Tỷ lệ trống tăng cao

Cuối tháng 2/2023, dù đã chủ động thu hẹp 60% diện tích văn phòng và tìm kiếm khách thuê để chia sẻ phần diện tích này nhằm cắt giảm chi phí hàng tháng nhưng không được, ông Ngụy Ngọc Thủy, giám đốc một công ty công nghệ đành chấp nhận từ bỏ vị trí văn phòng ở trung tâm TP.HCM để chuyển về vùng ven Thành phố. Với quyết định này, hiện nay, mỗi tháng chi phí thuê mặt bằng của công ty chỉ bằng 40% so với việc thuê văn phòng ở khu vực trung tâm Thành phố như trước đây.

Ông Thủy cho hay, trong quý I/2023, việc kinh doanh kém dần cộng với không xoay được dòng vốn, công ty phải nhiều lần xin chậm nộp tiền thuê mặt bằng với chủ tòa nhà và liên tục nhận thư đòi nợ nên ông quyết định trả mặt bằng để chuyển về vùng ven.

“Với số lượng nhân viên cắt giảm còn dưới 50% so với cao điểm, chủ yếu làm việc liên quan đến công nghệ và thường làm từ xa, việc thu hẹp diện tích văn phòng và dịch chuyển ra xa trung tâm giúp tiết kiệm được 60% chi phí cố định, qua đó giảm phần nào gánh nặng tài chính khi tình hình kinh doanh trì trệ”, ông Thủy nói.

Kinh tế khó khăn buộc các doanh nghiệp phải tiết giảm tối đa mọi chi phí, bao gồm cả chi phí thuê văn phòng, khiến phân khúc này bắt đầu bước vào giai đoạn khó khăn sau quãng thời gian dài tăng tốc cả về nguồn cung lẫn giá thuê.

“Trước đây, chủ đầu tư các tòa nhà văn phòng thường lựa chọn và quy hoạch khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để định vị vị thế riêng cho tòa nhà, thậm chí kèm theo nhiều điều khoản khắt khe về thời hạn và giá thuê. Thế nhưng, ở thời điểm này, lấp đầy công suất là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu”, đại diện một doanh nghiệp chuyên đầu tư văn phòng cho thuê tại TP.HCM nói và cho biết thêm, nhu cầu thuê mới đã giảm khá mạnh trong quý đầu năm nay do hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn sau dịch.

Sau khi khảo sát sơ bộ về nhu cầu thị trường, hiện doanh nghiệp này quyết định không tăng giá thuê với các khách đáo hạn hợp đồng. Với khách thuê mới, công ty vẫn áp dụng giá thuê cũ, cộng thêm tặng phí quản lý, vận hành tòa nhà và hỗ trợ không thu tiền thuê nhà trong thời gian thi công hoàn thiện văn phòng, song tỷ lệ lấp đầy vẫn chưa khởi sắc hơn.

“Nếu văn phòng cao cấp - hạng sang không giảm giá thuê, có thể tỷ lệ trống sẽ tăng lên nhanh hơn dự kiến do xu hướng chuyển đổi về phân khúc trung cấp và dịch chuyển văn phòng ra xa trung tâm trong bối cảnh kinh tế đối mặt với nhiều thách thức”, vị đại diện doanh nghiệp trên nói thêm.

Theo dự báo của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A và B tại TP.HCM sẽ giảm lần lượng khoảng 17,4% và 24,3% trong 3 năm tới.

Diễn biến này cũng tương đồng với báo cáo của nhiều đơn vị phân tích thị trường. Savills Việt Nam cho biết, công suất thuê văn phòng trong xu hướng giảm từ đầu năm tới nay. Theo đơn vị này, việc nhóm khách thuê lớn lĩnh vực bất động sản như Novaland hay FLC thu hẹp quy mô khiến công suất thuê văn phòng sụt giảm khoảng 9.000 m2 sàn trong quý I/2023 so với cùng kỳ năm trước.

CBRE Việt Nam cũng ghi nhận hiện tượng giao dịch thuê mặt bằng dần thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt đến từ nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Ngoài ra, nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Bên cạnh đó, một số chủ nhà cũng đưa thêm ra thị trường các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước đó. Tất cả những yếu tố trên cùng với khó khăn kinh tế trước mắt đã gây sức ép lớn lên thị trường văn phòng cho thuê khi lần đầu tiên sau dịch xuất hiện hiện tượng diện tích mặt bằng thuê mới giảm mạnh đi kèm với diện tích mặt bằng bị trả lại cũng như thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của phân khúc văn phòng cho thuê hạng A tăng 3.500 m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B chỉ tăng hơn 2.200 m2 trong quý đầu năm nay (trong đó đã bao gồm gần 3.800 m2 mặt sàn mới đi vào khai thác).

