Cuộc họp bàn hướng mở cho vấn đề Tuổi Trẻ phản ánh về thực trạng bất cập trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới gây khó cho người dân trên địa bàn TP.HCM. Trong bài viết này, Tuổi Trẻ trích ý kiến các chuyên gia về hướng mở sau thông tin mới từ cuộc họp ngày 11-5.

Mỗi nơi làm mỗi kiểu

Nhiều nơi cư dân đã khổ nhọc từ nhiều năm do không được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây nhà... Cơ quan chủ trì về quy hoạch, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, vẫn khẳng định hoàn toàn không có vướng mắc trong quan điểm cho chuyển mục đích, cấp phép xây dựng đối với đất trong khu dân cư xây dựng mới. 

"Quận huyện nói vướng phải chỉ rõ vướng chỗ nào..." - ông Trương Trung Kiên, phó giám đốc sở này, nói.

Giải quyết vướng mắc này, các quận Bình Tân, quận 12, quận 8... giải quyết cho chuyển mục đích, cấp phép xây dựng có thời hạn (phép tạm) đối với đất dân cư xây dựng mới. Trong khi đó, các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không giải quyết cho tách thửa, chuyển mục đích, không cấp phép xây dựng.

Ông Nguyễn Hải Long, trưởng phòng tư vấn pháp lý Công ty Luật TNHH AGL, lại cho rằng việc chuyển mục đích, cấp phép có bị hạn chế khi "dính" quy hoạch đất dân cư xây dựng mới.

Ông Long dẫn chứng: khi người dân nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng mà quy hoạch là đất dân cư xây dựng mới thì cơ quan cấp phép chỉ giải quyết cho xây dựng có thời hạn (phép tạm). Mà phép tạm thì có thể bị tháo dỡ không đền bù khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Như vậy, người dân không thể yên tâm khi xây nhà để ở.

Còn đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, dù Luật Đất đai không ràng buộc đất chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch xây dựng. 

Tuy nhiên, quán tính giải quyết hồ sơ tách thửa tại các cơ quan chức năng khi thấy đất xin chuyển mục đích thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới thì nghiễm nhiên xác định là không phù hợp quy hoạch.

Thêm nữa, người giải quyết hồ sơ khi kiểm tra điều kiện chuyển mục đích thấy "dính" đất dân cư xây dựng mới thì quy chiếu qua quy hoạch xây dựng, nếu cho chuyển mục đích xong cũng không cấp phép xây nhà ở được do chưa giải quyết cho chuyển mục đích sử dụng.

"Đây là sự vênh nhau trong áp dụng pháp luật đối với đất quy hoạch dân cư xây dựng mới. Nếu Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM nói không có bất cập, mong sở sớm tham mưu UBND TP để hướng dẫn chuyên môn cho các quận huyện giải quyết hồ sơ cho người dân. Chuyện này dân than vãn nhiều năm nay rồi", ông Long nói.

Sớm đồng bộ luật, phủ quy hoạch 1/500

TS Phạm Văn Võ (Trường đại học Luật TP.HCM) chỉ ra một nguyên nhân khác gây ra độ "vênh" khi xử lý thực trạng này.

Theo TS Võ, cần phân biệt quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc và quy hoạch xây dựng. Hiện nay việc quy hoạch sử dụng đất thì khoanh định các vùng đất dựa trên cơ sở phân loại đất theo quy định Luật Đất đai, các nghị định và thông tư hướng dẫn liên quan. 

Theo quy định Luật Đất đai thì không có loại đất dân cư xây dựng mới. Khái niệm đó chỉ được sử dụng trong quy hoạch kiến trúc, quy hoạch xây dựng. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch kiến trúc không thể dùng để xác định mục đích sử dụng cho đất.

Vì vậy, theo TS Võ, cơ quan chức năng cần sớm đồng bộ, thống nhất giữa các quy định về đất đai, quy hoạch. Bởi lẽ việc áp dụng một khái niệm quy hoạch hoàn toàn không có cơ sở pháp lý để hạn chế quyền lợi người dân là trái quy định pháp luật. 

"Thậm chí tôi biết có địa phương xảy ra việc ghi nhận quy hoạch kiến trúc - xây dựng là đất ở xây dựng nhà vườn, trong khi luật đất đai không có khái niệm nhà vườn. Hoặc quy hoạch là xây dựng nhà cao tầng, trong khi Luật Đất đai chỉ quy định đất ở là đất xây nhà ở. Và khái niệm nhà cao tầng hiện nay vẫn còn chưa thống nhất...".

Ông Hải Long cho rằng TP cần cho rà soát lại hết các quy hoạch phân khu chức năng để xem có bao nhiêu khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Đánh giá lại việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại các phân khu chức năng đó có hiệu quả hay không.

"Quan trọng nhất, TP cần sớm phủ quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn TP. Bởi đó là cơ sở quan trọng nhất để giải quyết được căn cơ vấn đề tách thửa, chuyển mục đích, cấp phép xây dựng. Nhiều tỉnh thành khác đã phủ được quy hoạch 1/500...", ông Long nói.