Theo ghi nhận của VnExpress bốn tháng qua cho thấy mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ truyền thống là nhà phố mặt tiền bỏ trống số lượng lớn. Giá thuê các mặt bằng này có xu hướng tăng phổ biến 15-20% và tăng cao nhất 30% so với giai đoạn đại dịch bùng phát (2020-2021), song ngay cả mặt bằng nhà phố ổn định giá thuê, chỉ tăng 5-7% một năm vẫn vắng khách.

Theo đó, giữa cuối tháng 4, đi dọc theo tuyến đường Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, phố thời trang Nguyễn Trãi, phố Tây Bùi Viện (quận 1), nhà phố mặt tiền từng một thời kinh doanh sầm uất, nay bỏ trống hàng loạt. Trước đây, các mặt bằng này được thương hiệu trong nước, doanh nghiệp Việt Nam quy mô vừa và nhỏ hoặc đơn vị kinh doanh cá thể thuê, song hiện nay nhiều khách thuê cũ đã rời đi, khách mới chưa đến, khiến mặt bằng bị trống tăng lên.

Ở thị trường mặt bằng bán lẻ hiện đại (quận 1) là các khu trung tâm thương mại, bức tranh tương phản rõ rệt khi báo cáo của các đơn vị khảo sát thị trường bất động sản thương mại CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers đều cho biết tỷ lệ lấp đầy mặt bằng đạt trên 90%, đa phần là khách thuê quốc tế. Cá biệt một số trung tâm thương mại đạt tỷ lệ lấp đầy lên đến 95-100%. Khảo sát này không bao gồm một số ít tòa tháp thương mại chủ động đóng cửa để nâng cấp, cải tạo.

Cụ thể, Cushman & Wakefield cho biết giá thuê trung bình toàn thị trường mặt bằng trung tâm thương mại TP HCM quý I tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái, lấp đầy trên 90%. Cá biệt trung tâm thương mại xếp hạng sang tọa lạc trên tuyến đường Nguyễn Huệ, giá thuê mặt bằng tầng trệt lên ngưỡng 300-350 USD mỗi m2 một tháng, đã lấp đầy do vị tí đắc địa và giới hạn nguồn cung.

Đơn vị này cho biết thêm, quý vừa qua thị trường mặt bằng bán lẻ ghi nhận một số trung tâm thương mại chủ động đóng cửa để cải tạo, nâng cấp sau đại dịch nhưng dự kiến khi các khu mua sắm này mở trở lại, giá thuê sẽ có xu hướng tăng cao hơn và có sẵn nguồn khách đặt hàng thuê trước.

Tương tự, báo cáo mặt bằng bán lẻ TP HCM của CBRE Việt Nam cũng cho thấy quý đầu năm, giá chào thuê mặt bằng tầng trệt ở các trung tâm thương mại vị trí đắc địa thuộc quận 1 đạt mức trung bình 224 USD mỗi m2 một tháng, chưa gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí dịch vụ. Tỷ lệ lấp đầy các khu trung tâm thương mại theo dữ liệu của đơn vị này lên đến 94%, chủ yếu hút nhà bán lẻ nước ngoài. Chỉ trong quý đầu năm, thị trường ghi nhận thêm hơn 20 thương hiệu mở mới và mở rộng để tăng hiện diện tại TP HCM.

Còn theo khảo sát của Colliers Việt Nam, trong các tháng 1, 2 và 3, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các tòa tháp trung tâm thương mại TP HCM ghi nhận tăng 3% so với cùng kỳ, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%. Khách thuê mới điển hình có thể kể đến là thương hiệu quốc tế: Uniqlo, Muji, Haidilao, Beauty in the pot, Arabica đang tăng hiện diện tại Việt Nam với tốc độ mở rộng cửa hàng khá nhanh.

Nhìn nhận diễn biến trái ngược trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng có sự khác biệt lớn giữa mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hiện đại và nhà phố lẻ truyền thống. Hai phân khúc mặt bằng bán lẻ này phục vụ các nhóm đối tượng khách thuê khác nhau, dẫn đến chiến lược kinh doanh và ngân sách cũng có nhiều khác biệt.

Bà phân tích, thị trường mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm mua sắm hiện đại, có bố trí tích hợp nhiều tiện ích dịch vụ và thu hút khách đến tham quan, mua sắm, trải nghiệm vẫn được nhiều nhà bán lẻ quốc tế để mắt hơn là mặt bằng đơn lẻ. Trong quý I, các thương hiệu châu Á như Nhật Bản, Thái Lan, Hàn Quốc đổ bộ vào các trung tâm thương mại khá nhiều do chiến lược nhận diện thương hiệu cần sự tương tác với khách hàng tại các điểm mua sắm này.

Thạc sĩ Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia cũng nhận xét phân khúc mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại hiện đại có đối tượng khách thuê chủ yếu là thương hiệu quốc tế hoặc các thương hiệu lớn trong nước. Nhóm khách thuê này thường hoạt động có chiến lược dài hơi, ngân sách thuê ổn định, ngoài phục vụ việc kinh doanh, vị trí mặt bằng còn thể hiện vị thế và đóng góp vào chiến lược tăng nhận diện thương hiệu.

Ở chiều ngược lại, mặt bằng bán lẻ là nhà phố mặt tiền truyền thống thường phục vụ nhóm đối tượng khách thuê trong nước, là doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc kinh doanh cá nhân đơn lẻ, ngân sách thuê hạn chế, chiến lược kinh doanh ngắn hạn hơn, nhu cầu thuần túy là bán hàng chứ không đặt nặng thương hiệu.

Ông Hà phân tích thêm, ưu điểm của mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm thương mại hiện đại cũng vượt trội hơn so với nhà phố mặt tiền ở các khía cạnh: không gian mua sắm rộng lớn, đa dạng, nhiều trải nghiệm, tích hợp các tiện ích, đông đảo khách ghé thăm. Mặt khác, hành vi tiêu dùng có xu hướng chuộng mua sắm trải nghiệm cũng góp phần lý giải thực trạng trung tâm thương mại vẫn hút khách thuê, còn nhà phố mặt tiền bỏ trống như hiện nay.

Theo ông Hà, điểm khác biệt lớn nhất là khách thuê trung tâm thương mại có khả năng chịu đựng khó khăn tốt hơn khách thuê nhà phố lẻ, dẫn đến giá thuê trung tâm thương mại tăng nhưng vẫn lấp đầy còn nhà phố mặt tiền chịu cảnh bị trống hàng loạt.

Trung Tín