Tương tự, báo cáo quý I/2023 của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc văn phòng hạng A và B lần lượt giảm 1,6 và 2,1 điểm phần trăm, chủ yếu do kinh doanh khó khăn khiến khách thuê cắt giảm chi phí. Bên cạnh đó, quy định mới về phòng cháy chữa cháy (Thông tư sô 06/2022/TT-BCA của Bộ Công an) có hiệu lực từ ngày 16/1/2023 phần nào làm tăng chi phí thuê và phức tạp hóa quy trình thi công khiến nhiều khách thuê do dự trong việc thuê mới hoặc mở rộng văn phòng.

Giá thuê dự báo giảm

“Nửa năm trước chúng tôi đã dự báo cán cân thị trường văn phòng cho thuê sẽ nghiêng sang hướng ưu ái khách thuê và giờ điều đó đang diễn ra. Có thể nói, việc thị trường văn phòng cho thuê hạng A và hạng B tại TP.HCM bị bỏ trống đến một phần tư so với trước là điều chưa từng diễn ra kể từ năm 2011”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê, Knight Frank Việt Nam nói và cho rằng, đã đến lúc giá chào thuê nên được điều chỉnh để phản ánh đúng thực tế thị trường.

Theo dự báo của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ giảm khoảng 17,4% trong 3 năm tới. Hiện giá thuê trung bình phân khúc này là 57,78 USD/m2/tháng và được dự báo giảm về mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, sau đó là 49,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 47,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025.

Tương tự, với văn phòng hạng B, mức giá trung bình 33,69 USD/m2/tháng hiện tại sẽ giảm còn 29,5 USD/m2/tháng vào cuối năm và lùi về các mức tương tương ứng 27,5 USD/m2/tháng và 25,5 USD/m2/tháng vào cuối các năm 2024 và 2025. Tính chung, giá thuê văn phòng hạng B dự báo giảm khoảng 24,3% trong 27 tháng tới.

“Chúng ta sẽ chứng kiến sự chuyển biến lớn về nguồn cung văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm TP.HCM, TP. Thủ Đức và khu Nam Thành phố. Đáng chú ý trong đó là gần 100.000 m2 mặt sàn mới tại khu vực trung tâm và TP. Thủ Đức với giá chào thuê cực kỳ cạnh tranh”, ông Leo Nguyễn thông tin thêm.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận xét, lần đầu tiên sau dịch, số doanh nghiệp đóng cửa trong quý I/2023 nhiều hơn số doanh nghiệp thành lập mới và tái hoạt động. Cụ thể, số doanh nghiệp mới và tái hoạt động thống kê được vào khoảng 56.946 công ty, giảm 5,4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp tạm đóng cửa và giải thể là 60.241 đơn vị, tăng 17,4%.

Theo bà Trang Bùi, các doanh nghiệp bước vào năm 2023 với tâm thế cẩn trọng, có xu hướng giảm diện tích thuê nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Hiện có nhiều thách thức doanh nghiệp phải đối mặt, đó là nhu cầu tiêu dùng trong nước yếu, lượng đơn hàng giảm ở một số ngành chế biến - chế tạo, nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, chi phí logistics tăng cao, biến động chi phí năng lượng và lãi suất, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn…

“Bối cảnh kinh tế vĩ mô không thuận lợi đang tác động tiêu cực đến nhu cầu thuê văn phòng. Khách thuê hiện ưu tiên tiết kiệm chi phí nên thị trường văn phòng cho thuê sẽ đối mặt với không ít thách thức trong ngắn hạn”, bà Trang Bùi dự báo.

Còn bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong năm 2023 sẽ có thêm 6 tòa nhà văn phòng mới với khoảng 170.000 m2 sàn và phân khúc hạng A vẫn chiếm tỷ lệ lớn với khoảng 80% tổng nguồn cung.

“Việc nguồn cung mới dồi dào giữa lúc các khách thuê thắt chặt ngân sách trong giai đoạn kinh tế khó khăn sẽ gây sức ép lớn lên thị trường văn phòng TP.HCM. Do đó, các chủ đầu tư cần tính toán kỹ khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thực sự linh hoạt trong điều khoản thuê và giá thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng”, bà Thanh Phạm phân tích.