Condotel bị rao bán cắt lỗ rầm rộ trước thềm được cấp sổ đỏ

Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ ban hành được coi là tin vui cho nhiều chủ sở hữu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cụ thể, Nghị định này bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại dịch vụ.

Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Theo đó, các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng vừa có công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ gửi ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai. Trong đó có đề cập đến việc cấp “sổ đỏ” cho các công trình xây dựng như: Khách sạn, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ…

Dù sắp được cấp sổ đỏ nhưng gần đây condotel và biệt thực du lịch nghỉ dưỡng vẫn bị rao bán “cắt lỗ” rầm rộ tại nhiều nơi. Thậm chí, xuất hiện những trường hợp bán cắt lỗ tới 50% so với giá mua.

Đơn cử, chị Phương Hoa, nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, năm 2019 gia đình chị bỏ ra 2,3 tỷ đồng mua một căn hộ condotel tại Khánh Hòa với diện tích 50m2, tương đương 46 triệu đồng/m2. Chị cho biết, chủ đầu tư cam kết sẽ trả 80% mức lợi nhuận từ việc cho thuê thực tế, cùng đó mỗi năm gia đình sẽ được hưởng 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại dự án. Theo đó, khi mua chị Hoa kỳ vọng sẽ thu về khoảng 18 - 20 triệu đồng/tháng.

“Hai tháng đầu tiên chúng tôi nhận được trung bình khoảng 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dịch bệnh bất ngờ bùng phát, du lịch ảnh hưởng nên từ đó tới nay tôi không nhận được thêm tiền theo cam kết của chủ đầu tư. Đến nay, condotel ngày càng mất giá nên tôi muốn bán đi sớm dù chuẩn bị có thể được cấp sổ đỏ. Bởi, nếu giữ thêm cũng chưa biết khi nào chủ đầu tư sẽ thực hiện trả lợi nhuận đúng theo cao kết”, chị Hoa nói.

Hiện nay, căn condotel của chị Hoa đang được rao bán với mức giá 1,2 tỷ đồng, tương đương lỗ gần 50% so với thời điểm mua nhưng suốt nhiều tháng nay vẫn chưa tìm được chủ mới.

Một căn condotel tại Nha Trang đang được rao bán có diện tích 37m2, giá 1,3 tỷ đồng, tương đương 35 triệu đồng/m2. Người bán giới thiệu căn condotel này nằm trong dự án có view biển đẹp nhất tại Nha Trang. Mức giá nêu trên chủ đã chấp nhận 800 triệu đồng so với thời điểm mua.

“Thời điểm trước dịch giá thuê căn này là 1,5 triệu đồng/đêm, nhưng hiện tại khách cũng ít hơn giá thuê giảm. Chủ đầu tư thông báo do ảnh hưởng của dịch nên khó khăn về tài chính, sẽ lùi lịch thanh toán lợi nhuận cho thuê từ thời điểm dịch tới nay vào năm sau, chủ nhà đã hứa sẽ để hết khoản này cho người mua sau được hưởng”, người bán cho biết.

Người bán cho biết thêm, hiện căn condotel có giá trị sử dụng tới năm 2055, mỗi năm chủ sở hữu sẽ được hưởng 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại dự án.

Tại Đà Nẵng, anh Hoàng Thành, chủ một đơn vị mua bán bất động sản cho biết, hiện nay trong giỏ hàng của anh có rất nhiều các căn condotel từ 1 - 2 phòng ngủ đang được rao bán với mức giá từ 1 - 1,6 tỷ đồng.

“Tại văn phòng tôi, lượng bán condotel bán lại hiện nhiều hơn thời điểm dịch bệnh hoành hành. Đa phần các chủ sở hữu đều chấp nhận giảm giá từ 30 - 40% so với lúc mua, song vẫn rát khó tìm khách mua”, anh Thành nói.

Bên cạnh đó, các khu vực như Quảng Ninh, Phú Quốc,... lượng bán cắt lỗ condotel và biệt thự nghỉ dưỡng hiện tại cũng rất nhiều.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ “hồi sinh”?

