novaland.

... Đến Thông tư số 02/2023/TT-NHNN

TS. Phạm Anh Khôi, Tổng giám đốc FINA, Dat Xanh Services cho rằng, khách hàng của phân khúc bất động sản hầu hết là người “có điều kiện”, họ chọn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… chủ yếu là dạng second home (ngôi nhà thứ hai) để nghỉ dưỡng, đầu tư hoặc cho thuê lấy lãi.

“Tuy nhiên, khi kinh tế khó khăn, việc thu hút người mua bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều trở ngại. Chưa kể, thị trường bất động sản có tính chu kỳ, chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền… khởi sắc thì bất động sản nghỉ dưỡng mới tích cực. Độ trễ của chu kỳ này thường kéo dài tối thiểu 1-2 năm”, ông Khôi cho hay.

Bởi vậy, vấn đề lớn nhất đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng hiện nay là được hoãn, giãn nợ như tinh thần của Thông tư số 02/2023/TT-NHNN mới ban hành. Việc không bị chuyển nhóm nợ sẽ giúp doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận dòng vốn mới, giải quyết các khó khăn trước mắt.

Cần lưu ý rằng, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản nghỉ dưỡng cũng là tháo “chốt” cho nhiều doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác như xây dựng, du lịch... Trong chia sẻ gần đây, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình, chủ thầu chính cho nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn trên cả nước cho biết, trước áp lực phải triển khai công trình vì đã nhận giấy phép đầu tư, nhà thầu buộc phải huy động vốn để xây dựng. Sản phẩm làm ra rất nhiều, nhưng xây xong mà không có nguồn thu thì chủ đầu tư khó mà thanh toán cho nhà thầu.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, dòng vốn tín dụng đóng vai trò tài trợ lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện tại và sắp tới. Hệ thống ngân hàng chắc chắn vẫn sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững trở lại.

Theo đó, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản, đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn - trung hạn, khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý… để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, xem xét cho vay mới đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua trên nền tảng giá cả được đưa ra ở mức hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lưu ý thêm, để tháo gỡ khó khăn về vốn, chủ đầu tư không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý bớt tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc khác của mình, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu đến hạn, đặc biệt trong giai đoạn 2023-2024. Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, chuyển nhượng dự án... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động. Các doanh nghiệp có kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, thực hiện đúng các cam kết để lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, từ thị trường.