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần như đóng băng, tình trạng rao bán giảm giá, cắt lỗ nhiều. Nguyên nhân do tính pháp lý của loại hình này chưa rõ ràng, theo đó những người xuống tiền họ cảm thấy không yên tâm và không còn mặn mà.

“Nhiều người đang mất niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bởi việc mua bán rất khó khăn, lợi nhuận không được như cam kết của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc được cấp sổ đỏ, đặt tên cho loại hình này là thông tin rất tích cực, sẽ giúp củng cố một phần niềm tin của các nhà đầu tư. Còn việc tích cực đến đâu sẽ phụ thuộc vào kết quả xử lý của các cơ quan chức năng”, ông Đính nói.

Theo vị này, Công văn mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ mang tính nhắc nhở, thúc các địa phương thực hiện việc cấp sổ đỏ theo Nghị định 10. Để thực hiện sớm, ông Đính cho rằng, cơ quan chức năng cần có thông tư hướng dẫn cụ thể về trình tự, đối tượng,...

“Việc phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có hồi phục sau khi được cấp sổ đỏ vẫn là câu trả lời khó, vì đến nay vẫn quá sớm để khẳng định. Đồng thời, phân khúc này không phải sản phẩm thiết yếu như nhà ở, căn hộ chung cư, trong khi thị trường đang diễn biến trầm lắng. Do đó, việc thanh khoản của các sản phẩm bất động sản du lịch vẫn khó khăn. Tuy nhiên, về dài hạn phân khúc này vẫn còn rất nhiều tiềm năng để khai thác, phát triển”, ông Đính nói.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), thời gian qua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng gần như khó khăn nhất trên thị trường. Bởi, ngoài việc khó khăn về pháp lý thì đến nay các chủ đầu tư đều không thể đáp ứng cam kết lợi nhuận như cam kết ban đầu. Theo đó, khiến các nhà đầu tư cảm thấy “sợ” khi đầu tư vào phân khúc này.

“Bản thân tôi cũng đang nắm giữ sản phẩm của chủ đầu tư rất lớn nhưng cũng có văn bản hoãn trả quyền lợi cam kết. Đồng thời, chủ đầu tư này đưa ra phương án có thể hoán đổi sang sản phẩm khác hoặc trừ chiết khấu vào mua bất động sản của họ.

Những nhà đầu tư đang nắm giữ họ đã đâm lao phải theo lao, còn những người mới gần như không tham gia trong thời gian qua. Không chỉ không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, thậm chí có chủ đầu tư không thể bàn giao được sản phẩm. Ngoài ra, việc giao dịch cũng rất khó khăn, muốn chuyển nhượng phải tới gặp chủ đầu tư để xác nhận, nhưng có đơn vị lấy phí sang nhượng”, ông Toản nói.

Theo ông Toản, cấp sổ đỏ mang tính chất đặt tên, khai sinh cho dòng sản phẩm bất động sản, việc này đã giải quyết định về phần pháp lý. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng còn nằm ở việc khai thác, vận hành sản phẩm.

“Theo nguyên lý bình thường bất động sản được định danh chắc chắn sẽ tăng giá, xấu nhất là giữ giá. Tuy nhiên, làn sóng bán cắt lỗ thứ cấp trước đó rất nhiều, thậm chí có rất nhiều người bán lỗ tới 50% nhưng vẫn khó. Có thể thấy, nhiều người đang cảm thấy rất chán, dứt cơn đau sớm. Do vậy, việc phân khúc này hồi phục khi nào rất khó nói, cần phải có thêm yếu tố thay đổi cách làm, vận hành của chủ đầu tư. Đồng thời, tôi cho rằng các chủ đầu tư nên hạ giá thành bán ra”, ông Toản nêu quan điểm.

Ngoài ra, ông Toản cũng cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên có thông tư hướng dẫn sớm để các địa phương dựa vào đó cấp sổ cho chủ sở hữu.